Caixa lança opções ao Plano Empresário | Construção Mercado

Negócios

Caixa lança opções ao Plano Empresário

Novas linhas atendem a antiga reivindicação do setor; uma delas é exclusiva para micro e pequenas empresas

Por Natalia Gómez
Edição 116 - Março/2011

SERGIO COLOTTO
Uma antiga solicitação do setor imobiliário acaba de ser atendida. A Caixa Econômica Federal lançou no início de fevereiro duas linhas de crédito voltadas exclusivamente para a produção, segmento que, até então, era atendido somente por bancos privados. Os produtos são equivalentes ao tradicional Plano Empresário oferecido por esses bancos, modelo no qual o dinheiro é liberado, sem intermediários, para a empresa. Até o momento, dois contratos foram assinados como piloto para o projeto, e o produto já está disponível para o mercado.

Uma das linhas, batizada de PEC (Plano de Financiamento à Construção Civil), tem como público-alvo empresas com faturamento anual acima de R$ 15 milhões e atende empreendimentos de até 500 unidades, sejam habitacionais, comerciais ou mistos.  Essa linha financiará até 100% das obras, mas com restrição a 50% do VGV (Valor Geral de Vendas). Para a liberação do financiamento, a Caixa exige que pelo menos 30% das unidades tenham sido comercializadas no ato da contratação e que o terreno seja de propriedade da empresa.

A liberação dos recursos deve ser concluída no prazo máximo de seis meses após a finalização da obra, com 24 meses para produção. A Caixa não demanda estudo de viabilidade comercial para essa linha, mas exige certificado do PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat) válido, quando o tomador for uma construtora, e Seguro de Riscos de Engenharia.

As condições do contrato preveem taxa nominal de juros de 8% ao ano mais TR para empreendimentos habitacionais com recursos com FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e de 10,5% ao ano mais TR (Taxa Referencial) para a construção de moradias com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Para empreendimentos comerciais com recursos do SBPE, a taxa é de 13,3% ao ano mais TR. A instituição oferece uma taxa média ponderada para empreendimentos mistos. A Caixa não divulgou o montante que ficará disponível para as novas linhas ou estimativas de demanda.

A segunda linha de crédito é voltada para as micro e pequenas empresas. Chamada de Financiamento à Produção para Micro e Pequena Empresa (MPE), essa linha atende companhias com faturamento de até R$ 15 milhões e somente imóveis residenciais. Nesses contratos, os recursos cobrem até 100% do custo da obra, que deve ter no máximo 50 unidades, mas são limitados a 60% do VGV. A tomadora deve ser proprietária do terreno e comprovar que possui capacidade de pagamento, além de possuir idoneidade cadastral.

Enquanto a empresa não concluir o empreendimento contratado, não poderá abrir solicitação para outro projeto. Essa linha não exige participação no PBQP-H e prevê 12 meses para produção de obra. Para este público, serão contemplados projetos que utilizaram recursos do SBPE, cobrando uma taxa nominal de juros de 10,5% ao ano. Esses tomadores também podem contar com a possibilidade de antecipação de recursos. Os encargos mensais são juros e atualizações (TR) sobre o saldo devedor remanescente acrescido de tarifa de Cobertura de Custos para Acompanhamento Mensal da Operação.

A Caixa informou, por meio de nota, que as novas linhas de crédito têm como objetivo ampliar a sua competitividade no segmento imobiliário por meio da ampliação de portfólio, além de inserir as micro e pequenas empresas no mercado de financiamento imobiliário no País.

Mercado recebe bem

O lançamento das novas linhas foi bem recebido pelo mercado, que sugeriu apenas mudanças pontuais ao programa. "A Caixa é o maior financiador do mercado imobiliário, com 75% dos financiamentos aos mu­­­­tuá­rios finais, e não oferecia crédito puro para produção. Essa era uma solicitação do setor há décadas", explica o vice-presidente de Habitação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Flávio Prando.

Segundo ele, as taxas de juros oferecidas pelas linhas são competitivas e podem provocar uma redução nas taxas praticadas pelos bancos privados, que ficam entre 11% e 12% ao ano para empresas pequenas e médias, enquanto a taxa da Caixa será de 10,5% para os projetos que utilizarem recursos da poupança. "A presença da Caixa nesse mercado é boa porque levará os outros bancos a se adequarem", afirma. Ele explica que empresas de maior porte conseguem taxas vantajosas porque oferecem baixo risco ao banco, e por isso as companhias menores serão as mais beneficiadas pela entrada da Caixa no mercado.

Em alguns casos, pequenas empresas simplesmente não conseguem acesso ao crédito no setor privado, segundo o SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). O presidente da entidade, Sérgio Watanabe, explica que o financiamento para esse público poderá viabilizar a atividade de muitas empresas que não conseguem entrar no mercado por falta de recursos. Watanabe destacou que as taxas de 8% propostas para empreendimentos com recursos do FGTS devem ser as mais baixas do mercado de financiamento à produção.

Outra vantagem apontada pelo Secovi-SP é a possibilidade de financiamento de até 100% da obra, enquanto as instituições privadas costumam limitar a 80% do custo de produção, além de pedir que parte da obra tenha sido realizada para iniciar o empréstimo. Ainda é cedo para avaliar o tempo para liberação dos recursos, mas a entidade prevê que possa ser um processo um pouco mais lento que o dos bancos privados por se tratar de um órgão público.

Uma das interessadas em participar do programa da Caixa é a Rodobens Negócios Imobiliários, empresa de grande porte, listada na Bovespa, voltada para o segmento de baixa renda com condomínios horizontais. Segundo o diretor presidente da Rodobens, Eduardo Gorayeb, o produto não é novidade no mercado privado, mas a entrada da Caixa deve dar maior competitividade ao banco. "Já estamos conversando com a Caixa e vamos estudar quais empreendimentos se enquadram, a depender do produto e da região", diz.

Ajustes necessários

Apesar da boa percepção do mercado sobre os produtos, a Caixa recebeu algumas críticas das entidades e de empresas, que pedem modificações. Uma das sugestões é a alteração do limite de 50 unidades para empreendimentos de micro e pequenas empresas. Na avaliação do Secovi-SP, o ideal seria aumentar essa quantidade. O sindicato também defende que esse tipo de empresa possa contratar mais de um financiamento por vez, ao contrário do que a Caixa estipulou. "Essas travas foram exageradas e precisam ser revistas", afirma.

A mineira MRV Engenharia avalia que o projeto da Caixa não atende suas necessidades porque prevê que os recursos do financiamento do cliente só entrem depois da obra concluída, seguindo o modelo dos bancos privados. A companhia prefere o modelo associativo, segundo o qual a empresa recebe recursos do cliente durante a execução da obra. De acordo com o diretor de crédito imobiliário da MRV, Cristiano José Chiabi, o produto da Caixa só seria competitivo com os bancos privados se oferecesse vantagens como o modelo associativo ou facilitando a análise do empreendimento anterior ao empréstimo.

De acordo com Chiabi, a Caixa leva muito mais tempo que os bancos privados para fazer essa avaliação, o que a deixa em desvantagem. Segundo ele, os bancos privados pedem a matrícula do imóvel, o projeto aprovado na prefeitura e registro de corporação, além da declaração de solo. Além desses documentos, a Caixa analisa o projeto, mesmo que tenha sido aprovado pela prefeitura. "A Caixa critica e pode reprovar o projeto. Isso leva até 60 dias", explica. Mesmo assim, ele afirmou que a companhia também deve testar o produto.

MARCELO SCANDAROLI
O Plano de Financiamento à Construção Civil da Caixa exige 30% de comercialização prévia das unidades para liberação dos recursos
Perspectivas do crédito imobiliário

Mesmo com a vantagem de aumentar a oferta de crédito à produção, a iniciativa da Caixa não resolve o problema de falta de crédito do setor imobiliário a longo prazo porque parte de seus recursos também são provenientes da poupança. Segundo os especialistas, os recursos da poupança devem se aproximar do esgotamento em 2012 e 2013, quando o saldo do crédito imobiliário comprometerá mais de 70% da poupança. Isso ocorre porque o cenário de juros baixos, prazos alongados e crescimento econômico estimulam a demanda por crédito imobiliário, que vem batendo recordes nos últimos anos.

Para solucionar essa questão, os bancos privados estão buscando novas alternativas de financiamento, como os CRIs (Certi­ficados de Re­­­cebíveis Imo­biliá­rios), Cove­red Bonds, Le­­tras de Cré­dito Imo­bi­­­­­­liário, as Letras de Finan­ciamento Imobiliário, além de recursos de fundos de investimento. "O mercado vai encontrar um instrumento para sanear a escassez da poupança", diz Prando, do Secovi.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) defende ainda a necessidade de um subsídio temporário por parte do governo enquanto o mercado secundário ganha corpo. O presidente do SindusCon destacou que a Caixa tem uma carteira de recebíveis muito grande devido ao programa Minha Casa, Minha Vida, que conta com um milhão de mutuários, o que poderá atenuar o problema.

Para este ano, a Abecip espera um novo recorde no crédito imobiliário, com um aumento de 50% nas operações de crédito, que devem ficar entre R$ 75 bilhões e R$ 80 bilhões. A perspectiva é de que o crédito imobiliário representará 4% a 4,2% do PIB (Produto Interno Bruto). Até 2014, chegará a 11% do PIB, sinal de que existe espaço para muitas novas linhas de financiamento nos próximos anos.

Fonte: Caixa Econômica Federal.

 

Destaques da Loja Pini
Aplicativos