Perspectivas para o Real Estate | Construção Mercado

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Perspectivas para o Real Estate

Comitê de Mercado do NRE-Poli
Edição 150 - Janeiro/2014

O Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli), criado em 2009, vem apresentando suas perspectivas de comportamento do setor econômico do real estate desde 2010. Até 2012 (perspectivas para 2013) as projeções foram estruturadas com base nas respostas a um conjunto de questões propostas aos membros do Comitê. Desta vez estendemos a enquete para um conjunto de empresários e executivos do mercado, indicados pelos membros do Comitê. Com este princípio, a reunião de 21 de novembro debateu o conjunto das respostas, verificando- se que algumas ênfases de comportamento encontradas coincidem com as expectativas dos membros do Comitê. Esta nota indica as perspectivas e expõe o resultado da enquete, destacando algumas premissas e as posições do Comitê, na forma como foi discutido nessa reunião.

As questões da enquete compreendem expectativas de comportamento para 2014 divididas em três grupos: i. mercado de imóveis residenciais; ii. empreendimentos destinados à renda e iii. vendas, desempenho de empresas e crédito.

Quanto ao comportamento dos preços em 2014, na enquete 86% dos consultados entendem que deverão variar em taxa equivalente ou ligeiramente inferior à verificada em 201

i. Mercado de Imóveis Residenciais
i.1. O mercado dispõe de dois índices de preços que medem seus movimentos por meio de amostras que contemplam diferentes capitais do Brasil: 1 - Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), editado pelo Banco Central, que compila valores de avaliação que figuram nos financiamentos para aquisição de imóveis e; 2 - Fipe-Zap, cuja amostra é extraída dos preços ofertados por meio do site Zap.

Analisando as curvas de evolução de preços por meio dos dois índices, encontra-se elevada correlação na visão global do mercado brasileiro. Verificam-se preços crescendo acima da renda do mercado (esta referida pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA/Ibge). Na enquete 43% dos consultados aceitam que a tendência está bem sustentada pela evolução dos índices, sendo que os demais creditam parte deste crescimento a questões de inadequação estrutural dos índices e das amostras que suportam o seu cálculo.

O Comitê enfatiza que há evidências de movimentos para baixo em capitais cujos estoques são muito altos, relativamente à demanda orgânica. Por exemplo, Manaus apresenta estoque de aproximadamente três vezes [3 x] a demanda orgânica anual, enquanto Salvador tem estoque de perto de [2,7 x] a demanda orgânica anual. Brasília, Vitória e algumas cidades do Centro- -Oeste vêm mostrando quedas de preços causadas por excesso de estoque contra a demanda, mas também porque algumas empresas estão abandonando mercados e liquidando estoques - contração da dispersão é uma das palavras chaves na reorganização estrutural das empresas de capital aberto.

i.2. Quanto ao comportamento dos preços em 2014, na enquete, 86% dos consultados entendem que deverão variar em taxa equivalente ou ligeiramente inferior à verificada em 2013. As expectativas do Comitê estão alinhadas, ressalvando-se São Paulo e Rio de Janeiro que podem sofrer o efeito de condições atípicas, resultado da edição do Plano Diretor Estratégico em São Paulo e do bloqueio de aprovações em área de expansão da cidade do Rio de Janeiro. Em São Paulo os preços dos terrenos podem sofrer crescimento acentuado, o que, combinado com o novo patamar de valor da outorga onerosa (pelo crescimento expressivo dos valores dos terrenos na planta geral de valores - valor venal) é indutor de revisão dos preços dos lançamentos. No Rio de Janeiro, a escassez de áreas para novos empreendimentos pode provocar aumento de preços de terrenos, impulsionando os preços dos imóveis no lançamento, que acabam servindo de benchmark para o mercado.

i.3. Na enquete, 78% dos consultados esperam que a variação de preços em 2014 esteja um pouco acima do IPCA/Ibge, na vizinhança do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC/fgv). As expectativas do Comitê estão alinhadas, mas é relevante ressaltar o que vem acontecendo com os custos de construção. Diversas empresas, acentuadamente as de capital aberto, sofreram prejuízos nos últimos anos, relacionados com estruturação, planejamento e controle, com reflexo no crescimento de custos de construção acima do computado na formação dos preços da oferta. A correção destas causas pode ser feita mantendo a lógica de gestão, mas imputando margens de proteção nos orçamentos de custos, ou agindo em planejamento de produto, desde a padronização de componentes até a implementação de métodos mais avançados de previsão de custos e de processos de execução. Algumas das empresas já passaram da fase de ajuste e estão entrando no mercado com produtos cujo planejamento e execução serão vestidos de novos métodos de gestão, o que diminuirá custos. Em ambiente de maior competitividade, algumas empresas poderão aceitar comprometer margens mais agressivas, resultado da manutenção dos preços no padrão do mercado contra custos mais contidos, praticando preços mais moderados. Não há meios para julgar se a competitividade vai levar a este estado de mercado, mas é razoável identificar a possibilidade da ocorrência de um viés moderador da evolução dos preços.


Mercado Residencial 2014

i.4. Na enquete, 68% dos consultados indicam que, fora São Paulo e Rio de Janeiro, é possível que os preços das demais capitais variem em 2014 segundo taxas inferiores aos dois maiores mercados do Brasil. O Comitê está alinhado com esta expectativa, com fundamento na liquidação de estoques que necessariamente ocorrerá em algumas capitais, havendo situações em que já se evidenciam ofertas de preços abaixo dos custos de reprodução. Encerrado esse efeito, para além de 2014 é provável que os mercados se harmonizem, ressalvada a questão dos preços de terrenos e do custo das outorgas, este cada vez mais contundente.


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