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Programa Casa Paulista, estimado em R$ 4,6 bilhões, será a primeira PPP para habitação do País

Edição 149 - Dezembro/2013
A execução do Programa Casa Paulista será realizada majoritariamente pelas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) definidas no Plano Diretor da Cidade de 2002; poderão ser desapropriados cerca de 880 imóveis

Projeto de Intervenção na Área Central (Piac/Casa Paulista), ou simplesmente programa Casa Paulista, criado pelo Governo do Estado de São Paulo, tem como objetivo anunciado a requalificação urbana do Centro expandido da cidade de São Paulo. Para alcançar isso, o projeto prevê a construção de 20.221 unidades de habitação. O programa recebe o nome da agência estadual Casa Paulista, criada em setembro de 2011 e subordinada à Secretaria da Habitação. A agência tem como objetivo o fomento da habitação de interesse popular, além de buscar atender à demanda por moradia no Estado.

A intervenção da Casa Paulista no Centro expandido da cidade é estimada em R$ 4,6 bilhões e vai ser viabilizada por meio de parceria público-privada (PPP). Trata-se da primeira parceria do tipo feita para um plano habitacional no País. A proposta e a modelagem do projeto foram desenvolvidas pelo Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole (Urbem), vencedor de concurso para desenvolvimento do modelo adotado pelo Estado para a PPP habitacional.

Concluído em quatro meses, o trabalho do Instituto Urbem está detalhado em 12 volumes de 300 páginas cada um. O Instituto informou à Construção Mercado que toda e qualquer informação sobre a Casa Paulista e seus desdobramentos deveriam ser solicitadas à Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo. A Secretaria de Habitação, entretanto, ainda não divulgou os volumes que detalham o modelo de negócio proposto. A proposta do Instituto Urbem teve participação no desenvolvimento de urbanismo e arquitetura dos escritórios Andrade Morettin Arquitetos Associados, MMBB Arquitetos e Piratininga Arquitetos Associados.

A modelagem econômico-financeira foi feita pela Baker Tilly Brasil, empresa de auditoria, consultoria de gestão, consultoria tributária e outsourcing. A empresa informou à reportagem que não poderia falar sobre a estruturação financeira do projeto por conta de acordo de confidencialidade com o cliente. A modelagem jurídico-institucional foi feita pelo escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados. Houve, ainda, consultorias nas áreas de financiamento e subsídios, engenharia, patrimônio arquitetônico e gestão de programas habitacionais de interesse social.

 
O programa Casa Paulista exigirá que os beneficiários sejam moradores do Centro. O público-alvo do programa serão famílias com renda bruta mensal de até 16 salários mínimos

O programa do Governo Estadual terá também convênio com a Prefeitura de São Paulo e aporte do Governo Federal - neste caso, com financiamentos do "Minha Casa, Minha Vida". Segundo o projeto, para a execução do programa vão ser utilizados majoritariamente imóveis em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) definidas no Plano Diretor da Cidade de 2002 - poderão ser desapropriados cerca de 880 imóveis, apontados como de interesse social em decreto do dia 7 de junho. A quantia de cerca de R$ 4,6 bilhões do Casa Paulista para o Centro expandido é composta por cerca de R$ 2,6 bilhões da iniciativa privada e R$ 404 milhões da prefeitura. A contrapartida do Governo do Estado é de R$ 1,6 bilhão.

Segundo apresentado até o momento, o público-alvo do programa serão famílias com renda bruta mensal de até 16 salários mínimos (R$ 10.848,00). Pouco mais da metade das unidades (12.508) são destinadas a famílias com renda de até seis salários (R$ 4.068,00). O programa também vai exigir que os beneficiários sejam trabalhadores do Centro.

Setores, obras e público-alvo
O Piac/Casa Paulista prevê intervenções em áreas de todos os distritos que circundam o Centro da cidade de São Paulo. Apesar de enfatizar o objetivo de promover a renovação urbana por meio da oferta de habitação de interesse social, diversas associações de moradia já assinaram uma manifestação com preocupações em relação a diversos pontos do projeto. "Considerando que a PPP proposta deve construir 20.221 unidades, seria possível resolver a precariedade das moradias (...), entretanto, destas, apenas 6.560 estão destinadas às faixas de menor renda, excluindo ainda a faixa de renda de 0 a R$ 755,00", diz o documento redigido em junho e direcionado à consulta pública do projeto. O documento diz ainda: "Não há sentido nenhum em atrair 20 mil novos domicílios para o Centro se mais de 20 mil domicílios, hoje habitados por pessoas que trabalham no Centro e moram em condições precárias, forem deslocados para a periferia. Caso isto ocorra, os objetivos da PPP serão contrariados". O projeto, no entanto, não sofreu alterações nesses pontos.

O Piac/Casa Paulista é estruturado em seis setores da cidade, compreendidos como Ferrovia - Setor Oeste (setor A), República/Bela Vista (setor B), Liberdade/Brás (setor C), Indústrias Cambuci/Mooca (setor D), Ferrovia - Setor Leste (setor E) e Indústrias Belém (setor F). As unidades habitacionais estão distribuídas na Barra Funda, Santa Cecília, Pari e Bom Retiro (7.076 unidades); República e Bela Vista (2.859 unidades); Liberdade e Brás (2.908 unidades); Cambuci e Mooca (2.409 unidades); Bresser e Belenzinho (2.594 unidades); e Belém, na região da Celso Garcia (2.377 unidades).

A distribuição para o público-alvo está detalhada na tabela. Segundo apresentação em audiência pública de março deste ano, duas mil unidades serão direcionadas para atender compromissos da Secretaria da Habitação assumidos formalmente em processo público de seleção e habilitação.


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