Solidez financeira e expansão lenta, mas sólida, garantem o Prêmio PINI Incorporadora do Ano à Eztec | Construção Mercado

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PRÊMIO PINI 2013

Solidez financeira e expansão lenta, mas sólida, garantem o Prêmio PINI Incorporadora do Ano à Eztec

Por Romário Ferreira
Edição 148 - Novembro/2013

Atualmente, a Eztec é a segunda maior empresa em valor de mercado, apesar de ter menor volume de lançamentos em relação às outras companhias. "O que temos é um produto de maior valor agregado e estamos conseguindo fazer uma recorrência intensa desses produtos", ressalta Fugazza. No primeiro semestre deste ano, o lucro bruto da Eztec foi de R$ 304 milhões, 84,1% superior ao mesmo período de 2012, e o lucro líquido chegou a R$ 287 milhões, alta de 81,5% ante o primeiro semestre de 2012. Já o caixa líquido foi de R$ 70 milhões, além de R$ 311 milhões em recebíveis performados.

 

O que dizem os analistas

"Destaco a consistência de seus resultados operacionais e financeiros. A companhia está inserida em um segmento bastante cíclico, mas tem mostrado, desde sua abertura de capital, um crescimento constante das operações que só foi suportado pela forte disciplina financeira. Enquanto outras companhias cresceram sem a estrutura financeira adequada, o que suscitou a queda brusca de lançamentos em 2012, a Eztec andou na contramão desse movimento, o que confirmou a boa reputação que a companhia construiu com os investidores. A estratégia de focar naquilo que a empresa já fazia de melhor foi o grande diferencial. Nesse sentido, a companhia não cedeu à pressão do mercado por mais e mais lançamentos, cresceu menos que a média do mercado no período de forte aquecimento, mas, em contrapartida, não diminuiu em nenhum momento seu patamar de rentabilidade. O espaço para uma forte valorização dos papéis é mais restrito no curto prazo, tendo em vista que os investidores, de forma geral, se antecipam aos eventos futuros, o que sugere que a companhia continuará entregando excelentes resultados nos próximos trimestres."
Wesley Bernabé
Analista do setor de construção do Banco do Brasil (BB)

"O principal ponto positivo na estratégia da Eztec é o foco no retorno dos projetos. Desde sua fundação e mesmo após o IPO, a empresa sempre focou nos retornos e não no tamanho. Enquanto outras empresas do setor tentavam crescer a qualquer custo, a Eztec sempre focou no que é importante para o acionista: o retorno sobre o capital investido. A empresa deve manter seu foco na cidade de São Paulo, expandindo aos poucos para a região metropolitana da cidade, sempre focando no retorno e com rígido controle de custos. Como consequência de sua expertise, os resultados devem continuar acima da média. No médio prazo, a empresa deve aproveitar o aprendizado do EZ Towers para lançar outros projetos de grande porte. A margem líquida acima da média é resultado da eficiência nas diversas etapas do processo. Tudo começa na aquisição dos terrenos, que geralmente são adquiridos com caixa. Esses e outros fatores contribuem para que a Eztec tenha resultados acima da média."
Marcelo Motta
Analista do setor de construção do J.P. Morgan

 

"Na margem bruta nosso resultado é mais que o dobro da média do mercado, e na líquida estamos quatro vezes na frente", destaca Fugazza. Ele completa dizendo que o capital que foi obtido no IPO já foi mais que dobrado. "Esse capital hoje está dentro da empresa. Se olhar para tudo que está contratado, vendido e em construção, certamente vamos dobrar, de novo, esse volume de capital no prazo de três anos. Quanto maior o capital, maior é a responsabilidade de seguir remunerando-o", completa o diretor financeiro.

Solidez financeira
Além do prêmio de melhor incorporadora, a companhia também se destacou na categoria Desempenho Econômico- Financeiro do Prêmio PINI 2013. Segundo Fugazza, o resultado se deve ao fato de a empresa não se iludir com a geração de caixa e não fazer nada além do que pode. "Em primeiro lugar, procuramos não nos endividar. Quando você vê uma margem muito alta como a nossa, ela não é fruto de um ponto exclusivo do empreendimento, não é porque a compra de terreno ou a construção são as melhores. Mas sim a somatória de tudo isso no tempo correto", diz.

No caso da Eztec, ter uma margem alta é determinante para que, ao término do ciclo do empreendimento, a companhia possa comprar outro terreno com a mesma qualidade. "Quando a gente opta por não trabalhar alavancado, eu preciso de uma margem mais alta, porque a quantidade de capital que a gente investe é alta, a margem precisa remunerar isso. Quem se propõe a trabalhar alavancado ou fazendo permutas [na compra de terrenos], por exemplo, vai aprender a viver com uma margem mais baixa", justifica Fugazza. Além disso, ele conta que a companhia evita tomar dinheiro com bancos e acionistas. Todos os investimentos são feitos com a geração de caixa.

"Trabalhamos com patrimônio de afetação em todos os empreendimentos. O caixa só vem depois que entregou. Para crescer nós esperamos a geração de caixa. Gerou caixa, eu vou poder comprar mais. Estamos entregando o Sophis, em Moema, que vai gerar R$ 50 milhões de caixa, que serão aplicados em outro terreno 30 dias depois. Vamos entregar também o Sky, no Campo Belo, que vai gerar R$ 120 milhões de caixa, que vai virar terreno em dois ou três meses", conta o diretor financeiro da companhia. O único endividamento da companhia é com plano empresário.

Fato é que todo dinheiro que entra no caixa da companhia é rapidamente reinvestido. Segundo os diretores, o mercado tem apresentado boas oportunidades de negócio que sustentam a rentabilidade desejada pela companhia. O diretor de incorporação, Silvio Zarzur, diz que tem trabalhado em quase todas as faixas: corporativo, comercial e residencial de alto, médio e até baixo padrão. O que permite alocar mais recursos mantendo o retorno sobre patrimônio (ROE) entre 25% e 30%.

 

Entenda as regras do Prêmio Incorporadora

O Prêmio PINI Incorporadora do Ano é uma iniciativa para reconhecer empresas com desempenho de destaque no mercado imobiliário nacional. Seu principal diferencial é o caráter absolutamente técnico da premiação, que contou com apoio do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP (NRE-Poli). Participam da premiação apenas as incorporadoras de capital aberto, por conta da uniformidade das informações econômico-financeiras dessas empresas, todas auditadas e facilmente comparáveis. Das convidadas, 11 aceitaram concorrer nesta edição. A premiação analisou os dados das empresas em 2012 referentes ao comportamento com: clientes, funcionários, fornecedores, sociedade e meio ambiente. Também foi analisado o desempenho econômico-financeiro das empresas no ciclo 2010, 2011 e 2012.

Os critérios da premiação foram definidos na primeira edição do Prêmio, em 2010, com ampla participação dos envolvidos. Além de professores do NRE-Poli e de profissionais da PINI, as próprias empresas avaliadas ajudaram na definição dos atributos e de seus pesos relativos para a escolha do vencedor. É eleita Incorporadora do Ano aquela que obteve a maior pontuação geral na premiação. O prêmio reconhece também aquelas incorporadoras que obtiveram a maior pontuação apenas em categorias específicas da premiação.

 

Terrenos: pagamento à vista
Os bons resultados financeiros também se devem ao sucesso dos empreendimentos, o qual está relacionado diretamente à compra bem-feita do terreno. Trabalhar em lugares não óbvios também é marca da companhia. Segundo Silvio Zarzur, eles aprenderam a atuar com os empreendimentos de grande escala, como os de Osasco, Guarulhos e São Bernardo, com mais de 250 mil m² de área privativa de vendas, em média. "Esse é um aprendizado que tivemos. E por isso temos conseguido comprar terrenos dentro da nossa área de atuação, sem expandir para outros lugares", revela.

Outra tática é sempre tentar escapar da permuta, considerada mais onerosa. Para Fugazza, no momento em que a empresa escolhe fazer a permuta, é como se ela estivesse tomando uma alavancagem para comprar o terreno. Isso quer dizer que a empresa está dividindo seu ganho com alguém. "Quando temos uma empresa desse tamanho e temos muito capital para remunerar, a ideia é conseguir usar toda expertise para que aquele ganho [do futuro empreendimento] fique integralmente para a empresa. A permuta tem esse aspecto: minimiza o risco, mas agrega o ônus de dividir o resultado", justifica.

Com banco de terrenos estimado em R$ 4 bilhões de valor geral de vendas (VGV), a Eztec tem atualmente 53 empreendimentos projetados para esse landbank, sendo 41 residenciais e 12 comerciais. "A realidade é que praticamente todas as ofertas de terrenos passam por nós. Temos 35 plantões abertos em São Paulo hoje e, por meio deles, temos uma fotografia clara de todas as áreas do mercado imobiliário. Não preciso ver o plantão dos outros para saber o que está acontecendo. Tenho um report toda segunda- -feira sobre todo o mercado. Meus departamentos me dão todo o suporte para analisar a qualidade de uma área", revela Sílvio Zarzur.

 

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