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Crédito

Repasse na planta

Novo plano empresário

Bancos públicos atualizam tradicional financiamento à produção e viabilizam repasse antes do Habite-se. O novo produto antecipa o lucro do empreendimento e promete reduzir distratos, mas modelo traz novos riscos e divide opiniões dos empresários

Por Romário Ferreira
Edição 139 - Fevereiro/2013

Afinal, é viável?
No cálculo da viabilidade da operação, há uma variável que exerce papel fundamental: o mês escolhido para fazer o repasse. Quanto mais cedo os clientes são repassados, menos INCC é captado, mas menos juros são pagos ao banco pelo empresário. Quanto mais tarde o repasse é feito, mais INCC e mais juros. O BB fez simulações que ilustram a viabilidade financeira do repasse em três momentos diferentes, como mostra o boxe da página 32.

Por enquanto, assim como a CMO, várias construtoras têm optado por fazer o repasse próximo ao final da obra, quando a relação INCC x juros se torna mais vantajosa. "Como é algo novo, ainda não temos nenhuma obra com 100% de repasse na planta", revela Fabiano Viana Falcão, gerente de divisão da área de crédito imobiliário do BB.

Fotos: Marcelo Scandaroli

"O impacto dos juros [do financiamento à produção] como um todo sobre a receita fica na faixa de três pontos percentuais, enquanto o do INCC é de 7%. É muito dinheiro que se perde"
Emilio Fugazza
diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec

Vale ressaltar que a operação de repasse antecipado requer muito mais que cálculos apurados. Para o consultor Pedro Klumb, é preciso fazer também um planejamento mais detalhado dos custos de construção, já que os recebíveis não serão reajustados pelo INCC. Essa também é uma preocupação da Brookfield. "A empresa deve procurar realizar as aquisições de insumos antecipadamente, para fugir do risco de variação do INCC", aconselha Luiz Fernando Moura, diretor da incorporadora. "Ela deve alocar esses recursos adiantados em algum passivo que a empresa terá."

Há outro forte indício de que as construtoras adotem o repasse antecipado apenas nos meses finais da obra. Assim como acontece no plano empresário tradicional, os bancos não financiam 100% do valor do imóvel para o cliente. No caso do Banco do Brasil, o percentual máximo é de 90% para alguns servidores públicos e de 80% para os demais clientes. "O valor restante, 10% ou 20%, são recursos próprios do comprador e, em tese, serão liquidados [junto à incorporadora] antes do financimento com o BB. Inclusive, o nosso contrato prevê essa quitação", informou o banco.

O Banco do Brasil já disponibiliza um portal na internet que permite fazer a análise e a préaprovação do comprador no estande de vendas. Isso facilita operações de repasse na planta

A questão que fica é: se a construtora quiser fazer o repasse já nos primeiros meses, o cliente terá que pagar esses 10% ou 20% à vista ou em poucas parcelas, e nem todo comprador tem essa disponibilidade. Esse talvez seja um dos maiores entraves desse mecanismo na visão de Emilio Fugazza, da Eztec, para quem "o modelo ainda não está bem resolvido".

De um lado, os bancos se mostram bastante animados com esse formato de financiamento. Na outra ponta, ainda há empresários reticentes com a novidade. Alguns construtores consultados pela reportagem preferiram não se pronunciar por desconhecerem os detalhes técnicos e jurídicos do negócio. Trata-se de um produto pouco conhecido, até por estar em processo de implementação.

Marcelo Scandaroli
É possível financiar a pessoa física mesmo com 0% de obra executada. Nesse caso, o alvo do financiamento é a fração ideal do terreno. O saldo devedor do cliente vai crescendo conforme a obra evolui e outras etapas de obra são concluídas

A CMO tem planejado mais projetos com repasse antecipado. A empresa lançou um bairro planejado em Goiânia no ano passado, cuja primeira etapa teve 800 apartamentos. Ainda serão lançados cerca de seis mil unidades no mesmo bairro, e todas deverão ser financiadas com plano empresário - da Caixa ou do BB -, pois a maioria pertence ao MCMV Faixa 3. "São 400, 500 unidades em cada condomínio, e repassar tudo no final da obra daria muito trabalho. Podemos repassar antes, escalonando os grupos. Para o cliente de renda mais baixa é muito vantajoso, pois normalmente essas pessoas têm mais dificuldades na aprovação de renda", projeta Marcelo Moreira.

A expectativa do Banco do Brasil e da Caixa é de que o modelo ganhe cada vez mais escala. "Não acredito que será um sucesso, tenho certeza de que já é um sucesso", comenta Teotônio Rezende, da CEF. Bom ou ruim, o fato é que o produto ratifica o interesse dos bancos em aumentar as opções de serviços e explorar cada vez mais o mercado imobiliário, visto por eles como um setor estratégico.

Divulgação: Brookfield

"A empresa deve procurar realizar as aquisições de insumos antecipadamente para fugir do risco de variação do INCC"
Luiz Fernando Moura
diretor-executivo das unidades Rio e Sul da Brookfield

"Os bancos entendem que o repasse na planta é um bom negócio, pois eles captam o cliente logo de cara. O novo cliente, com muita antecipação à entrega da obra, vai abrir uma conta, vai ter um cartão de crédito, vai pagar as taxas, ou seja, vai gerar receita para o banco", comenta Fugazza. Já para o incorporador, tudo vai depender da estratégia de atuação e da situação financeira da empresa, incluindo, claro, uma boa dose de planejamento.

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