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Incorporadoras devem atentar para legislação de defesa do consumidor e para normas de publicidade e corretagem imobiliária para evitar erros em estandes

Por Aline Horvath
Edição 151 - Fevereiro/2014
 

Marcelo Scandaroli
Incorporadoras são responsáveis pela atuação dos corretores nos estandes

O expressivo volume de lançamentos comerciais e residenciais em São Paulo, nos anos do boom imobiliário, acarretou uma proliferação de estandes e plantões de vendas irregulares, que descumpriam normas relativas à defesa do consumidor, à atuação de corretores e imobiliárias e à publicidade. Embora o mercado tenha desaquecido, o problema persiste - e as empresas continuam sendo autuadas e multadas por suas faltas. O conhecimento e atendimento às exigências legais pode ser o caminho para a promoção de boas práticas no que tange à comercialização de empreendimentos.

Acervo Pessoal

"A imobiliária está interessada nas vendas. Muitas vezes, aceita o cliente mesmo sabendo que ele tem o nome incluído nos cadastros restritivos de crédito"
Piraci Oliveira
advogado

Um dos órgãos fiscalizadores desta atividade é a Fundação Procon-SP, vinculada à Secretaria de Justiça e Defesa da Cidadania. No segundo semestre de 2013, em uma ação combinada com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci- SP), o Procon-SP visitou 12 empreendimentos, com o objetivo de verificar as condições dos estandes e plantões e confirmar os itens que lideram o ranking de reclamações do setor.

Os principais erros das construtoras e incorporadoras na fase de disponibilização do imóvel na planta são a falta de registro de incorporação, memorial descritivo e tabela de preço das unidades a venda; publicidade enganosa indicando a participação no programa Minha Casa, Minha Vida ou apresentando informações incorretas sobre as condições de pagamentos e as características do produto; cobrança irregular de corretagem e cobrança indevida de assessoria jurídica, Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati) e contratação de pessoas não autorizadas para a intermediação.

O foco da operação do Procon-SP foram os empreendimentos considerados populares. "Eles atingem pessoas com dinheiro contado, geralmente sem informações suficientes. O Código de Defesa vê o consumidor como a parte mais vulnerável", explica Luciano Sousa, assessor técnico da diretoria de fiscalização do órgão.

Durante as visitas, o Procon-SP pôde identificar diferentes irregularidades envolvendo a publicidade. "Verificamos um outdoor enorme em frente a uma obra, informando que o empreendimento poderia ser financiado pela Caixa Econômica Federal por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida. Isso nos chamou a atenção e perguntamos ao corretor se havia algum contrato que comprovasse a compra por meio desse sistema. Ele informou a existência de uma nova tabela do empreendimento, com valor acima do que era aceito pelo programa", narra Sousa.

Atrair o consumidor fazendo uso do programa para depois frustrar suas expectativas quando ele visita o estande é um problema grave, na avaliação do Procon-SP. A situação pode piorar, caso, por indicação do corretor, o cliente resolva adquirir outro financiamento, que futuramente não terá capacidade financeira para manter.

Carlos Rios

"É comum nos estandes e plantões de vendas as construtoras anunciarem um preço para o imóvel e, quando se analisa o contrato de venda, verificar-se valor diferente. Trata-se dos honorários da imobiliária e dos corretores que estão sendo pagos pelo consumidor"
José Augusto Viana Neto
presidente do Creci-SP

O procedimento fere o artigo 37 da Lei 8.078/90 - Código de Proteção e Defesa do Consumidor, que proíbe toda publicidade enganosa ou abusiva. Em seu inciso 3º, o código estabelece que a publicidade pode ser enganosa por omissão, quando deixa de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.

As informações que não correspondem à realidade - no que diz respeito à metragem ou às condições de pagamento -, contidas em panfletos ou passadas ao consumidor de outra forma, também podem se consideradas de má-fé. Há ainda o caso das empresas que dão destaque às prestações menores, sem informar o custo real do imóvel e os valores estimados das parcelas futuras.

Outra modalidade de propaganda irregular que tem sido utilizada é a móvel. Popularmente conhecidas como mulheres-setas, pessoas contratadas para segurar placas com informações sobre os lançamentos são posicionadas nos semáforos próximos aos estandes e plantões de vendas. Segundo o advogado Piraci Oliveira, sócio-titular da Piraci Oliveira Sociedade de Advogados, as empresas que lançam mão desse expediente burlam a lei. "A prefeitura não tem feito a fiscalização por se tratar de anúncio móvel. É um abuso de direito. Como não pode haver placa fixa, as pessoas ficam balançando esse tipo de publicidade", aponta.

No que se refere à comunicação visual, as construtoras e incorporadoras também devem cumprir as disposições da Lei 14.223/2006, conhecida como Cidade Limpa, em São Paulo. Considerados especiais, os anúncios de finalidade imobiliária, quando destinados à informação do público para a venda de imóvel, não podem ter sua área maior que 1 m² e devem estar contidos dentro do lote. São solidariamente responsáveis pelo anúncio o proprietário e o possuidor do imóvel onde o anúncio estiver instalado. Haverá infração caso o anúncio seja exibido sem autorização ou com dimensões diferentes das aprovadas. As multas são a partir de R$ 10 mil, com outras penalidades, caso persista a infração.

Oliveira também considera a investigação superficial das condições econômicas do comprador como uma falha dentro dos estandes. "A imobiliária está interessada nas vendas. Muitas vezes, aceita o cliente mesmo sabendo que ele tem o nome incluído nos cadastros restritivos de crédito. No entanto, o banco não aceitará, pois é extremamente rigoroso." No futuro, isso implicará prejuízos. "Quando a construtora notificar o cliente de que o imóvel está pronto, ele poderá levar cinco meses para conseguir esse financiamento. Nesse meio tempo, quem paga o IPTU e o condomínio?", questiona o advogado, que lida com diversas ações judiciais desse tipo.

 

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