Para viabilizar a maior operação urbana consorciada do país, prefeitura do Rio lançou mão de sofisticada estruturação financeira com intermediação da Caixa Econômica Federal | Construção Mercado

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Porto Maravilha

Para viabilizar a maior operação urbana consorciada do país, prefeitura do Rio lançou mão de sofisticada estruturação financeira com intermediação da Caixa Econômica Federal

Por Juliana Nakamura
Edição 149 - Dezembro/2013
Divulgação: Performance


'Continuamos prospectando oportunidades nos segmentos comercial, corporativo e residencial [na região do Porto Maravilha]'

Eduardo Ferreira, diretor da Performance


Divulgação: Cdurp



'O perfil de moradores será diversificado. Projetos de habitação de interesse social conviverão com aqueles voltados a grupos com renda acima de dez salários mínimos e também com os comerciais de todo tipo'

Alberto Gomes Silva, presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp)

Alberto Silva conta que, para a estruturação financeira do projeto Porto Maravilha, a prefeitura tinha como referência principal a experiência de operações urbanas de São Paulo, nas quais se licitava obra a obra por meio da venda de Cepacs. "Mas entendemos que seria mais interessante leiloar todos os títulos de uma só vez para a área de cinco milhões de metros quadrados do Porto Maravilha e garantir os recursos para a operação urbana nos 15 anos. Por essa razão, fizemos o leilão em lote único", justifica o presidente da Cedurp. Silva lembra que o modelo de operação urbana consorciada por uma parceria público-privada na modalidade de concessão administrativa está previsto no Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10.257/2001), que estabelece o Cepac como instrumento para a recuperação de áreas degradadas.


Como os Cepacs são utilizados?

Os Cepacs são títulos mobiliários que concedem a seu proprietário autorização para a mudança de uso e o aumento do potencial construtivo numa determinada região. A conversão de potencial adicional de construção (m²) em quantidade de Cepacs depende de sua localização na área (setor e subsetor), tipo (residencial e comercial) e faixa de equivalência. Por exemplo, o proprietário de um imóvel de 1.000 m² no setor C subsetor C3 poderá construir prédio com gabarito de 150 m com 50 pavimentos, com taxa de ocupação de 50% e coeficiente de aproveitamento máximo (CAM) de oito vezes o tamanho do terreno. Porém, para usar todo este potencial do terreno, para a construção de empreendimento comercial, deverá adquirir o Cepac, conforme exposto abaixo:

1 Terreno - 1.000 m²
2 Taxa de ocupação - 50%
3 Tamanho máximo do pavimento (1 x 2) - 500 m²
4 Coeficiente de aproveitamento máximo - 12
5 Área total edificada (1 x 4) - 12.000 m²
6 Área de cobrança de Cepac (5-1) - 11.000 m²
7 Fator de conversão por faixa de equivalência não residencial - 0,8
8 Quantidade de Cepacs a serem adquiridos (6/7) - 13.750.
9 Quantidade total de pavimentos (5/3) - 24

Caso o proprietário do imóvel utilize o coeficiente de aproveitamento básico que corresponde a uma vez o tamanho de terreno, não precisará adquirir Cepac, ou seja, ele poderia construir dois pavimentos de 500 m², sem precisar adquirir Cepac.

Fonte: Sérgio Lopes Cabral.

Segundo dados da Caixa, que espera rentabilizar o Fundo com a valorização imobiliária da região, em dois anos foram negociados 2.310.619 Cepacs entre projetos licenciados e em desenvolvimento. O valor pago pela Caixa por cada Cepac foi de R$ 545 por unidade. Hoje, segundo Vitor Hugo Pinto, gerente Nacional de Fundos Imobiliários do Banco, a unidade do Cepac já está valendo mais do que o dobro.

"Isso acontece porque as autoridades federais, estaduais e municipais se alinharam para providenciar todo o financiamento necessário para as obras de infraestrutura. Diferentemente do que aconteceu em Londres, onde a infraestrutura chegou dois anos após a entrega das primeiras torres corporativas, aqui a infraestrutura vai chegar na frente", diz Stefan Ivanov, CEO da MRP, incorporadora que junto com a Even vai erguer um dos principais chamarizes do Porto Maravilha, o Trump Towers. Trata-se de um conjunto de cinco torres AAA com 38 andares e 322 mil m² de área computável de escritórios corporativos. As duas primeiras torres devem começar a ser construídas em meados de 2014.

A engenharia financeira e a sinergia entre o poder público com o ente privado também são apontadas por Eduardo Ferreira, diretor da Performance, como aspectos cruciais para o sucesso do plano de revitalização da região portuária. "Tanto é que continuamos prospectando oportunidades nos segmentos comercial, corporativo e residencial", diz o executivo da incorporadora, que vem trabalhando, junto com a Odebrecht, no desenvolvimento do Porto Atlântico, complexo composto por salas comerciais, dois hotéis (Ibis e Novotel) e torre corporativa. "A primeira fase do empreendimento, cujas obras devem ser concluídas até o começo de 2016, foi praticamente toda vendida no lançamento", conta Ferreira.

Tipo de ocupação
Nesse primeiro momento, o foco inicial dos empreendedores que apostam na região do Porto tem sido suprir a demanda reprimida da cidade do Rio por escritórios e lajes comerciais de alto padrão. "Há uma enorme carência de espaços corporativos na cidade, que tem um dos menores índices de vacância do mundo, entre 3% e 6%. O Rio não consegue oferecer o espaço necessário para as empresas crescerem. Além de ter pouca vacância, o estoque de torres que existe é desatualizado", comenta Ivanov.

Projeto da Odebrecht Realizações Imobiliárias e da Performance, o Porto Atlântico será composto por torres corporativas e de salas comerciais, um mall com pátio de alimentação e áreas de conveniência distribuídas em dois terrenos

A rápida valorização dos Cepacs também contribuiu para que os empreendimentos corporativos saíssem à frente dos residenciais. Segundo Leonardo Barbosa, o alto custo dos certificados compromete a viabilidade financeira dos residenciais. "Hoje, o preço do metro quadrado residencial na região está em torno de R$ 7.500, valor muito abaixo do gerado no segmento comercial e corporativo, que chega a R$14 mil/m²", compara.

Isso deve ser equacionado, contudo, com os novos incentivos ofertados pela prefeitura para estimular o desenvolvimento de residenciais. Isso porque se entende que o mix de usos e a construção de moradias na região são fundamentais para o sucesso do projeto e para garantir a vitalidade do Porto Maravilha.

A ideia da prefeitura carioca é aprovar em breve um projeto de lei prorrogando benefícios fiscais para empreendimentos residenciais na Região Portuária. Os incentivos fiscais para imóveis na região da Saúde, Gamboa e Santo Cristo incluiriam anistia de dívidas municipais, isenção de IPTU e isenção de outorga onerosa para área adicional de construção. Além disso, como incentivo urbanístico, a prefeitura permitiria a junção de lotes e a flexibilização de área mínima para unidades convertidas. Paralelamente a esse projeto, a administração municipal apresentou um estudo de imóveis com situação fundiária irregular, abandonados ou subutilizados a ser desapropriados para a construção das 2.200 habitações de interesse social. A meta é aumentar a oferta de imóveis destinados a moradias na área e chegar a uma média de 40% a 45% do total.


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