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Crédito

Repasse na planta

Novo plano empresário

Bancos públicos atualizam tradicional financiamento à produção e viabilizam repasse antes do Habite-se. O novo produto antecipa o lucro do empreendimento e promete reduzir distratos, mas modelo traz novos riscos e divide opiniões dos empresários

Por Romário Ferreira
Edição 139 - Fevereiro/2013

Ao final da obra, o mutuário estará pagando juros sobre o valor cheio do imóvel, e começará, então, a pagar também a amortização. Por isso, "a parcela paga ao banco durante a construção é sempre menor que a parcela paga depois que a obra estiver pronta", ressalta Roberto Sampaio, sócio-diretor da consultoria Empírica Real Estate. Caso o cliente não honre com os juros durante a obra, a cobrança é dirigida à construtora, que tem coobrigação no negócio. "Durante a fase de produção, até que as unidades sejam entregues, o empresário é um fiador do comprador. Se o cliente não pagar, o banco debita do empresário, que depois cobra do cliente", explica Teotônio Rezende, da Caixa.

Aqui, aparece o primeiro grande problema do repasse antecipado: a construtora não possui um instrumento para cobrar o cliente e dificilmente consegue reaver esse dinheiro - um entrave herdado do crédito associativo da Caixa, diz Marcelo Moreira. "Como a construtora é solidária no contrato entre o cliente e o banco no período de construção, o banco debita da conta da empresa os juros de responsabilidade do comprador. Nós, da CMO, até hoje não conseguimos reaver esse valor com o cliente nas operações de crédito associativo. Para o novo modelo, estamos buscando uma forma legal de cobrar essa dívida caso o débito ocorra na nossa conta", revela o diretor.

Essa desvantagem é acompanhada, porém, de uma vantagem considerável. A possibilidade de fechar o financiamento do cliente com o banco desde a aquisição do imóvel é encarada como uma possível solução para o problema dos distratos. Os adquirentes não correm o risco de sofrer uma mudança de renda durante a obra ou de ter o saldo devedor corrigido, o que poderia criar um descompasso em relação à renda. Ambas as situações poderiam levar à não aprovação do cliente pela instituição financeira no repasse tradicional.

Qual o melhor momento para repassar?

O sucesso do repasse antecipado está diretamente relacionado ao mês em que o repasse é feito. Quanto mais cedo os clientes são repassados, menos INCC é captado nos contratos de compra e venda, mas menos juros são pagos ao banco pelo incorporador. Quanto mais tarde o repasse é feito, mais INCC e mais juros. É preciso encontrar o equilíbrio perfeito entre essas duas variáveis. A experiência de quem já fez aponta os meses finais de obra como o melhor momento para repassar os adquirentes ao banco. Para ilustrar essa questão, o Banco do Brasil simulou três momentos durante a construção para iniciar o repasse de um empreendimento com as seguintes condições:
Unidades habitacionais: 100 (70 financiadas pelo banco)
Valor geral de vendas (VGV): R$ 10 milhões (R$ 100 mil por unidade)
Custo de obras/valor do financiamento à produção: R$ 6 milhões
Prazo de obra: 24 meses
Vendas: 30% no lançamento e 5% de evolução mensal de vendas
Entrada do cliente: 10% do valor da unidade
Evolução do repasse: 5% de performance ao mês até o total de 70% repassado
INCC: 7,5% nos últimos 12 meses
Taxa de juros PJ: TR + 9,5% a.a. (TR = 0,2% a.a.)

1ª SIMULAÇÃO INÍCIO DO REPASSE A PART IR DO 2° MÊS DE OBRA
No método tradicional, a construtora capturaria R$ 895.979 de INCC ao longo da obra e pagaria R$ 649.672 de juros ao banco pelo crédito tomado. Com o repasse antecipado para o segundo mês de obra, a empresa recebe apenas R$ 300.979 de INCC, ou seja, deixaria de arrecadar R$ 595.000. Em compensação, pagaria apenas R$ 133.743 de juros, economizando R$ 515.929. Portanto, nesse exemplo, o INCC não arrecadado seria maior que a economia em juros. A diferença seria negativa de R$ 79.071, ou seja, não é vantajoso fazer o repasse no segundo mês.

2ª SIMULAÇÃO COMEÇO DO REPASSE NO 9° MÊS DE CONSTRUÇÃO
No nono mês, a conta começa a ficar positiva. A economia com os juros passa a superar a não arrecadação de INCC e a construtora ficaria com um saldo positivo de R$ 6.883, o que ainda não é um resultado muito significativo.

3ª SIMULAÇÃO REPASSE A PART IR DO 13° MÊS DE OBRA
À medida que a obra vai avançando, a conta vai ficando mais vantajosa para o incorporador. Nesse momento, a diferença entre os juros economizados e INCC não arrecadado já é de R$ 19.425. E o resultado cresce ainda mais nos meses adiante. Vale lembrar que cada obra é um caso e que esse exemplo foi fornecido pelo Banco do Brasil apenas para ilustrar o melhor momento do repasse em um empreendimento com as características descritas acima.

Fonte:
Banco do Brasil

O risco do INCC
Há uma característica importante no novo modelo: a construtora não é obrigada a repassar todos os clientes antecipadamente. Ela pode repassar apenas uma parte dos compradores e manter a outra parte no plano empresário tradicional, com repasse após o Habite-se. A grande vantagem de repassar toda a carteira antecipadamente é a economia nos juros do crédito à produção.

Imagine que a construtora tenha que receber um aporte de R$ 500 mil num determinado mês. Se este valor for igual ao valor pago em juros pelos adquirentes naquele mês, a construtora não toma nada do banco no plano empresário contratado. Por outro lado, se o custo da obra ficar acima do arrecado pelos repasses, o banco complementa o aporte com o plano empresário.

Marcelo Scandaroli
As construtoras têm preferido fazer o repasse nos meses finais da obra. Nesse período, a empresa já captou boa parte do INCC e, ao fazer o repasse, deixa de pagar os juros do financiamento à produção, que a essa altura já estão pesados

A incorporadora também é livre para escolher o momento em que deseja fazer o repasse, desde o lançamento até a entrega. E esperar alguns meses pode ser bem vantajoso, devido à possibilidade de captar INCC durante esse período. "Repassar os clientes muito no início não é interessante, porque o valor da parcela de financiamento não é corrigido. Dessa forma, perdemos o INCC durante toda a obra. Talvez seis meses antes da conclusão seja o momento ideal para chamar os clientes para o repasse, pois dá tempo de repassar todo mundo e não sobra ninguém para o final da obra", analisa Marcelo Moreira, diretor da CMO.

A empresa goiana está usando pela primeira vez o repasse antecipado no empreendimento Portal dos Buritis, na capital do Estado. A obra será entregue no final de fevereiro, mas desde janeiro a construtora já vem repassando seus clientes ao BB. "O prazo ficou apertado, mas se conseguirmos repassar pelo menos 50% já será um passo grande. Vamos economizar com os juros", relata.

A perda do INCC durante a obra é a principal preocupação dos empresários que vêm estudando o repasse antecipado. Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec, é bastante crítico em relação ao novo modelo. "O valor captado com INCC seria, em média, igual a 7% ao ano de toda a receita do apartamento. Já os juros do financiamento à produção são crescentes ao longo do tempo, ou seja, no começo da obra, a construtora costuma pegar pouco dinheiro, então os juros pagos são mínimos. No final da obra, quando a construtora já tomou quase todo o financiamento, o juro é maior. O impacto dos juros como um todo sobre a receita fica na faixa de três pontos percentuais, enquanto o do INCC é de 7%. É muito dinheiro que se perde", afirma.

Rodrigo de oliveira

Para Fugazza, não faz sentido "deixar tanto dinheiro na mesa" e o modelo seria mais interessante para empresas que precisam de capital para alimentar o fluxo de caixa, por exemplo. Ou para empresas que atuam no programa MCMV, no qual o repasse na planta é mais tradicional.

"Durante a fase de produção, até que as unidades sejam entregues, o empresário é um fiador do comprador. Se o cliente não pagar, o banco debita do empresário, que depois cobra do cliente"
Teotônio Rezende
diretor-executivo de habitação da Caixa

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