Fim da regionalização. Após resultados negativos em mercados desconhecidos, incorporadoras de capital aberto decidem fazer o processo inverso da expansão geográfica. A ordem agora é voltar para casa | Construção Mercado

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Fim da regionalização

Fim da regionalização. Após resultados negativos em mercados desconhecidos, incorporadoras de capital aberto decidem fazer o processo inverso da expansão geográfica. A ordem agora é voltar para casa

Por Aline Mariane
Edição 151 - Fevereiro/2014
Ilustração: Sergio Colotto

Estouro de orçamentos e prazos, má qualidade na construção, problemas nas parceriais com empresas locais e produtos inadequados à demanda local. Esses foram os resultados da expansão geográfica promovida pelas grandes incorporadoras de capital aberto, ávidas por crescimento acelerado na época do boom imobiliário. Os insucessos acarretam, agora, o retorno dessas companhias para suas regiões de origem.

Ao abrir o capital na bolsa de valores, as grandes incorporadoras decidiram expandir sua atuação em territórios desconhecidos, com a intenção de atrair investidores. "Elas tiveram o ímpeto de lançar mais e com isso correram para adquirir terrenos. Isto, em um primeiro momento, os investidores enxergaram com bons olhos. O problema foi que muitas dessas incorporadoras grandes puxaram para uma expansão muito rápida de empreiteiros pequenos que, não acostumados com o ritmo mais acelerado, não conseguiram mensurar corretamente o custo dessas obras", explica Wesley Bernabé, analista de construção civil do Banco do Brasil. O estouro de orçamento e os atrasos geraram impacto financeiro bastante considerável para muitas empresas. "Por conta disso, elas resolveram voltar para grandes centros urbanos", explica Bernabé.

Divulgação: Ademi-PR

"As empresas trouxeram para Curitiba produtos e conceitos de outras praças, que não funcionaram"
Gustavo Selig
presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR)

O movimento de compra de terrenos em cidades de todo o Brasil, ampliação de landbanks e lançamento de empreendimentos - muitas vezes de grande porte ou de natureza diversa dos produtos lançados pelas incorporadoras regionais - não previu necessidades e particularidades dos mercados locais. "As empresas trouxeram para Curitiba produtos e conceitos de outras praças, que não funcionaram. O curitibano não gosta de morar em prédios com muitas unidades, por exemplo, de modo que esses megaempreendimentos que elas introduziram não pegaram", observa Gustavo Selig, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR). De acordo com Selig, há sinais, atualmente, de que o mercado local retomou os empreendimentos tradicionais, com menos unidades. "Neste ano, não houve nenhum lançamento com mais de 300 unidades", explica.

O descompasso com a realidade local também se expressou na escolha de materiais. Foi o que se viu em Goiânia. "Houve, por exemplo, um projeto em que se colocou revestimento de pastilha na fachada do prédio inteiro. Sei que isso é valorizado em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, mas em Goiânia ninguém está nem aí para isso. É um custo muito alto para algo a que o cliente não dá valor", afirma João Gabriel Tomé, incorporador da City Soluções Urbanas.

Marcelo Scandaroli

"O mercado em todas as capitais é infinitamente menor que o mercado da capital paulista. O que aconteceu foi que, com a ida de todas as empresas conjuntamente, houve saturação, durante um período"
Fábio Villas Boas
diretor-executivo técnico da Tecnisa

As incorporadoras locais, que passaram a dividir o mercado e a competir diretamente com as grandes, tiveram de se adaptar a uma nova realidade. De acordo com as fontes consultadas pela reportagem em Goiás, Minas Gerais, Distrito Federal e Paraná, a concorrência para adquirir terrenos foi um dos pontos de maior impacto no mercado regional, tendo em vista que as incorporadoras de capital aberto praticavam pagamento à vista, enquanto as empresas locais, na maioria dos casos, tinham por hábito fazer permutas. Outra questão foi a subida no preço de todos os itens envolvidos na incorporação e construção dos empreendimentos. Terrenos, mão de obra, corretores, fornecedores, todos os valores passaram a ser mais altos depois da chegada das grandes incorporadoras, o que obrigou as empresas locais a se adequar e a pagar mais pelos mesmos serviços."Boa parte das aquisições de terrenos e dos lançamentos foi efetuada de forma um pouco irresponsável. As empresas compravam terrenos a preços muito maiores do que o mercado daqui praticava e, por isso, precisavam vender mais caro. Isso elevou os preços dos imóveis de forma mais acentuada do que o mercado era capaz de absorver", avalia Adalberto Junior, vice-presidente da Indústria Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção do Distrito Federal (Sinduscon-DF).

Sinal verde para especuladores
No que se refere às vendas, as grandes companhias de capital aberto impulsionaram uma estratégia mais agressiva do que a adotada pelos mercados regionais, praticando planos de pagamento facilitados e sinais muito baixos. "De forma que entraram muitos aventureiros e especuladores no mercado imobiliário, com expectativa de uma alta muito rápida", conta Junior.

Os problemas de adaptação à realidade local poderiam ser contornados por meio de parcerias com empresas regionais. De fato, boa parte das incorporadoras de capital aberto entrou no mercado goiano, por exemplo, em associação com empreiteiros da região, conforme relata Marcelo Moreira, incorporador da CMO Construtora. Contudo, também nesse aspecto surgiram desajustes, já que o grande e repentino volume de obras muitas vezes foi excessivo para as pequenas empresas.

divulgação: swell

Lançamento da Swell, em Curitiba: capital paranaense retomou empreendimentos menores

Embora o ciclo dos empreendimentos fosse aberto com demonstrações do poder do capital das grandes, suas fases finais não mantiveram o mesmo vigor. Problemas com atrasos de obras e lucratividade abaixo do esperado geraram resultados financeiros negativos para a maioria das incorporadoras que resolveu expandir seus negócios. "O que percebemos foi que essas empresas não conseguiram conter a alta dos custos dentro das margens de venda que tinham. Houve problema de gestão", analisa Lucas Guerra Martins, vice-presidente da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção de Minas Gerais (Sinduscon-MG). Segundo Martins, as incorporadoras superdimensionaram a rentabilidade, que às vezes se revelou, ao fim do processo, correspondente à metade ou a um terço do esperado. "Não estamos no dia a dia das empresas, mas tivemos a informação de que houve muitos empreendimentos com prejuízo", aponta.

 

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