Para viabilizar a maior operação urbana consorciada do país, prefeitura do Rio lançou mão de sofisticada estruturação financeira com intermediação da Caixa Econômica Federal | Construção Mercado

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Porto Maravilha

Para viabilizar a maior operação urbana consorciada do país, prefeitura do Rio lançou mão de sofisticada estruturação financeira com intermediação da Caixa Econômica Federal

Por Juliana Nakamura
Edição 149 - Dezembro/2013
Avenida Rodrigues Alves será transformada em via expressa no processo de modernização do sistema viário da região

Maior intervenção urbana em andamento no Brasil, englobando uma área de cinco milhões de metros quadrados, o Porto Maravilha é uma iniciativa audaciosa que pretende reverter a situação de abandono em que se encontrava a zona portuária do Rio de Janeiro. Visando a um horizonte de 15 anos, o plano é incrementar vocações existentes no local, atendendo a fins comercial, cultural, hoteleiro e habitacional. A expectativa da prefeitura é que, com o projeto, haja um aumento da população local de 32 mil para 100 mil habitantes até 2020, consequência da melhoria da qualidade da oferta de serviços públicos.

"O perfil de moradores será diversificado. Projetos de habitação de interesse social conviverão com aqueles voltados a grupos com renda acima de dez salários mínimos e também com os comerciais de todo tipo - de microempreendedores individuais a grandes empresas de petróleo e gás, telecomunicações ou empresariais", explica Alberto Gomes Silva, presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp).

O Porto Maravilha começou a se desenhar em 2009, quando foi sancionada a Lei Municipal no 101, que criou a Operação Urbana Consorciada da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro. Ao longo dos dois primeiros anos foram realizadas as obras da fase 1, que incluíram a construção de novas redes de água, esgoto e drenagem nas avenidas Barão de Tefé e Venezuela, a urbanização do Morro da Conceição, além da restauração dos Jardins Suspensos do Valongo. Em julho de 2012, foi iniciada a segunda fase de trabalhos e o processo de reurbanização avançou com a construção do Túnel da Saúde e da Via Binário do Porto, além da demolição do Elevado da Perimetral, uma das intervenções mais polêmicas do plano e um marco da evolução das obras. "A demolição do Elevado vai permitir o avanço das obras do emboque do Túnel da Via Expressa, dos túneis e das vias de superfície", justifica Silva.

As obras de infraestrutura estão sendo executadas pelo consórcio Porto Novo, com quem o município firmou um contrato de R$ 7,6 bilhões, o maior já feito no Brasil na modalidade de Parceria Público-Privada (PPP). Além de construir, o consórcio irá administrar serviços na região como conservação e manutenção de vias públicas e monumentos históricos, iluminação pública, limpeza urbana e coleta de lixo domiciliar até 2026.

Empreendimento da incorporadora Concal deverá reunir torre comercial, torre corporativa e aparthotel na região do Porto Maravilha. Lançamento está previsto para março de 2014

O objetivo é que em 2016 todas as obras de infraestrutura urbana e de implantação do novo sistema de mobilidade urbana estejam concluídas. "O investimento em obras e serviços no prazo de 15 anos nos 5 milhões de metros quadrados da Região do Porto Maravilha é de R$ 8 bilhões. Importante lembrar que não há recursos públicos do tesouro municipal", reforça Silva.

Operação Urbana Consorciada
A experiência carioca trouxe novidades em comparação com as operações urbanas realizadas na cidade de São Paulo. A primeira diz respeito ao porte da transação. Na Operação Faria Lima, na zona Sul de São Paulo, foram emitidos 650 mil Certificados de Potencial Adicional de Construção. Na Operação Água Espraiada, também na zona Sul da capital paulista, foram 3,7 milhões Cepacs. Já a Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro envolve 6,4 milhões de certificados a serem convertidos em direito de construir.

Outra particularidade foi a venda, em lote único, de todos os Cepacs, para um único agente. No caso, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM) criado pela Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS. O FIIPM adquiriu todos os Certificados em leilão por R$ 3,5 bilhões. "Isso foi fundamental para o sucesso do projeto e para a segurança de todos os agentes, pois garante que a captação de recursos já foi feita", avalia Leonardo Barbosa, diretor da MDL, incorporadora que pretende lançar brevemente um empreendimento na região portuária com 22 lajes corporativas. A opinião é compartilhada por Rodrigo Caldas, vice-presidente da Concal, que prepara para março de 2014 o lançamento de um complexo com torres comerciais e corporativa, além de um apart-hotel na região.


PORTO MARAVILHA EM RESUMO

Área total: 5 milhões de m²
Principais intervenções previstas:
- Construção de 4 km de túneis
- Reurbanização de 70 km de vias e 650 mil m² de calçadas
- Nova Praça Mauá
- Avenida Binário do Porto com aproximadamente 3,5 km de extensão
- Reconstrução de 700 km de redes de infraestrutura urbana (água, esgoto, drenagem)
- Implantação de 17 km de ciclovias
- Plantio de 15 mil árvores
- Demolição do Elevado da Perimetral (4 km)
- Construção de três novas estações de tratamento de esgoto
- Implantação de Veiculo Leve Sobre Trilhos (VLT) - ligando toda a área por seis linhas e 42 estações, em 28 km de vias
Principais empreendimentos:
- Cultural - Museu de Arte do Rio de Janeiro (já inaugurado) e Museu do Amanhã. Há também a previsão da construção de outros equipamentos culturais na zona portuária, como o Museu Olímpico, o Museu Portinari e o Aquário da Cidade do Rio de Janeiro
- Imobiliário (já anunciados) - Trump Towers, Quadra Carioca, Porto Atlântico, Hotéis Ibis e Novotel (Accor), Porto Vida Residencial, Porto 1 Rio Corporate, Porto Cidade Shopping, Port Corporate Tower, Porto Brasilis (já inaugurado) Obs.: todos os empreendimentos em andamento estão dispostos na página http://portomaravilha.com.br/empreendimentos.html

Fonte: Claudio Antonio S. Lima Carlos.


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