Depois das grandes. Com a saída das incorporadoras de capital aberto, a expectativa é de retomada de negociações e de espaço para as construtoras locais, no entanto, estes mercados ainda sofrem com a inflação dos preços imposta pelas grandes | Construção Mercado

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Fim da regionalização

Depois das grandes. Com a saída das incorporadoras de capital aberto, a expectativa é de retomada de negociações e de espaço para as construtoras locais, no entanto, estes mercados ainda sofrem com a inflação dos preços imposta pelas grandes

Por Aline Mariane
Edição 151 - Fevereiro/2014
 

A expansão das grandes incorporadoras de capital aberto para novos mercados gerou impacto negativo, na maioria das vezes, para as construtoras regionais, pequenas e médias, que atuavam especificamente em seus Estados de origem. O movimento de saída das grandes companhias dessas regiões, que se intensificou no ano passado, não significa, no entanto, uma volta à normalidade. Segundo o relato de construtoras locais, esses mercados levarão anos para voltar a patamares razoáveis na oferta de habitações, na precificação dos imóveis e no custo da mão de obra.

As grandes alteraram profundamente a dinâmica dos mercados onde entraram, desde o início da expansão geográfica, em 2008. Na concorrência direta que passou a vigorar para todas as fases de um empreendimento, as grandes geralmente saíam na frente - a começar da compra do terreno, quando ofereciam capital à vista, enquanto as construtoras locais negociavam permutas. "Sofremos bastante com a negociação de terrenos, porque a oferta foi muito pulverizada. Quando o dono do terreno, que na maioria dos casos o tem como patrimônio de família, recebe muita oferta e não tem conhecimento de como funciona o mercado, começa a subir o preço. E assim subiram muito os preços dos terrenos, em relação ao que valem na realidade", conta Marcelo Moreira, incorporador da CMO Construtora, de Goiás.

O processo também resultou no aumento da velocidade de venda dos terrenos. "Antes levávamos um ou dois anos para chegar a um preço de mercado viável e fechar negócio. As grandes empresas, que tinham fome de lançar e mostrar para o mercado nacional que estavam vendendo, pagavam valores acima do mercado, fechando negociações em apenas um mês", complementa.

 

Altos e baixos das parcerias

Kirill_m/Shutterstock

As parcerias das grandes incorporadoras com empresas locais pareceram ser a melhor alternativa para acertar na tipologia de produtos e também entregar os empreendimentos dentro do prazo estipulado. Porém, em alguns casos, tornaram-se um problema. "Praticamente todas as empresas que entraram no nosso mercado foram por meio de parcerias com incorporadoras locais. Dessas parcerias algumas resultaram em sucesso e outras nem tanto, pois foram feitas no calor do momento e não foram bem analisadas as culturas das empresas que se uniam. A S.A veio com uma fome de lançamentos e não leu muito bem o mercado", relata Marcelo Moreira, incorporador da CMO Construtora, de Goiás. Para Carlos Alberto Moura, presidente do Sinduscon-GO, as incorporadoras que atuaram ao lado de parceiras tiveram resultados melhores no Estado. "As que fizeram parcerias locais tiveram um pouco mais de sucesso, as que vieram por conta própria não tiveram bom desempenho. O que aconteceu foi que essas empresas não conheciam o mercado local. Elas chegaram, em grande parte, com o produto pronto de nível nacional, não conseguindo captar aquilo que era a expectativa do mutuário regional", afirma.

Em Curitiba, Gustavo Selig, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), conta que a maioria das incorporadoras chegou sozinha ao mercado e realizou uma parceria apenas no meio do caminho. "O que ficou ruim para elas, pois mostraram que não estavam preparadas para o mercado de Curitiba. Acredito que, no caso de muitos produtos, já era tarde demais", afirma.

 

Alta dos custos
Depois de feitos os lançamentos, tinha início a disputa por mão de obra e material. As grandes incorporadoras elevaram os preços de ambos e, consequentemente, fizeram com que o custo de obra nessas regiões aumentasse. "No momento em que a incorporadora precisa de mais mão de obra para poder iniciar projetos em fase embrionária, houve uma procura maior por profissionais da área e, com isso, subiu o preço. Essa foi uma das maiores preocupações no início de ciclo", relata Leonardo Pissetti, diretor de empreendimentos da Swell Construções e Incorporações, empresa atuante em Curitiba.

Marcelo Moreira aponta que, com a disputa provocada pela entrada das empresas de capital aberto no mercado, muitas construtoras locais enfrentaram estouros de orçamento. "Nos primeiros anos, sofremos bastante com contratações, porque de repente teve um volume de lançamentos para o qual o mercado local não estava preparado. Houve escassez de mão de obra - por isso, o preço que estava disponível subiu e o custo de obra também", explica.

 

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