Para o CEO da Cipasa, acesso maior a funding e entrada de incorporadoras dão fôlego extra para setor de loteamento | Construção Mercado

Entrevista

Sérgio Villas Boas

Para o CEO da Cipasa, acesso maior a funding e entrada de incorporadoras dão fôlego extra para setor de loteamento

Gisele Cichinelli
Edição 152 - Março/2014
 

Sérgio Zacchi
"A aprovação dos projetos tem sido um dos maiores gargalos do setor. A legislação ainda é extremamente complexa e subjetiva"

O setor de loteamentos deve continuar a crescer nos próximos anos. Os resultados registrados por algumas loteadoras em 2013 comprovam essa tendência. A Cipasa Urbanismo, uma das maiores empresas do mercado, por exemplo, projeta para o biênio de 2013-2014 um VGV de R$ 1,2 bilhão, contra R$ 360 milhões do biênio anterior.

Em 2010, a empresa passou a ser controlada pela Prosperitas, hoje HSI, uma das maiores gestoras de fundos de Crédito Privado e PrivateEquity do Brasil. Essa associação permitiu à Cipasa expandir seus negócios, que antes eram focados somente no mercado paulista, para todo o País. "Até então expandíamos muito mais de forma passiva do que ativa. Agora, em vez de recebermos as ofertas de áreas, passamos a prospectar de forma estruturada os mercados onde queremos atuar", observa Sérgio Villas Boas, CEO da empresa.

Para ele, além da nacionalização das grandes loteadoras patrocinada pelos fundos de investimentos, a entrada de empresas de incorporação no segmento e o enorme déficit habitacional também contribuíram para conformar o atual cenário, que poderá ser ainda mais positivo com a entrada de fundings para financiar a produção. Veja a seguir.

Quais fatores têm impulsionado o crescimento do setor de loteamentos?
Estamos acompanhando um movimento de migração de alguns incorporadores para esse setor. O mercado de loteamento sempre foi pungente, mas muito pulverizado, o que o deixava à margem. Também ainda há poucas empresas que atuam em nível nacional. De fato, o mercado está crescendo muito e há muita oportunidade nessa área, até porque o déficit habitacional continua grande e a dificuldade de achar bons terrenos nas cidades é enorme. Há certo interesse na criação de novas áreas que tenham matéria-prima para receber novas incorporações. Não por acaso, as empresas que estão atuando de forma mais contundente receberam aportes de fundos de investimentos.

Foi o caso da Cipasa Urbanismo?
Sim, há três anos a HSI passou a ser a nossa controladora, o que nos possibilitou um crescimento maior. Vale lembrar que os mecanismos de funding para o setor, que antes inexistiam, também estão se sofisticando. O mercado financeiro está começando a enxergar que também é possível prover de forma eficaz e segura funding para loteamento.

Algumas empresas do setor imobiliário, como a MRV e a Rodobens, anunciaram a entrada nesse segmento. Como o senhor avalia a entrada das grandes incorporadoras no setor?
A Rossi e a Cyrela também estão nele há algum tempo e estão intensificando sua atuação. Mas ainda há barreiras grandes para a entrada de novos players no segmento, porque o processo de licenciamento ainda é caótico e muito complicado. Além da entrada das incorporadoras nesse mercado, outra mudança no cenário foi o forte crescimento das empresas que atuam em âmbito nacional. Isso acontece porque é da cultura do brasileiro o desejo de personalizar sua unidade. Nesse sentido, a aquisição do terreno permite que a construção seja feita em etapas, conforme as condições financeiras do consumidor permitir. O valor final desse imóvel pode ser de 30% a 40% menor do que o de uma unidade pronta.

Tudo isso? Que condições propiciam essa redução?
É um dado aproximado que calculamos em comparação ao valor das casas prontas que estão à venda. Comparamos com o preço médio do nosso lote, em um empreendimento no mesmo padrão da casa, junto com uma estimativa de construção. O metro quadrado de um empreendimento de alto padrão custa em média de R$ 500 a R$ 700, estimamos que o cliente vai gastar mais R$ 1,5 mil a R$ 2 mil por metro quadrado para construção. Por alto, ele gasta em média R$ 2,7 mil por metro quadrado para construir a casa dentro de um empreendimento. Hoje em dia, o metro quadrado de uma casa ou apartamento, já prontos, custa de R$ 6 mil a R$ 10 mil. A diferença é de um terço a menos, praticamente. No lançamento do nosso empreendimento em Bragança Paulista, o Portal de Bragança, em 2008, o valor médio do lote custava R$ 80 mil. Hoje, o valor médio das casas à venda no empreendimento é de R$ 870 mil.

Com o mercado se tornando mais competitivo, há uma tendência para uma maior profissionalização desse segmento?
Não tenho muitas informações sobre como tem sido, na prática, a atuação das incorporadoras que estão atuando nele. Especialmente, com relação a esses concorrentes, não tenho visto grandes lançamentos. Acredito que em alguns casos o que vem ocorrendo é o redirecionamento dos landbanks (banco de terrenos) dessas empresas para o setor de loteamentos, feitos no momento de grande aquecimento do segmento de incorporação. Mas a competição aumentou, pois há um fato novo: os proprietários proprietários de gleba também estão se profissionalizando. Grupos grandes e profissionais estão comprando terras para desenvolver empreendimentos maiores por conta própria.

Alguns especialistas citam a influência do Minha Casa, Minha Vida na expansão do segmento, pois houve maior volume de produção e maior procura por lotes urbanizados como matéria-prima para as incorporadoras. Isso de fato ocorreu?
Na verdade, em um primeiro momento, entendeu- se que o MCMV seria um inibidor do segmento de lotes econômicos. Imaginava-se que com as unidades prontas e o subsídio do governo, o interesse por lotes ia diminuir. Mas a demanda ainda é muito maior do que a capacidade de produção. Fala- se na entrega de dois milhões de unidades na segunda fase do programa, enquanto que o déficit habitacional é de dez milhões a 12 milhões de unidades. Não há capacidade para atender a essa demanda. A boa notícia é que estão surgindo instrumentos de funding para empreendimentos econômicos.

 

"Ainda há barreiras grandes para a entrada de novos players no segmento, porque o processo de licenciamento ainda é caótico e muito complicado"

 

Como têm funcionado esses fundings?
Hoje já é possível acessar os fundings após entrega do Termo de Verificação de Obra (TVO), espécie de Habite-se do setor. É possível financiar os lotes via Caixa Econômica Federal. Assim, gera-se funding para o consumidor final tanto para aquisição do lote como para financiamento da construção.

 

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