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O efeito UPP

A pacificação de favelas no Rio está valorizando os bairros próximos das comunidades e abrindo um novo mercado para construtoras e incorporadoras

Por Pâmela Reis
Edição 127 - Fevereiro/2012

Carlos Magno
Policiais hasteiam bandeira no Morro do Alemão: ocupação das favelas valorizou imóveis da região
Elemento fundamental para a retomada do Rio de Janeiro como centro das atenções foi o projeto de instalação de UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora) nas favelas, coordenado pela Secretaria de Segurança do Estado. A ocupação dos morros pelas forças de segurança, seguida da instalação de unidades fixas da Polícia Militar, amenizou um dos principais problemas da cidade - a violência potencializada pela guerra do tráfico - e despertou o interesse dos cariocas por regiões adjacentes às favelas, antes desprezadas devido aos altos índices de criminalidade.

A primeira pacificação aconteceu em novembro de 2008, com a ocupação do morro Santa Marta, no Botafogo. O vice-presidente do Secovi-Rio (Sindicato da Habitação), Leonardo Schneider, morou na região e conta que aquela comunidade era conhecida por tiroteios recorrentes e pela ameaça das balas perdidas. "O fundo do meu prédio dava de frente para o morro. Embora houvesse uma distância de cerca de 2 km, ninguém queria comprar apartamento ali. As unidades dos fundos eram 30% mais baratas que as da frente", relata. Schneider conta que após a pacificação os preços se nivelaram e o mercado imobiliário da região se revigorou.

Um levantamento feito pelo Secovi-Rio mostra que, entre abril de 2006 e dezembro de 2008, a valorização dos apartamentos de dois quartos no Botafogo foi de apenas 24,95%, enquanto de 2008 a agosto de 2011 o preços subiram 105,32% e chegaram à média de R$ 676 mil. Com o sucesso da primeira experiência, a pacificação seguiu por outras comunidades da zona Sul, sempre com efeitos positivos sobre os preços dos imóveis ao redor, principalmente nas ruas mais próximas à favela. O Secovi acompanhou as primeiras ocupações e calculou uma valorização média de 30% a 40% nos bairros vizinhos.

divulgação: Calçada
Empreendimento residencial da Calçada, na Tijuca, foi vendido por R$ 6,5 mil o metro quadrado por conta da valorização depois da instalação das UPPs
Recuperação na zona Norte

A zona Sul, no entanto, talvez não seja o melhor exemplo deste fenômeno, já que os preços da região também são fortemente pressionados pela escassez de terrenos e pela demanda acirrada. Os efeitos se tornaram mais nítidos a partir do momento em que as UPPs entraram nas favelas da zona Norte, em regiões que há muito tempo estavam fora do radar das incorporadoras. "Ali, a UPP foi fundamental para o resgate de bairros e ruas que estavam degradados, esquecidos e sem nenhuma liquidez para transações imobiliárias", diz Leonardo Schneider.

O caso mais emblemático é o da Tijuca, uma área cercada por morros que foi se desvalorizando progressivamente com a escalada da violência no Rio. "A Tijuca é um bairro muito tradicional que foi ocupado por uma elite no passado. As pessoas que moram ali não querem sair, mas estavam sendo obrigadas a deixar a região por força da violência", conta Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia. A situação se reverteu a partir de 2010, quando uma série de comunidades que rodeiam a Tijuca foram pacificadas - Salgueiro, Formiga, Boréu, Andaraí, Turano, Macacos e Mangueira -, transformando-a novamente num polo de atração de investimentos imobiliários.

"Se antes o bairro estava degradado, com o comércio ameaçado e os shoppings enfraquecidos, a pacificação mudou completamente essa realidade e já existem muitas incorporadoras lançando empreendimentos ali. A Tijuca vive hoje um resgate de tradições", comenta Schneider. Para se ter ideia, em 2008 o metro quadrado residencial na Tijuca girava em torno de R$ 2 mil, enquanto no Recreio dos Bandeirantes os valores estavam na casa dos R$ 3 mil. Desde então, o imóvel na Tijuca se valorizou 161,4%, com destaque para o período pós-2010, e os preços praticamente se equipararam aos do Recreio, onde a variação foi de 70,1% no mesmo intervalo. Hoje, a média do metro quadrado é de R$ 5,3 mil no Recreio e de R$ 5,1 mil na Tijuca. Os dados são da Zap Imóveis.

De olho no potencial do bairro, a Calçada lançou em 2010 o Florença Residences, com apartamentos de três e quatro quartos, vendidos a R$ 5,5 mil o metro quadrado. Um ano depois, a empresa lançaria outro residencial no terreno ao lado, o Atrium, com apartamentos de mesma tipologia e mais 37 lofts instalados num prédio retrofitado. O preço médio foi de R$ 6,5 mil o metro quadrado. "Sem a UPP provavelmente não lançaríamos estes empreendimentos, e mesmo que tivéssemos lançado, eles não teriam os preços de venda que alcançamos", comenta João Paulo Matos, presidente da Calçada.

A Even também colocou a Tijuca na mira de investimentos após as UPPs e já tem um empreendimento comercial em aprovação para ser lançado em breve. Os especialistas são unânimes em reconhecer que dificilmente a Tijuca voltará a ser uma opção para a classe alta, mas a área já se consolida como uma importante região de classe média, com o benefício de não sofrer com a saturação observada na zona Sul.

Bairro de luxo renasce

Na lista das ocupações mais recentes que aconteceram no Rio de Janeiro estão as do morro do Vidigal e da favela da Rocinha, a mais famosa da cidade. As duas intervenções, realizadas no início de novembro de 2011, afetaram diretamente o bairro de São Conrado, região de praia localizada no meio do caminho entre o Leblon e a Barra da Tijuca. "São Conrado sempre foi uma área nobre, mas ficou muito degradado pela violência na década de 1990. Agora a região volta com força total e acredito que será o terceiro bairro do Rio em preços, logo atrás de Leblon e Ipanema", diz Schneider.

Pelos números da Zap Imóveis, São Conrado surpreende. De 2008 a 2011 o preço médio do metro quadrado subiu 137%, saltando da faixa de R$ 4 mil para R$ 9,6 mil. Para efeito de comparação, o preço na Barra em dezembro de 2011 estava em torno de R$ 7 mil, em Ipanema R$ 12 mil e no Leblon R$ 12,6 mil. O primeiro empreendimento a se beneficiar dessa valorização foi o residencial Vintage Way, lançado pela João Fortes Engenharia poucas semanas depois da ocupação das duas favelas. Segundo Luiz Rimes, diretor da incorporadora, o preço médio de vendas foi de R$ 8,9 mil/m2 e as unidades esgotaram em duas semanas.

"A proximidade com a data da pacificação foi uma coincidência, porque o lançamento já estava programado e obviamente ninguém sabia da ocupação. Mas o perfil de São Conrado já vinha mudando há mais de um ano. Quando as UPPs começaram, todo mundo imaginava que haveria uma unidade na Rocinha, e os preços começaram a subir", diz Rimes. O discurso do dirigente é confirmado pela curva do gráfico em destaque. "Este processo de pacificação está acontecendo de maneira geral no Rio, até na mentalidade das pessoas, que já não têm tanto medo das favelas", afirma.

Outra grande operação aconteceu no Complexo do Alemão, ocupado pelo exército no final de novembro de 2011. João Paulo Matos afirma que o efeito desta pacificação já pode ser sentido e deve surtir frutos em breve. "A ocupação do morro do Alemão fez com que a Penha começasse a receber novos estudos e aquisições de terrenos, e em breve devemos ter lançamentos na região", antecipa o presidente da Calçada.

Obviamente, o fenômeno não se restringe aos bairros próximos de favelas: o mesmo efeito pode ser visto no comércio informal dentro das comunidades. Segundo conta Leonardo Schneider, do Secovi, um imóvel que estava sendo vendido a R$ 15 mil antes da ocupação do Complexo do Alemão saltou para R$ 22,5 mil apenas dois dias depois da chegada do exército. A pacificação também tem motivado o poder público a estudar melhorias nos serviços básicos, como saneamento básico e distribuição de energia elétrica nas favelas.

Hoje já são 18 UPPs instaladas e mais quatro favelas ocupadas ainda sem a estrutura fixa (veja detalhes no mapa). A meta da Secretaria de Segurança do Estado do Rio é instalar 40 UPPs até 2014, ano de realização da Copa do Mundo, mas por razões estratégicas o cronograma das operações não é divulgado pelo governo.

Pacificação e valorização

O mapa mostra a localização das comunidades pacificadas do Rio de Janeiro e a valorização imobiliária registrada pelo Secovi-Rio para imóveis residenciais de dois quartos, antes e depois da ocupação

Fonte: Secovi-Rio

 

The Pacification Effects

A fundamental element for the return of Rio de Janeiro as the spotlight was the project to install UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora) (Pacifying Police Units) in the slums, coordinated by the Department of State Security. The occupation of the hills by the security forces, followed by the installation of fixed units of the Military Police, softened one of the main problems of the city - the violence fueled by the drug war - and captured the interest of the locals (cariocas) in areas adjacent to the slums.

The most emblematic case is that of Tijuca, an area surrounded by hills that was depreciating progressively with the escalating violence in Rio. The situation was reversed from 2010, when a number of communities surrounding the Tijuca were pacified, transforming it again in a magnet for real estate investment. To get an idea, in 2008 the residential square meter in Tijuca was around R$ 2 thousand, while in Recreio dos Bandeirantes values were around R$ 3 thousand. Since then, the property in Tijuca was appreciated by 161.4%. Today, the average square foot is R$ 5.3 thousand in Recreio and R$ 5.1 thousand in Tijuca.

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