Método do Custo Unitário Geométrico permite prever gastos com aplicação da nova norma de desempenho | Construção Mercado

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Estimativa orçamentária

Método do Custo Unitário Geométrico permite prever gastos com aplicação da nova norma de desempenho

Flávia Lima
Edição 152 - Março/2014
 

Acervo pessoal

[Ao incluir em um modelo CUG variáveis qualitativas relacionadas à adequação (ou não) dos projetos à nova norma de desempenho, o custo resultante é explicado também por elas]

Se estimar custos de execução de obras sempre foi uma missão difícil devido ao elevado grau de incertezas, com a entrada em vigor, em julho de 2013, da nova norma de desempenho (NBR 15.575), publicada pela ABNT em fevereiro do mesmo ano, tal empreitada ficou ainda mais dura. A nova norma aplica-se a todas as edificações habitacionais, definindo requisitos e critérios para o desempenho mínimo da edificação e/ou de suas partes ao longo de uma vida útil determinada. Obviamente os novos paradigmas impostos trazem consequências relativas ao custo de execução e mensurá-los é o desafio em tela para os profissionais dedicados ao planejamento de negócios imobiliários. Quando falamos em estimativa de custo é importante que, antes de mais nada, atentemos para a fase de desenvolvimento em que o projeto se encontra. A metodologia utilizada na estimativa de custo deve ser adequada à quantidade de informação disponível sobre o projeto, que é crescente ao longo do seu desenvolvimento.

No caso de orçamentos executivos, desenvolvidos com base em projetos detalhados, não há grande mistério em relação ao incremento imposto pela nova norma. Essas estimativas são baseadas em levantamento de quantitativos e composições de custo unitário dos serviços, bastando, portanto, que se adotem os quantitativos e composições conforme o projeto, já adequado às exigências de desempenho mínimo da nova norma. As dificuldades nesses casos resumem-se a incluir nos sistemas de informação as composições de custo unitário de novos serviços, até então não adotados usualmente, mas que passaram a ser corriqueiros para atender às demandas na norma. Um exemplo são as esquadrias com persiana de enrolar integrada, uma solução bastante óbvia para os requisitos de desempenho térmico, mas cujo custo ainda não é contemplado nos sistemas de informação de custos disponíveis. Incluir tais composições é, portanto, demanda urgente, visto que já completamos um ano de publicação da norma e tais sistemas ainda não se adequaram.

Já nas estimativas desenvolvidas nas fases iniciais do projeto, normalmente baseadas em composições de custo unitário da construção ou em comparações com projetos de referência, as dificuldades de considerar o incremento resultante dos novos padrões mínimos de desempenho são muito maiores. Como os projetos de referência, tanto os adotados para as composições de custo unitário da construção quanto para as comparações, são todos anteriores à norma, as estimativas com base neles não incluirão os custos resultantes da adequação aos novos padrões. O problema é que esse incremento no custo não é uma constante, variando de empresa para empresa e de empreendimento para empreendimento - já que, mesmo antes da obrigatoriedade imposta pela norma, muitos empreendimentos já a atendiam total ou parcialmente por exigência do mercado. Essa questão fica bem clara quando se compara um empreendimento de alto padrão com um destinado à população de baixa renda. Provavelmente os empreendimentos populares estão menos adequados às normas dos que os de alto padrão e, com isso, os incrementos resultantes da adequação serão maiores nesses casos. Não sendo constante, como quantificar o incremento nos custos resultantes da adequação necessária em projetos pós-norma de desempenho?

O método do Custo Unitário Geométrico (CUG), apresentado na seção "custos" da edição de novembro de 2013 desta revista, é uma saída. O método CUG rejeita o custo unitário predeterminado por tipologias, assim como a relação direta entre área construída e custo total, e adota as características das edificações já conhecidas no momento da estimativa como variáveis explicativas do seu custo unitário. Nas fases iniciais de um projeto, essas características são essencialmente geométricas, ou seja, relações entre os elementos da edificação que variam de projeto para projeto e fazem variar os seus custos unitários de área privativa, tais como: área construída/área privativa (relacionada com a eficiência comercial das plantas); área de parede externa/área privativa (relacionada com a forma e altura da edificação); área de parede interna/área privativa (relacionada com o grau de compartimentação e com a forma e altura dos ambientes); área molhada/área privativa (relacionada com a densidade de áreas molhadas no projeto); área de projeção/área privativa (relacionada com as áreas de fundação e impermeabilizações); entre outras.

 

 

Ao incluir em um modelo CUG variáveis qualitativas relacionadas à adequação (ou não) dos projetos à nova norma de desempenho, o custo resultante é explicado também por elas. Para tanto se recomenda a utilização de variáveis dicotômicas (sim/não) para indicar se o projeto está ou não adequado à norma. Se considerarmos a norma em sua totalidade, teremos "não" para todos os projetos anteriores a ela, o que não permitirá que a variável participe do modelo. No entanto, se dissecarmos a adequação à norma em grupos de elementos ou requisitos, teremos diversos "sim", mesmo para projetos pré-norma. Desta forma, é possível modelar estatisticamente a influência da adequação à norma nos custos e assim estimar os custos de um projeto que pretenda estar adequado a ela. Um recorte óbvio para essa análise é utilizar a própria partição da norma:
- Sistemas estruturais;
- Sistemas de piso;
- Sistemas de vedações verticais;
- Sistemas de cobertura;
- Sistemas hidrossanitários.

 

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