Para diretor da Promon Intelligens, real estate brasileiro precisa aprender a usar riscos a seu favor, trabalhar projetos com visão mais estratégica e ser assertivo na tomada de decisões | Construção Mercado

Entrevista

Fabio Zaffalon

Para diretor da Promon Intelligens, real estate brasileiro precisa aprender a usar riscos a seu favor, trabalhar projetos com visão mais estratégica e ser assertivo na tomada de decisões

Por Juliana Nakamura
Edição 150 - Janeiro/2014
Divulgação: Promon


'É importante haver maior apoio metodológico e estratégico na hora de olhar o empreendimento, sobretudo no caso de negócios de longo prazo e grande aporte de capital'


Nos últimos anos, as grandes empresas do mercado imobiliário brasileiro, especialmente as de capital aberto, promoveram avanços significativos em suas práticas internas. Mas ainda há importantes fragilidades a combater, especialmente em relação à gestão de portfólio e de oportunidades. A avaliação é do engenheiro civil Fabio Zaffalon, diretor da Promon Intelligens, empresa do Grupo Promon criada recentemente com a missão de oferecer boas práticas administrativas às organizações, incluindo as do mercado imobiliário.

Em entrevista à Construção Mercado, o executivo cita a dificuldade das empresas em lidar com riscos, sobretudo os estratégicos, e de revisar suas decisões diante de novos cenários. As etapas de planejamento e de desenvolvimento de projetos deveriam ser trabalhadas de forma menos empírica, com metodologias mais consistentes e sofisticadas. "Quando as empresas se deparam com uma incerteza muito grande de mercado ou de performance no projeto, uma tendência é escondê-la da tomada de decisão, fingindo que ela não existe", destaca Zaffalon, que é mestre em Finanças Corporativas, já trabalhou na McKinsey no banco Lloyds TSB e na Basf e, atualmente, está mais dedicado à gestão de projetos de comunidades planejadas e centros comerciais.


Atualmente os grandes negócios imobiliários estão mais sujeitos a quais riscos?
Existem três tipos de risco que incidem fortemente nesse mercado. É importante distingui-los porque ainda há muita confusão de conceitos. Há os riscos de negócio, mais inerentes à atividade imobiliária. Esses são os riscos bons porque trazem oportunidade de lucro efetivamente. Existem, ainda, os riscos estratégico e tático. É com esses riscos que o mercado precisa ficar atento. De modo geral, se fala muito no risco tático, que se manifesta no estouro no orçamento da obra e em atrasos no projeto. O que não se fala muito é no risco estratégico.

Que tipo de risco é esse?
Trata-se do descasamento entre os ciclos de planejamento dos grandes empreendimentos e o tempo de maturação do perfil do cliente. Hoje vemos uma tendência no Brasil de construção de bairros inteligentes e comunidades planejadas. Esses empreendimentos têm um ciclo de maturação, desde o início das ideias até ele ser colocado de pé, de dez a 15 anos. Só que o perfil do cliente brasileiro, principalmente nas grandes cidades, muda num ritmo muito mais veloz, alterando-se a cada três, quatro, cinco anos. Isso gera um risco de decisão estratégica forte. Ou seja, se você começa a planejar um projeto hoje para iniciar implantação em cinco anos, pode perder o timing. Esse é o maior risco estratégico.

Qual é a dica para resolver ou minimizar isso?
É preciso planejar o empreendimento com a maior flexibilidade possível. Isso vale desde a ideia inicial até os projetos de arquitetura e o planejamento de uso do espaço. Flexibilidade é fundamental para que se possa alterar o tipo de uso do empreendimento com o tempo. Agregar flexibilidade, ainda que isso represente mais custos no início, é garantir alternativas de captura de valor no futuro. Os grandes empreendimentos mais bem-sucedidos têm gerado essa flexibilidade acionando alavancas de natureza física, financeira e comercial.

Além do custo, agregar tamanha flexibilidade também é um desafio para os empreendedores.
Há principalmente duas dificuldades a serem superadas. A primeira diz respeito à aprovação. Os órgãos reguladores ainda exigem que se tenha um uso predeterminado para aprovar o projeto. O segundo desafio é prever o fluxo de deslocamento das pessoas.

Em relação a riscos táticos, as empresas já aprenderam a lidar com eles? Por que ainda vemos tanto estouro de orçamento?
O risco tático é o que tem sido mais combatido no mercado imobiliário porque ele gera forte impacto negativo no curto prazo. Eu não diria que a causa para os problemas que as empresas vêm enfrentando seja falta de experiência ou gestão inadequada. Acho que é mais uma questão de expectativas. Com a abertura de capital das grandes empresas, a dinâmica do mercado se alterou, de maneira que essas companhias tiveram que trazer para o pipeline de lançamentos muitos projetos. A expectativa dos investidores é sempre de crescimento e criou-se, no mercado, um sentimento de que era preciso fazer muitos lançamentos com VGV muito alto, em curto espaço de tempo. O problema é que quando você privilegia a quantidade, acaba abrindo o filtro com relação à qualidade. As empresas colocaram para dentro do seu pipeline alguns projetos difíceis de serem implementados ou até projetos de qualidade duvidosa. Elas também não levaram a sério os problemas estruturais que ainda há no Brasil, como a escassez de mão de obra. Uma terceira questão é que, dada a forma como o sistema é estruturado, contábil e fisicamente, a empresa só percebe o estouro de orçamento no final da obra se não houver gestão extremamente preocupada com o futuro de médio prazo.

Como fugir dessa armadilha?
De 40% a 50% de todo o lucro real gerado por um empreendimento está na fase de desenvolvimento da terra ou da propriedade. Então, se a empresa não consegue apropriar esse valor nessas etapas iniciais de forma inteligente, vai perder muito ao longo da construção.

Então o setor deveria olhar as etapas iniciais de desenvolvimento com mais atenção?
Sem dúvida. A principal recomendação nesse sentido é não economizar em estudos preliminares. A tendência é que se façam estudos rápidos para lançar o empreendimento o quanto antes. Só que cada vez mais a complexidade dos projetos exigirá estudos muito cautelosos.


PÁGINAS :: 1 | 2 | Próxima >>
Destaques da Loja Pini
Aplicativos