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Crédito

Repasse na planta

Novo plano empresário

Bancos públicos atualizam tradicional financiamento à produção e viabilizam repasse antes do Habite-se. O novo produto antecipa o lucro do empreendimento e promete reduzir distratos, mas modelo traz novos riscos e divide opiniões dos empresários

Por Romário Ferreira
Edição 139 - Fevereiro/2013

PERGUNTAS E RESPOSTAS

O que é o repasse na planta?
Significa financiar o comprador de um imóvel com o banco antes do término da obra, podendo iniciar o financiamento no ato da compra ou no decorrer da construção. Para que isso seja possível, a construção precisa ser financiada pelo mesmo banco que financiará os clientes - atualmente, Caixa ou Banco do Brasil.

Como funciona?
Em resumo, se o incorporador optar por repassar seus clientes ainda no lançamento, ele passará a receber do banco o custo de construção contratado e também o lucro dos imóveis vendidos, ou seja, o resultado do empreendimento. O adquirente, por sua vez, paga durante a obra apenas os juros do financiamento, e não tem seu contrato corrigido pelo INCC.

Qual a diferença entre o repasse antecipado e o crédito associativo da Caixa?
No associativo, a construtora precisa iniciar a obra com recursos próprios até atingir o percentual de vendas exigido pelo banco (30%), para só então fazer os repasses e começar a receber o crédito à produção. No novo modelo não existem essas exigências e o repasse pode começar a partir da primeira venda.

Quais as vantagens para o incorporador?
As principais são: antecipação do lucro do empreendimento, que é realizado no decorrer da obra; garantia de que as unidades vendidas terão financiamento bancário, eliminando o risco de distratos; dispensa do controle de recebíveis e da gestão de custos com cobranças, que passam a ser feitas pelo banco; e redução dos juros do plano empresário, pois parte da dívida é amortizada pelos repasses antecipados.

E as desvantagens?
O principal entrave é a não arrecadação de INCC sobre as unidades vendidas. Ao repassar na planta, o empreendedor vende por um preço fechado, que será financiado pelo banco. Porém, o custo da obra irá inflacionar e essa alta (INCC) não será acompanhada por uma correção das receitas do empreendimento. Isso exige maior planejamento.

Os bancos passarão a financiar 100% do valor do imóvel para que os clientes não tenham dívida com a incorporadora durante a obra?
Não. Os bancos continuarão financiando apenas 80% do valor do imóvel e isso gera outra desvantagem. Independentemente do momento do repasse, o empreendedor terá que receber a parcela de 20% do adquirente. Caso o repasse seja feito nos primeiros meses de obra, esse valor terá que ser pago à vista ou em poucas parcelas, e nem todo cliente tem essa disponibilidade.

O repasse na planta é vantajoso para a pessoa física?
Sim, pois o cliente fecha o financiamento desde a planta e garante sua aprovação pelo banco. As parcelas pagas durante a obra também são menores, pois se referem apenas aos juros, não à amortização. Por outro lado, o cliente fica vinculado ao banco e perde a chance de negociar melhores condições de financiamento quando o imóvel fica pronto.

Se o repasse for feito na planta, a aprovação do banco é feita no estande de vendas?
Sim, será possível fazer uma pré-aprovação no estande. O Banco do Brasil, por exemplo, já disponibiliza um portal na internet onde é possível fazer a análise do cliente na hora da compra.

NEW FINANCING FOR PRODUCTION
For many years Brazilian incorporators have had the "plano empresário" as the primary source of financing for real estate ventures. In that model, the bank finances construction and, at the end, the construction company would settle its debt by transferring to the bank the buyers' debts, until then financed by the company itself. This product, today offered by the key governmental and private banks, is about to change. The Caixa Econômica Federal and the Banco do Brasil (BB) are testing a new mechanics to transfer the debt at the moment of the sale or during the construction months. The operation is still under development and has been tried out in pilot projects since mid-2012. At BB alone, some 50 companies are experiencing the anticipated transfer and everything indicates that the private banks will also offer, soon, similar novelties.

The new product, nicknamed by BB as "disconnecting from off the plan", offers to the incorporator the possibility of cashing the profit already during construction. That is, when they transfer the clients off the plan, they receive from the bank not only the costs to further construction, but also the ventures' profits. The company may reach the end of construction with production financing settled, with all the buyers financed by the bank and keeping the entire profit at hand. Besides, by settling the financing in advance, the entrepreneurs significantly save on interests.

On the other hand, the company forfeits receiving the Construction Costs National Index (Índice Nacional de Custo da Construção - INCC) over the buy-sell agreements. The property is sold for a fixed amount and will have no adjustments during construction. The Banco do Brasil argues that this loss will be compensated by the savings in interests from production financing, but this is a very complex operation and the numbers show that this swap is not always worthwhile.

CAIXA X BANCO DO BRASIL

Até o momento, apenas dois bancos públicos têm oferecido a opção de antecipar o repasse no plano empresário. Abaixo, confira as condições oferecidas pelas duas instituições estatais.

Veja mais:

>> Acesse a apresentação oficial do "Desligamento na Planta", assinada pela Diretoria de Crédito do Banco do Brasil.

 

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