Erros no preenchimento de tabelas de áreas privativas e comuns geram inseguranças jurídicas e financeiras à incorporação no registro de imóveis | Construção Mercado

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Erros no preenchimento de tabelas de áreas privativas e comuns geram inseguranças jurídicas e financeiras à incorporação no registro de imóveis

Por Luis Ricardo Bérgamo
Edição 152 - Março/2014
 

Boston/shutterstock

Embora seja uma etapa com impactos sobre a segurança jurídica e o retorno financeiro do negócio imobiliário, o registro de áreas privativas e comuns dos imóveis está suscetível a erros de diferentes naturezas.

A ABNT NBR 12.721:2006 - Critérios para Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios de Edifícios - Procedimento - determina como deve ser feito o cálculo de metragens e porcentagens das diversas áreas que compõem um empreendimento, necessário para realizar o rateio de custos da incorporação. A norma técnica organiza metragens e cálculos em 11 quadros a serem preenchidos, cada um com sua especificidade. O conjunto das informações técnicas, das unidades e de todo o empreendimento contidos nos quadros compõem o registro da incorporação ou de individuação imobiliária, que é arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

Cláudio Morel Tutikian, sócio-diretor da Construtora Rex, alerta para o correto preenchimento dos quadros. "A alteração dos dados, além de ser trabalhosa e dispendiosa, só pode ser efetivada se houver a manifestação unânime de todos os condôminos." Um erro no preenchimento dos quadros pode levar ao registro de dados falsos sobre a área total do terreno, modificando o valor do patrimônio dos condôminos. Caso haja diminuição de propriedade, haverá diminuição no valor do patrimônio.

"Quando o preenchimento dos quadros é incompleto ou impreciso, ele não representará a imagem da edificação e, certamente, causará desserviços a alguém, já que as áreas informadas praticamente serão utilizadas em toda vida do imóvel", acrescenta Bernardo Tutikian, coordenador do Curso de Engenharia Civil da Unisinos e vice-presidente administrativo da Alconpat Internacional. Ele destaca que dados errados podem prejudicar a quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital, ambos calculados pelos valores apresentados pelos quadros da NBR 12.721.

Prejuízos podem decorrer também do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um percentual das transações de compra e venda, cotejado com o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior deles. Se o cálculo de áreas estiver errado, o proprietário ou o erário será prejudicado. Essa situação ocorre igualmente na ocasião do pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Deformações nos dados contidos nos quadros irão reverberar gerando pagamentos distorcidos.

 

Erros comuns

Storm/shutterstock

Veja os quatro erros mais comuns no preencimento dos quadros da NBR 12.721, segundo a engenheira e consultora em incorporação Selma Sena Reis.
1) Calcular áreas baseando-se em projetos ainda não aprovados. Isso acontece quando dados do estudo preliminar da obra são usados como fonte para calcular as áreas da incorporação. O certo é calcular as áreas usando as medidas que constam no projeto aprovado. Isso evita o retrabalho. Se o projeto for modificado, o profissional deverá reiniciar os cálculos.
2) Aprovar um tipo de projeto, mas construir outro. As informações contidas nos quadros são uma descrição fiel do empreendimento, registradas em cartório. O registro em cartório é um documento e não pode ser modificado à vontade pelo incorporador. Isso demanda processo e a concordância de todos os condôminos. O cartório deve ser informado caso haja modificações de projeto, ou de finalidade de uso de algum espaço. Por exemplo, trocar o que seria originalmente uma loja por uma garagem. Os documentos da incorporação devem ser modificados no cartório, atualizando o registro da obra.
3) Confusão no registro de imóveis mistos e complexos. Construções complexas merecem tratamento especial na concepção do condomínio e preenchimento dos quadros. Em empreendimentos que misturam moradia com comércio, por exemplo, a confusão nos cálculos acontece ao se tratar duas finalidades diferentes como sendo uma só. O ideal é dividir o empreendimento em subcondomínios, calculando as áreas separadamente.
4) Confusão com o conceito de área assessória. As áreas assessórias são áreas privativas dos apartamentos, mas que não estão coladas a ele. É o caso de vaga de garagem ou depósito, desde que sejam de uso exclusivo daquele apartamento. O principal erro nesse quesito é não computar essas áreas como área assessória do apartamento.

 

Acervo pessoal
"Quando o preenchimento dos quadros é incompleto ou impreciso, ele não representará a imagem da edificação e, certamente, causará desserviços a alguém"
Bernardo Tutikian
coordenador do Curso de Engenharia Civil da Unisinos e vice-presidente Administrativo de Alconpat

Até mesmo os custos da construção podem ser impactados por erros no cálculo das áreas equivalentes. A fração ideal, que é consequência da proporcionalidade das áreas equivalentes, é usada para o rateio das despesas entre os condôminos. Um erro de cálculo pode desequilibrar o rateio entre os compradores.

Minimizar ou majorar a área de uso comum de divisão não proporcional traz reflexos significativos quando da existência de área sub-rogada ou quando houver limites para a contratação de financiamentos. A área sub-rogada é a permuta do terreno por área. Nesse caso, o proprietário do terreno em vez de receber dinheiro, recebe área. Portanto, um erro de cálculo pode acarretar uma valorização excessiva da área sub-rogada, dando ao proprietário do terreno mais área do que a que ele deveria receber como pagamento.

Pendências jurídicas
Sobre possíveis problemas com o financiamento é importante salientar que nessa etapa da incorporação, os quadros já foram conferidos e arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Cláudio Tutikian explica que, atualmente, a maior restrição para contratação do financiamento a juros menores está vinculada à renda do adquirente. No entanto, o valor do imóvel também influencia a taxa de juros. O cálculo da área é uma variável importante na formação do valor do imóvel. Erros nesses cálculos podem "puxar" o valor do imóvel para cima ou para baixo e gerar deformações nos limites de financiamentos.

 

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