Uso da Norma de Desempenho para solução de litígios pode servir de referência, mas não se aplica às edificações projetadas antes de sua vigência | Construção Mercado

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Norma de Desempenho na prática

Uso da Norma de Desempenho para solução de litígios pode servir de referência, mas não se aplica às edificações projetadas antes de sua vigência

Por Rodnei Corsini
Edição 149 - Dezembro/2013
 

silavsale/shutterstock

A Norma de Desempenho para Edificações Habitacionais (ABNT NBR 15.575:2013), publicada em fevereiro e exigida desde 19 de julho, será uma importante referência técnica para soluções de litígios. O cumprimento da ND é obrigatório para todos os projetos de edificações habitacionais protocolados a partir de sua exigibilidade. No caso de litígios em que se questiona o atendimento à norma, o procedimento esperado é que se realize a perícia para aferir se houve o atendimento aos referenciais. Caso a norma não tenha sido observada, o juiz poderá condenar a incorporadora e a construtora a indenizarem o consumidor - ou até mesmo reconhecer a rescisão do contrato, determinando a devolução da unidade.

foto Marcelo Scandaroli
A utilização da Norma de Desempenho para edificações antigas é pouco provável. No entanto, advogados lembram que muito do que a Norma estipula hoje eram exigências já vigentes, de outros textos normativos

Por outro lado, a Norma de Desempenho (ND) também é enfática ao atribuir ao consumidor a responsabilidade pela manutenção periódica e pelo uso correto do imóvel. "Por isso, a norma pode ser utilizada pelo construtor em processos para eximi-lo de responsabilidades quando se verificar que determinada patologia está ligada ao comportamento do próprio consumidor", diz o advogado Ricardo Campelo, sócio do escritório Giuliano Gobbo & Advogados Associados, o qual presta assessoria jurídica para o Sinduscon-PR na área de direito imobiliário.

Consultor da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e conselheiro jurídico do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), o advogado Carlos Del Mar ressalta que a exigibilidade muito recente da ND torna a sua aplicação imediata, e mesmo em um futuro próximo, um pouco prematura. "Nenhuma obra está pronta ainda sob a égide da norma. Os projetos protocolados para aprovação seguirão os trâmites normais nas prefeituras e, depois, com os prazos de construção - que costumam levar dois ou três anos - aí então as obras estarão sujeitas a avaliações de acordo com a ND", afirma. Por isso, ele avalia que teremos um contexto mais concreto sobre o uso da Norma de Desempenho para solução de litígios daqui a três ou quatro anos. "Pode-se até usar a ND como referencial, para apoiar o argumento, mas o fato é que ela não se aplica tecnicamente", completa.

foto Marcelo Scandaroli
'Nenhuma obra está pronta ainda sob a égide da norma. Somente daqui a dois ou três anos as primeiras obras estarão sujeitas a avaliações de acordo com a ND'
Carlos Del Mar, advogado e conselheiro jurídico do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP)

Clareza técnica e jurídica
Apesar de a ND não servir para solucionar litígios de hoje, Del Mar lembra que nem todas as exigências que estão nela são novas. A NBR 15.575 traz conceitos que já estavam em outras normas em vigor e, por isso, há requisitos contemplados na ND que já estavam nas normas anteriores. "Neste momento, se o objeto de questionamento em um litígio estiver em uma outra norma anterior, no processo deve ser feita referência à norma que já era válida. Portanto, se há um empreendimento feito anteriormente não dá para exigir o cumprimento da ND", diz Del Mar.

Campelo afirma que, com relação às edificações realizadas antes da vigência da norma, não se pode descartar que o Judiciário a utilize como referência. Ele argumenta que no cenário anterior havia poucos elementos técnicos. "Se houver uma discussão sobre redução acústica, por exemplo, e a edificação estiver de acordo com os referenciais impostos pela ND, parece-me razoável reconhecer a improcedência da reclamação em vez de invocar a aplicação de normas de conforto acústico ou julgar conforme a convicção pessoal do juiz", diz.

Já o caso de uma invocação da norma pelo consumidor parece menos provável na avaliação de Campelo. "Há uma limitação porque o construtor vai poder se defender dizendo que o referencial não era válido pra ele e que, por isso, ele não era obrigado a seguir." Ainda assim, ele avalia que a aplicação pelo consumidor poderia ter algum peso em um litígio caso houvesse uma discrepância muito grande entre o desempenho da edificação e o requisito mínimo da ND. "Se você tiver uma edificação antiga com um requisito muito discrepante com a ND, a norma seria uma referência para argumentar que a edificação tem uma qualidade muito baixa", afirma.

foto Marcos Lima
'Mesmo com a Norma de Desempenho a solução de litígios não é tão simples, mas com certeza será mais simples do que é hoje'
Fabio Villas Bôas, diretor técnico da Tecnisa

Del Mar acredita que antes da ND parte do resultado das perícias era subjetivo, conforme as escolhas técnicas do perito. "Com a ND, entretanto, você tem os requisitos (que são objetivos) e também um método de avaliação específico para medir os requisitos, o qual também está definido no texto da ND", diz. "Por isso, a ND será ótima para soluções de litígio, pois elimina a subjetividade, já que estabelece com clareza o requisito, seu atendimento e sua avaliação", completa.

Fabio Villas Bôas, diretor técnico da Tecnisa e coordenador de revisão da Norma de Desempenho, comenta um caso anterior à ND em que a Tecnisa foi questionada quanto ao desempenho acústico da laje de um apartamento de médio padrão em São Paulo. "Propusemos que fosse feita a medição: o sistema de medição acústica da laje já existia antes, não é exclusivo da ND", diz Villas Bôas. "Mas o perito propôs ao juiz que ele aceitasse que se jogassem objetos no chão para ver avaliar o isolamento. E isso é completamente aleatório, depende da altura e da força", completa. Na ocasião, o juiz acatou a perícia. "Hoje, eu diria que não acataria mais por conta da ND", avalia. Villas Bôas acredita que a norma trará mais clareza. "Mesmo com a ND essas questões não são tão objetivas assim, pois há a manutenção, por exemplo - em um eventual litígio, a construtora pode questionar se a manutenção foi feita adequadamente. As perícias não são tão simples, mas com certeza serão mais simples do que hoje", diz.

DIVULGAÇÃO Giuliano Gobbo & Advogados Associados
'A norma pode ser utilizada pelo construtor em processos para eximilo de responsabilidades quando se verificar que determinada patologia está ligada ao comportamento do próprio consumidor'
Ricardo Campelo, advogado sócio do escritório Giuliano Gobbo & Advogados Associados

Perícias técnicas
Villas Bôas lembra que durante o processo de revisão e aprovação da norma, alguns peritos e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) participaram da elaboração da norma. "Muitos peritos já estão preparados e estão disseminando essas práticas", diz. Del Mar avalia que a ND vai gerar laudos mais técnicos e que, com isso, o juiz poderá dar uma sentença de melhor qualidade. "A tendência do juiz é acolher o laudo do técnico que ele nomeou. Uma boa qualidade técnica do laudo, portanto, vai levar a uma boa sentença", diz.

Um ponto que Carlos Del Mar levanta é a possibilidade de concorrência de causas em um litígio. "Em uma perícia, creio que passa a ser importante essa concorrência de causas: pode ocorrer um problema que não tem origem apenas da construção, mas que seja uma combinação da construção com a falta de manutenção", afirma. Essa situação pode gerar uma polêmica jurídica, pois levanta o problema de como a concorrência de causas pode permitir a divisão da responsabilidade. "Por isso eu acredito que as perícias terão que detalhar mais essa avaliação quando puder haver concorrência de causas, já que isso terá repercussão nas sentenças", diz Del Mar.

 

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