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Estoque em alta provoca queda nos lançamentos e nos preços dos imóveis em Manaus

Por Aline Horvath
Edição 153 - Março/2014
Foto: Alexandre Fonseca
Empreendimentos no valorizado bairro de Ponta Negra: estoque alto desacelerou ritmo de lançamentos

A capital amazonense vive hoje o reflexo do crescimento desenfreado, iniciado em 2007 com o boom imobiliário. Grandes incorporadoras de capital aberto de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, interessadas no potencial da região, bombardearam a cidade com investimentos e sobrecarregaram o mercado com lançamentos. O dimensionamento incorreto da demanda resultou em um cenário de instabilidade.

Em documento publicado em janeiro, o Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli) avalia que há evidências de movimento para baixo nos preços de imóveis de Manaus. O estoque na cidade, de acordo com o texto do Comitê, corresponde a três vezes a demanda orgânica anual.

O descompasso entre oferta e demanda pode ser verificado, de fato, em pesquisa realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas (Sinduscon- AM), em 2012. No primeiro trimestre daquele ano, a relação era de 4.284 unidades ofertadas contra 1.623 vendidas. A diferença caiu um pouco no último trimestre, com 3.505 unidades ofertadas e 1.425 unidades vendidas. Os resultados de 2013 ainda não foram divulgados.

De acordo com Eduardo Jorge de Oliveira Lopes, presidente do Sinduscon- AM, não é possível dimensionar a atual situação do mercado imobiliário na capital, uma vez que a pesquisa promovida pela entidade foi temporariamente interrompida - desde outubro, o Sinduscon- AM tenta reconduzir o levantamento. Estima-se, entretanto, que em janeiro de 2013 existiam seis mil imóveis em estoque. "Mas tenho minhas dúvidas com relação ao dado de que o estoque é três vezes maior que a demanda."

Lopes confirma, no entanto, que houve excesso de novos empreendimentos e que há sinais de que as empresas do Sudeste estão deixando Manaus. "Acredito que essas companhias tenham feito um estudo de demanda infundado ou paralelo. Há uma quantidade de lançamentos grande para o tamanho da cidade", afirma.

Oferta exagerada
Os resultados operacionais trimestrais de 2013 das empresas de capital aberto que atuam na capital amazonense demonstram que houve um grande número de unidades entregues no período.

No primeiro trimestre, a Direcional Engenharia concluiu a primeira etapa do Allegro Ville, com 480 unidades e valor geral de vendas (VGV) total de R$ 73,9 milhões. Já no terceiro trimestre, finalizou mais quatro empreendimentos: Gran Vista, Vida Nova, Allegro Ville (primeira etapa, segunda fase) e Cidadão XI. Juntos, somaram 1.604 unidades, VGV total de R$ 162,5 milhões. No quarto trimestre, foram mais dois: segunda etapa do Meu Orgulho e Eliza Miranda Mall; ambos somaram 5.542 unidades e VGV total de R$ 335,6 milhões.

Também no início de 2013, a PDG entregou o Vista do Sol, com 216 unidades, VGV de R$ 96 milhões. A Capital Rossi, formada pela incorporada Rossi e pela construtora local Capital, finalizou três empreendimentos na cidade: Arboretto - Praças Residenciais (15 torres, sete andares), Villa Jardim - Condomínio Azaléia (36 torres, quatro andares) e o Jardim Paradiso Girassol (37 torres, quatro andares). A empresa não revela o número de unidades entregues nem VGV por empreendimento em seu balanço.

O presidente do Sinduscon-AM aponta que, com a movimentação recente no mercado de Manaus, há empresas com obras programadas até 2018, pelo menos. A Capital Rossi parece ser uma delas. Em seu último balanço trimestral no ano passado, aponta previsão de estoque de R$ 120 milhões em 2014, R$ 19 milhões em 2015 e R$ 270 milhões em 2016.

O diretor da Construtora Arruda Guimarães, Robério Arruda, acredita que as grandes construtoras tenham superestimado o mercado imobiliário local. "Esta é uma cidade atípica. Não apresenta a mesma facilidade em termos de mobilidade que outras capitais do País. Tudo ocorre em função do distrito industrial e não há muitos turistas. Existe pouca movimentação econômica entre as cidades do Amazonas, que são distantes umas das outras."

Na opinião de Arruda, o mercado sobrecarregado resultou na queda do número de empreendimentos novos no último ano. "E boa parte das grandes incorporadoras está indo embora."

A Cyrela, de acordo com Lopes, do Sinduscon-AM, é uma das empresas que já deixou o mercado de Manaus. No ano passado, ela lançou a terceira fase do seu único empreendimento na região, Le Boulevard, com 66 unidades e VGV de R$ 34,6 milhões, não anunciando mais nenhum investimento. "Já a Gafisa foi uma das primeiras empresas que ingressaram na região, mas reduziu o número de lançamentos quando as outras chegaram." A incorporadora construiu três empreendimentos durante sua estada: Marseille, Acquarelle, Cannes. Os resultados operacionais de 2013 não exibem lançamentos na cidade.

Variação de preços
Segundo Lopes, a oferta excessiva já está impactando os preços dos imóveis. As incorporadoras têm aproveitado os feirões promovidos pela Caixa Econômica Federal para liquidar estoques. Neste ano, o Sinduscon-AM, em parceria com o Banco do Brasil, também começará a promover esses eventos, sendo o primeiro deles programado para março.

Além disso, algumas empresas têm feito promoções e dado descontos nos preços das unidades lançadas. "Houve descontos de R$ 50 mil em um empreendimento. Também existiram casos de construtoras fazendo financiamento direto com o cliente", assinala. As vantagens oferecidas incluem, ainda, itens como instalação gratuita de aparelhos de ar-condicionado e pagamento das despesas de cartório.

"Caso essa alta do estoque seja confirmada, acredito que nenhuma empresa vá aguentar. Elas terão despesas de manutenção e condomínio." Para Lopes, o cenário não aponta para uma subida de preços.

Divulgação: Sinduscon-AM


'Caso essa alta do estoque seja confirmada, acredito que nenhuma empresa vá aguentar. Elas terão despesas de manutenção e condomínio'

Eduardo Jorge de Oliveira Lopes presidente do Sinduscon-AM

Divulgação: Sinduscon-AM


'O que temos observado é o aumento de preços reais. Pontualmente, alguns projetos têm recebido bônus para fechamento, porque os preços dos imóveis, durante a construção, subiram além do valor de percepção do produto no mercado'

Ricardo Benzecry, vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci/AM)

Os descontos oferecidos não impactam a rentabilidade dos negócios, na opinião de Ricardo Benzecry, vice-presidente do Conselho Regional de Correto res de Imóveis (Creci/AM), diretor da Platinum Construções e da Nor timoveis Empreendimentos Imobiliá rios em Manaus. "O que temos observado é o aumento de preços reais. Pon tualmente, alguns projetos têm recebido bônus para fechamento, porque os preços dos imóveis, durante a construção, subiram além do valor de percepção do produto no mercado", argumenta.

No que se refere aos estoques, Benzecry afirma que todos foram reduzidos ao longo de 2013, período em que houve poucos lançamentos. "Poderia afirmar que hoje não chega a mil unidades o estoque total da cidade de Manaus - índice inexpressivo para uma cidade de dois milhões de habitantes", defende.

O executivo diz que o maior número de unidades em estoque concentra-se com as empresas PDG e Direcional. As empresas foram procuradas pela reportagem, mas não quiseram participar.


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