Reabilitação urbana do Cais Mauá, em Porto Alegre, será totalmente financiada por fundos de investimento imobiliário | Construção Mercado

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Reabilitação urbana do Cais Mauá, em Porto Alegre, será totalmente financiada por fundos de investimento imobiliário

Por Valentina Figuerola
Edição 149 - Dezembro/2013
 
Nenhum terreno ou imóvel teve de ser desapropriado para que o projeto do Cais Mauá fosse viabilizado. No entanto, foram necessárias mudanças no uso e índice de aproveitamento do solo em algumas áreas

Iniciadas em 12 de novembro de 2013, as obras de revitalização do Cais Mauá, em Porto Alegre, visam a combater a atual obsolescência em que se encontra a ex-zona portuária da capital gaúcha, produzindo o uso e ocupação de 186 mil m2 entre a Estação Rodoviária e a Usina do Gasômetro. Quem mobiliza todos os recursos para a obra, orçada em R$ 750 milhões, é a empresa Cais Mauá do Brasil S/A, antes chamada de Porto Cais Mauá do Brasil (PCMB), que conquistou o arrendamento da área por 25 anos, com possibilidade de renovação.

O projeto conta com aportes de um fundo de investimentos gerido pela NSG Capital, que detém 39% do negócio. Os demais sócios, espanhóis e brasileiros, que integram a empresa (o consórcio foi declarado vencedor de uma licitação em dezembro de 2010), também estão mobilizando recursos de acordo com sua participação acionária: 10% da empresa de construção Contern, do Grupo Bertin, e 51% da espanhola GSS Holding.

Criada pelo escritório Jaime Lerner Associados em parceria com o espanhol b720 Fermín Vázquez Arquitetos, a proposta se baseia na geração de espaços públicos e privados capazes de estender a cidade até o Lago Guaíba. Nenhum terreno ou imóvel teve de ser desapropriado para que o projeto fosse viabilizado. No entanto, foram necessárias mudanças no uso e índice de aproveitamento do setor Docas (IA=1,9), onde serão erguidas três torres comerciais, a maior delas com 30 andares (100 m de altura).

Pontos polêmicos
A ampliação dos limites de ocupação é um aspecto polêmico da intervenção, pois se teme que a construção das torres, programadas para estarem prontas até 2016, aumente ainda mais o congestionamento no Centro da cidade. No Plano Diretor de Porto Alegre, o Cais Mauá é definido como uma área especial, com regime urbanístico próprio e determinado a partir de legislação específica. Por conta disso, a lei municipal no 638/2010 foi constituída para estabelecer as regras de ocupação do Cais Mauá e apresenta os índices de aproveitamento e a taxa de ocupação permitidos em cada área do cais.

Outro aspecto polêmico do projeto é a manutenção de um muro erguido na década de 1940, ao longo do Guaíba, para contenção das cheias do lago. Mantido pelos autores do projeto por imposição das autoridades, o elemento terá suas comportas alargadas para ampliar o acesso de pedestres na área, criando um circuito integrado ao polígono do Projeto Monumenta na capital gaúcha (formado pelos eixos da Avenida Mauá, Rua Coronel Fernando Machado, Avenida Borges de Medeiros, Rua Sete de Setembro, Rua General Câmara e, novamente, Avenida Mauá).

A circulação de pedestres também será favorecida com o rebaixamento de um trecho de 150 m da Avenida Presidente João Goulart, próximo à Usina do Gasômetro, de forma a criar uma passagem que integrará a Praça Brigadeiro Sampaio ao shopping de dois pavimentos e cobertura verde que será construído no setor Gasômetro, onde o contato com o rio é privilegiado por meio de um extenso passeio.

Em relação à mobilidade urbana, o projeto visa a fortalecer a conexão do cais com a cidade, privilegiando o acesso à área com soluções integradas ao transporte público ferroviário (Estação Mercado do Trensurb), ônibus intraurbanos (Terminal Parobé) e, possivelmente, ao transporte hidroviário, com o uso do Guaíba como via.

Além dos setores Docas e Gasômetro, o projeto de requalificação inclui o setor Armazéns que, segundo os acionistas, deverá estar finalizado até a Copa 2014. Atualmente abandonados e desativados, os armazéns, que são tombados pelo patrimônio histórico, serão convertidos em lojas, restaurantes e espaços culturais. Quem fará a reforma, orçada em R$ 150 milhões, é a Procon Construções, construtora contratada pelo consórcio.

Atrasos e substituições
O projeto básico da primeira fase de revitalização do Cais Mauá foi apresentado pela empresa à Prefeitura de Porto Alegre em abril de 2013. Na época, o consórcio tinha como diretor-executivo Mario Freitas que, no início de agosto, foi substituído por Ademir Schneider por indicação do conselho administrativo da PCMB. Schneider é um dos sócios da Finance Moinhos, empresa que assessora a NSG.

Em junho do mesmo ano, a Prefeitura de Porto Alegre entregou ao PCMB as licenças necessárias para as obras no setor Armazéns, cujo início estava programado para julho. A intervenção, no entanto, só foi iniciada em novembro após o aval da Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq), publicado no Diário Oficial da União (DOU) no dia 21 de outubro. A Antaq fará a fiscalização das obras, juntamente com a Superintendência de Portos e Hidrovias (SPH), que receberá anualmente do consórcio R$ 3 milhões pelo arrendamento da área.

No início de 2013, os acionistas afirmavam que o setor Armazéns ficaria integralmente pronto até a Copa 2014. Hoje, dizem que pelo menos dois ou três armazéns, vizinhos ao Pórtico Central, ficarão prontos até o mundial. A segunda fase, que contempla o shopping, junto à Usina do Gasômetro, e as três torres comerciais, próximas ao Mercado Público, terão início em 2014, depois do evento esportivo.


PROJETO DIVIDE OPINIÕES

 
Divulgação: IAB
 

"A licitação da exploração econômica - e não do projeto - como foi feito no Cais Mauá, coloca a discussão econômica e financeira à frente da discussão urbana. Governo e prefeitura acabam se tornando reféns de um processo que não permite a participação da população e dos interessados, já que o projeto de intervenção não está aberto à discussão. Sou a favor de um processo que coloque o interesse público em primeiro lugar, que seja aberto à participação e transparente em todas as suas etapas"

Tiago Holzmann da Silva, arquiteto e presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil - departamento do Rio Grande do Sul (IAB-RS)

Acervo pessoal

"O projeto expressa mais uma visão arquitetônica do que urbanística, ou seja, não considera plenamente as necessidades da sociedade no foco de aproveitamento cultural, comunitário, histórico e ambiental, voltando-se somente para a parte exploratória comercial. Esta última deve também estar inserida no contexto global do desenvolvimento desta área, mas não pode ser a dominante, como propõe o projeto. Este projeto foi elaborado sem o pleno conhecimento da sociedade. Uma boa conjunção seria permitir um Concurso Público com parâmetros estabelecidos que satisfizessem os anseios de utilização da população porto-alegrense"

Nestor Nadruz, arquiteto e urbanista

Acervo pessoal

"Independente das críticas e de toda a discussão idealista em torno do projeto, acho que ele é bem-vindo. Subutilizado há anos, com depósitos de lixo e galpões abandonados, o cais, além de não atender à população da maneira que está, prejudica o Centro da cidade"

Mauro Salvo, doutor em economia pela UFRGS e autor da pesquisa "Lavagem de Dinheiro e o Mercado Imobiliário de Porto Alegre: inconsistências e vulnerabilidades"


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