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Crédito

Repasse na planta

Novo plano empresário

Bancos públicos atualizam tradicional financiamento à produção e viabilizam repasse antes do Habite-se. O novo produto antecipa o lucro do empreendimento e promete reduzir distratos, mas modelo traz novos riscos e divide opiniões dos empresários

Por Romário Ferreira
Edição 139 - Fevereiro/2013

Ilustração: Sergio Colotto

Há vários anos as incorporadoras brasileiras têm o plano empresário como principal forma de financiamento para empreendimentos imobiliários. Nesse modelo, o banco financia a construção do projeto e, ao final da obra, a construtora quita sua dívida repassando ao banco a dívida dos compradores das unidades, até então financiados pela própria empresa.

Esse produto, hoje oferecido pelos principais bancos públicos e privados, está em vias de se transformar. A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil (BB) estão testando uma nova mecânica na qual o repasse é feito já no momento da venda ou durante os meses de construção. A operação ainda está em desenvolvimento e vem sendo colocada à prova em projetos-piloto desde meados de 2012. Apenas no BB, cerca de 50 empresas estão experimentando o repasse antecipado e tudo indica que os bancos privados também acenem, em breve, com novidades semelhantes.

Um empresário com presença constante em reuniões do setor assegurou que outras duas instituições devem lançar o repasse na planta ainda este ano, e um terceiro banco estaria estudando trazer o repasse para o período do Habite-se, ou seja, poucos meses antes da averbação das matrículas. Procurados pela reportagem, os bancos privados não comentaram o assunto.

A nova operação, batizada pelo BB de "desligamento na planta", oferece à incorporadora a possibilidade de realizar o lucro do empreendimento já no decorrer da obra. Isto é, ao repassar o cliente na planta, a empresa recebe do banco não apenas o custo para tocar a construção, mas também o lucro do empreendimento. É possível chegar ao final da obra com o financiamento à produção já quitado, com todos os adquirentes financiados pelo banco e com todo o resultado do empreendimento em caixa.

Além disso, ao quitar o financiamento antecipadamente, o empreendedor deixa de pagar uma boa parcela de juros. "Normalmente, quando se está chegando ao Habite-se, a empresa tem quase 100% do financiamento à produção liberado, portanto, paga juros sobre esse montante total. Se conseguir antecipar o repasse e quitar o financiamento com antecedência, a companhia economiza nos juros", explica Luiz Fernando Moura, diretor-executivo das unidades Rio e Sul da Brookfield.

Por outro lado, ao repassar o cliente para o banco, a construtora deixa de receber os reajustes do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) sobre os contratos de compra e venda. O imóvel é vendido por um valor fechado e não sofre correções durante a obra. O Banco do Brasil argumenta que essa perda seria compensada pela economia nos juros do financiamento à produção, mas a conta é complexa e os cálculos mostram que nem sempre a troca vale a pena.

DIVULGAÇÃO: CEF / DIVULGAÇÃO: BANCO DO BRASIL
Desde 2012, Caixa e BB testam o repasse antecipado em projetospiloto com diversas incorporadoras. Só no BB, há 50 empresas experimentando o modelo. Bancos privados também devem operar essa modalidade em breve, segundo fontes do setor

É um novo crédito associativo?
Apesar das semelhanças, o repasse antecipado não se confunde com o crédito associativo, um modelo antigo de repasse na planta oferecido pela Caixa desde 1997. No associativo, a construtora é obrigada a performar uma quantidade mínima de vendas e fechar um grupo de clientes para que o repasse possa ser iniciado e o crédito à produção, liberado - modelo utilizado hoje no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O problema é o tempo que se leva para formar esse grupo, reunir toda a documentação e desatar a burocracia do repasse. Nesse período, a obra depende unicamente de recursos próprios do incorporador.

divulgação: cmo
A CMO Construtora, de Goiás, está usando pela primeira vez o repasse antecipado no empreendimento Portal dos Buritis, na capital do Estado. A obra será entregue no final de fevereiro, mas desde janeiro a construtora vem repassando seus clientes ao BB

"Inicialmente, esse produto era muito rigoroso. Nós só contratávamos quando o empresário apresentasse 100% das vendas. Atualmente, chegamos a exigir 30% de obra executada e de comercialização", explica Teotônio Rezende, diretor-executivo de habitação da Caixa. Mesmo com a flexibilização, a exigência ainda é vista como um empecilho e sua extinção promete tornar o repasse na planta bem mais interessante que o crédito associativo, pois o incorporador pode iniciar o repasse desde a primeira venda, ainda no lançamento.

"O Banco do Brasil [assim como a Caixa] resolveu misturar o plano empresário e o associativo, exatamente para evitar a exigência de quantidade mínima de vendas. Ao longo da obra, a construtora vai transformando o crédito corporativo em financiamentos individuais dos clientes", esclarece o consultor Pedro Klumb, diretor da MSFI - Monitoramento e Serviços Financeiros Imobiliários.

Marcelo Moreira, diretor da CMO Construtora, de Goiânia, conta que sua empresa já usou o crédito associativo da Caixa, mas o resultado não foi satisfatório. "Parecia vantajoso, mas a empresa era obrigada a montar um grupo de clientes no início do contrato e muitas companhias enfrentaram problemas com isso. Sempre falávamos que seria perfeito quando eles tirassem a exigência do grupo inicial, é exatamente isso que estão propondo agora", comemora.

Como funciona na prática
Os bancos gostam de frisar que não se trata de um novo produto, mas sim de uma atualização que recria o tradicional plano empresário. O repasse antecipado permite fazer o financiamento das pessoas físicas mesmo com 0% de obra executada. Ou seja, se um terreno receberá um empreendimento com 100 unidades, o banco faz o financiamento de 100 frações ideais desse terreno. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide apenas sobre a fração ideal, assim como alienação fiduciária é feita também sobre essa fração (veja matéria na página 38).

Ao longo da obra, o banco vai medindo as etapas executadas, liberando os aportes para a construtura - relativos ao custo daquela etapa mais a margem de lucro respectiva - e aumentando proporcionalmente o financiamento da pessoa física. Assim, imaginando que todas as unidades tenham sido vendidas e repassadas no lançamento, quando 50% da obra estiver concluída, a incorporadora já recebeu 50% de suas vendas e a pessoa física estará devendo 50% do valor do futuro imóvel.

A parcela a ser paga pelo cliente ao banco durante a obra se refere apenas aos juros do seu financiamento. Se o repasse for feito, por exemplo, na data zero, sem nenhuma etapa da obra realizada, o banco não liberará recursos à construção e o cliente não terá juros a pagar. Da mesma maneira, quando metade da obra estiver pronta e o saldo devedor do cliente for igual a 50% do valor do imóvel, é sobre esse percentual que incidirá a cobrança de juros.

raquel pinho

"Repassar os clientes muito no início não é interessante, porque o valor da parcela de financiamento não é corrigido. Dessa forma, perdemos o INCC durante toda a obra"
Marcelo Moreira
diretor da CMO Construtora

Uma das grandes vantagens para o comprador é justamente essa: parcelas menores durante a obra. É comum o cliente começar pagando menos de R$ 100, mas conforme o cronograma avança, podem acontecer saltos bruscos nas parcelas, e isso exigirá que a incorporadora faça um trabalho de conscientização, explicando aos compradores a mecânica do negócio. O ponto negativo é que "o cliente fica vinculado ao banco desde o começo, e perde a chance de negociar condições melhores de financiamento quando o imóvel ficar pronto", pondera o advogado Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados.

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