Mercado de imóveis ultracompactos cresce e vira alternativa para quem quer morar perto dos centros comerciais e ter fácil acesso a transporte público. Saiba como as incorporadoras têm reduzido metragens em áreas cada vez mais desejadas | Construção Mercado

Negócios

Imóveis compactos

Mercado de imóveis ultracompactos cresce e vira alternativa para quem quer morar perto dos centros comerciais e ter fácil acesso a transporte público. Saiba como as incorporadoras têm reduzido metragens em áreas cada vez mais desejadas

Por Aline Mariane
Edição 153 - Março/2014
Divulgação: Bko
Empreendimento BK30 Alto da Boa Vista, em São Paulo. Unidades têm 32 m²

O aumento do custo dos terrenos nas grandes capitais obrigou as incorporadoras a reformatarem seus produtos. Para impedir que os preços das unidades alcançassem patamares impeditivos, a saída encontrada pela maioria delas foi reduzir a metragem.

O preço do metro quadrado, que alcançou de R$ 12 mil a R$ 15 mil, sofre forte impacto de aspectos relacionados à localização, como o fácil acesso ao transporte público e aos centros comerciais. Nessas áreas, a venda de imóveis ultracompactos, que chegam a medir apenas 17 m² -o mesmo que um quarto de hotel -, conquistou uma fatia de mercado que necessita mais de praticidade do que de comodidade.

"Os terrenos, ao lado dos custos de construção vinculados pela Prefeitura de São Paulo - outorgas, Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) etc. - estavam tornando muito alto o custo dos apartamentos. Se o apartamento for grande, a compra fica inviável. As empresas estão dimensionando as unidades para dar um preço final que caiba no bolso do comprador", explica João da Rocha Lima, professor titular do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli/USP).

"Uma unidade de 30 m² por R$ 15 mil/m² tem custo final de R$ 450 mil - existe muita gente que pode dispor dessa quantia para comprar um imóvel. Já um apartamento de 200 m², ao custo de R$ 15 mil/m², sairá por R$ 3 milhões. Quantas pessoas têm esse dinheiro para comprar um apartamento? Poucas", compara Marcelo Moralles, diretor de desenvolvimento de produto da Fernandez Mera.

Além da necessidade imposta pela alta de custos, as fontes consultadas pela reportagem apontam mudanças comportamentais como base da tendência de redução das unidades. Atualmente, o públicoalvo destes produtos, formado por solteiros, recém-casados, divorciados e idosos, passa mais tempo fora de casa. "Não é uma tendência só de São Paulo, mas mundial. Para que ter tanto espaço que não será utilizado? Estamos fazendo o mínimo para ter conforto e aquilo de que se necessita para viver", explica Natalie Quandt, gerente de Incorporação da BKO.

Divulgação: Bko
Planta de apartamento de 32 m² da BKO

"O objetivo é atender às necessidades do público-alvo. Um apartamento mais enxuto, com apenas um dormitório, pode atender melhor às necessidades de uma pessoa solteira. Além do tamanho do apartamento, o público moderno procura opções de serviços e lazer diferenciados nos empreendimentos", destaca Octavio Flores, diretor de Negócios de São Paulo da Gafisa.

Eduardo Schaeffer, diretor presidente do ZAP Imóveis, destaca que caiu o número de habitantes por imóvel no Brasil, principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte. "Nós passamos de aproximadamente 2,8 pessoas por imóvel para 2,3 pessoas por imóvel hoje, em consequência de fatores como mais acesso ao crédito, que faz com que as pessoas tenham possibilidade de sair da casa dos pais com antecedência", ressalta.

Mudança comportamental
Com uma rotina extensa de trabalho, estudos e lazer, o morador dos apartamentos menores, muitas vezes, só o utiliza para dormir. "Nós estamos lendo o que o mercado está nos pedindo: unidades habitacionais com boas condições de mobilidade", acredita José de Albuquerque, diretor de incorporação da Brookfield Incorporações. A demanda por esses empreendimentos também vem de pessoas que estão postergando constituir família e procuram uma moradia temporária.

As localizações procuradas pelas incorporadoras para lançar ultracompactos são sempre as centrais. Em São Paulo, é possível encontrá-los em áreas cujo metro quadrado é mais caro, como Bela Vista, Faria Lima, Pinheiros e Berrini. E também no chamado centro velho, em bairros como Brás, Bom Retiro e Sé, foco das grandes incorporadoras por possuir estações de metrô. "O que buscamos são bairros mais desejados, em localizações que tenham bom acesso a metrô, grandes avenidas, proximidade com os centros comerciais e faculdades", afirma Marcelo Dzik, diretor de incorporação da Even.

Desde 2000, a incorporadora Requadra tem apostado nesse nicho de mercado, realizando projetos compactos no Centro de São Paulo. "Nosso primeiro empreendimento compacto foi no bairro da Liberdade. Quando todas as incorporadoras estavam oferecendo três e quatro dormitórios, nós oferecíamos um produto com dois dormitórios, de 50 m². Entendemos que as pessoas queriam morar no Centro, mas precisavam de produto novo e financiável pelos bancos", conta Marcos França, sócio-diretor da incorporadora. "A partir daí começamos a procurar imóveis antigos em regiões do Centro onde era possível formar terrenos. Fizemos apartamentos deste tipo em bairros como Liberdade, Santa Cecília, Bom Retiro, Brás e Bela Vista", complementa França.

A GR Properties lançou seu primeiro projeto ultracompacto há três anos, na Vila Madalena, em São Paulo. "Há quem prefira morar no Morumbi, que é um bairro mais afastado, em apartamentos de 100 m². Mas outras pessoas preferem pagar o mesmo para morar em um apartamento de 40 m² em Pinheiros ou na Vila Olímpia, bairros mais centrais", avalia André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties. Para ele, há um limite para a diminuição da área dos imóveis - que, se muito pequenos, tornam- se praticamente quartos de hotel. "Mas apartamentos de 35 m², 40 m² e 50 m² têm tamanho ideal para uma pessoa ou até um casal que queira morar bem localizado", afirma.

Divulgação: Zap


'Nós passamos de aproximadamente 2,8 pessoas por imóvel para 2,3 pessoas por imóvel hoje, em consequência de fatores como mais acesso ao crédito, que faz com que as pessoas tenham possibilidade de sair da casa dos pais com antecedência'

Eduardo Schaeffer diretor presidente do ZAP Imóveis

Reduções planejadas
Cozinha integrada com sala de estar, um dormitório, um banheiro e área de serviço mínima acoplada à cozinha. Esse é um dos modelos básicos de unidade ultracompacta, com área de 20 m² a 30 m². Nele, as demais necessidades são atendidas por serviços disponibilizados nas áreas comuns.

"Normalmente, a estrutura desses empreendimentos é completa: lavanderia coletiva, espaço gourmet, salão de festas, uma boa academia, área de esportes e, em alguns casos, espaço de leitura e ócio. Ou seja, o condomínio completa os diversos ambientes de que a pessoa precisa em seu dia a dia", ressalta João Henrique, diretor de atendimento da imobiliária Lopes.

Esse planejamento é desenvolvido em projeto. "É necessário um trabalho muito detalhado nas plantas para conseguir otimizar os espaços, buscando o mínimo de área perdida. É preciso trabalhar bem as áreas internas do apartamento e criar, dependendo do tipo de apartamento que a gente tem, ambientes coletivos que possam diminuí-lo e facilitar os serviços", explica Marcelo Dzik, da Even.

Desenvolver apartamentos menores geralmente onera a construção. Isso acontece por conta do maior número de unidades por pavimento, que dependem, principalmente, de mais detalhes de acabamento, por exemplo.

"O custo de construção é muito mais alto porque se trata de um produto com áreas sociais equipadas, entregues e decoradas", aponta Moralles. O diretor da Fernandez Mera assinala, ainda, que a quantidade de metros quadrados construídos para cada vaga de garagem diminui, no caso dos ultracompactos. "Quando fazemos um produto de 200 m², oferecemos três vagas, em média, o que corresponde a 66 m² para cada vaga. Em um ultracompacto de 30 m², a razão é de 30 m² pra uma vaga", explica. "Isso onera, porque às vezes é preciso fazer paredediafragma e aumentar a quantidade de subsolos, o que encarece muito uma obra", complementa. Também a infraestrutura elétrica e hidráulica fica mais cara.

Limite mínimo
Para João da Rocha Lima, da USP, as empresas já estão chegando ao limite de redução da metragem dos imóveis. "Lançamentos voltados a casais com filhos, na zona Sul de São Paulo, passaram a dirigir-se a casais e, agora são produto para pessoas solteiras. A construtora não pode fazer um imóvel que só tenha porta. Esse limite, na minha visão, já está sendo esgotado", define.

O limiar varia de empresa para empresa. André Gavazza, da GR Properties, conta que, após estudar a concepção de seus projetos e das plantas, concluiu que a menor metragem das unidades em seus empreendimentos deveria ser de 32 m², fora o terraço - ou seja, algo em torno de 35 m² ou 40 m². "Os estudos levaram em conta o programa que deve ter em nossos produtos. Com essa metragem, é possível ter um programa bem resolvido de banheiro e dormitório, sala, cozinha e terraço", esclarece.

A Brookfield afirma que constrói unidades ultracompactas de até 32 m² - mesmo sabendo que é possível chegar a 20 m². Já a BKO aposta em um novo produto, que será lançado este ano, com apartamentos de 17 m² na rua Santo Antônio, em São Paulo. Esta unidade terá cama, armário e um ponto para frigobar e micro-ondas. "A pessoa terá aquilo de que precisa minimamente para viver. Obviamente que não passará o dia ali, mas quando chegar terá conforto. Acreditamos que esses apartamentos pequenos não são locais onde a pessoa viverá a vida inteira", conta Natalie Quandt, da BKO.

Tendência mundial

No exterior, unidades ultracompactas, com fácil acesso a transporte público e próximas aos centros de serviços, espalham-se pelas grandes metrópoles. "A subida dos preços dos terrenos a níveis estratosféricos é uma questão própria aos aglomerados metropolitanos no mundo inteiro. Grandes metrópoles como Tóquio, no Japão, têm problemas equivalentes. Não se trata de desenho de produto, mas de valor da terra", acredita João da Rocha Lima. De acordo com André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties, o padrão dos imóveis ultracompactos do Brasil é semelhante ao de outros países. "Tóquio é uma cidade muito restrita em espaço físico, com unidades que podem ser muito mais compactas do que nós podemos ter aqui no Brasil. Mas em Nova York, nos Estados Unidos, há o mesmo perfil de apartamentos Studio", compara. De acordo com Gavazza, na cidade norte-americana existe muito empreendimento misto, com prédios que têm comércio no térreo. "E essa é uma das ideias do novo Plano Diretor de São Paulo", aponta.

Marcos França, sócio-diretor da incorporadora Requadra, assinala que em grandes metrópoles mundiais não há disponibilidade alguma de terrenos novos para incorporação nas regiões centrais, o que faz os ultracompactos serem muito mais antigos que os brasileiros.

Acesse relatório de pesquisa feita pela imobiliária Lopes em dezembro de 2013, com dados sobre o perfil dos compradores de imóveis ultracompactos em São Paulo e os bairros mais procurados. As primeiras páginas do documento referem-se ao índice de confiança dos compradores de imóveis.

Pesquisa Lopes - 20131202_P2013108_ICCI_Dezembro.pdf

Destaques da Loja Pini
Aplicativos