Vacância em alta, preços em baixa. Entenda os desdobramentos dessa nova realidade do mercado de escritórios corporativos | Construção Mercado

Negócios

Escritórios corporativos

Vacância em alta, preços em baixa. Entenda os desdobramentos dessa nova realidade do mercado de escritórios corporativos

Por Bruno de Vizia
Edição 153 - Março/2014

Alguma coisa vem mudando no segmento de escritórios corporativos desde o ano passado. Os anos de crescimento robusto e vacância próxima a zero parecem ter ficado para trás, e um novo cenário está se configurando. Há mais espaços vagos e o preço do aluguel tem caído. Mas o mercado não está parado. Pelo contrário, a baixa de preços tem levado inquilinos a buscarem escritórios mais amplos e modernos. Já os locadores devem ser mais pressionados a flexibilizar valores e condições de locação.

Toda essa mudança de cenário tem como ponto de partida a alta dos espaços vagos no segmento. A taxa média de vacância para os empreendimentos classe A no Brasil aumentou 4,6 pontos percentuais, saindo de 13,2% no último trimestre de 2012 para 17,8% em igual período de 2013, segundo a pesquisa Marketbeat, elaborada pela Cushman & Wakefield. No mesmo intervalo de comparação, o preço pedido pelo metro quadrado corporativo caiu 12,3%, de R$ 123,6 para R$ 108,4 no último trimestre de 2014.

Na cidade de São Paulo, o maior mercado de lajes comerciais do País, o movimento se repete com igual intensidade. Segundo pesquisa da Colliers, o preço médio pedido de locação para empreendimentos classe A avançou de R$ 107,45 por mês em 2010 para R$ 125,5 em 2012, invertendo a trajetória no ano seguinte, quando recuou para R$ 121,73 (veja gráfico "Preço médio pedido de locação"). O mesmo movimento foi verificado nos empreendimentos classe B, que em igual intervalo de comparação, saltaram de R$ 62,19 para R$ 89,50 em 2012, para então reduzir para R$ 86,89 no ano passado.

O cenário de São Paulo não deve melhorar para o segmento nos próximos dois anos, indica a pesquisa da Colliers, que prevê aumento da taxa de disponibilidade de 13,1% em 2013 para 17% neste ano e 21% em 2015, nos empreendimentos classe A, A+ e B. Tamanha desaceleração no segmento levanta questionamentos sobre as causas do atual movimento, a duração do período de baixa e suas consequências no mercado.

Foto: Marcelo Scandaroli



'O problema é que a oferta está descasada com a demanda, nunca pegamos uma oferta dessas no mercado'

Adriano Sartori diretor de locação da CB Richard Ellis

Divulgação: Colliers



'Há uma superoferta [no mercado de escritórios]. Se formos olhar a viabilidade dos empreendimentos em 2009 e 2010, precisaria de pelo menos o dobro da absorção líquida de hoje'

Sandra Ralstom vice-presidente da Colliers

Demanda saudável, oferta excessiva
Uma das explicações para a o período de baixa está no grande número de empreendimentos entregues no ano passado, que somaram 1,1 milhão de metros quadrados no Brasil, mais do que o dobro dos 500 mil m² entregues em 2011 (veja gráfico "Estoque entregue versus em construção"). "Estávamos notando esse crescimento do segmento de imóveis comerciais, especialmente nos últimos cinco anos, sendo que em 2011 chegamos a uma vacância próxima a zero, o que foi praticamente inédito no mercado brasileiro", explica Raquel Miralles, gerente-geral de Agency Leasing da Cushman & Wakefield.

Neste cenário, acrescenta, "todos os construtores e incorporadores foram ao mercado e construíram para fazer um novo estoque e atender a essa demanda, levando em consideração que na época estávamos com percentuais fortes de expansão econômica, o que dava uma sustentação para que as empresas tomassem a decisão primeiro de mudar, e depois de crescer".

Análise semelhante é feita pelo diretor de locação da CB Richard Ellis, Adriano Sartori: "tudo o que estamos sofrendo agora é uma consequência do que vivemos em 2006 e 2008. Nesse período houve uma retomada forte da economia, com PIB médio em torno de 4% ao ano, em um mercado bastante líquido - as incorporadoras todas capitalizadas, os investidores interessados em produzir -, e estes projetos estão sendo entregues agora".

O mercado imobiliário geralmente opera em ciclos e, no momento, o segmento vive um ciclo de baixa (veja gráfico "Ciclo de escritórios corporativos''). Neste modelo, os anos de 2004 a 2008 foram de recuperação, com expansão entre 2009 e 2011, e superoferta entre 2012 e 2015. "Temos que respeitar um pouco os ciclos do mercado", avalia Sandra Ralstom, vice-presidente da Colliers. "O problema não está na demanda, que está dada. Em 2013 absorvemos cerca de 150 mil m², o que não é ruim. O problema é que há uma superoferta. Se formos olhar a viabilidade dos empreendimentos em 2009 e 2010, precisaria de pelo menos o dobro da absorção líquida de hoje", destaca Sandra.

Absorção bruta
Mais do que a absorção líquida, que dentro de um mercado totalmente organizado é o melhor indicador para avaliar a evolução do mercado, a absorção bruta é um importante indicador para uma melhor compreensão do movimento atual.

"O número de absorção bruta é extremamente relevante. Há dez anos, o mercado trabalhava com absorção bruta média em torno de 400 mil m² a 500 mil m², e nos últimos seis anos esse patamar está entre 700 mil m² e 800 mil m²", destaca Sartori, da Richard Ellis. Ele ressalta que este avanço se deu porque as empresas cresceram nesse período, principalmente o setor de serviços. "Mas esse crescimento foi desordenado, e muitas delas estão unificando suas operações, e aproveitando para mudar para prédios de melhor qualidade em regiões tradicionais de escritórios. O problema é que a oferta está descasada com a demanda, nunca pegamos uma oferta dessas no mercado", diz.

Para Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relação com investidores da EZTec, a absorção bruta mostra que os novos edifícios do mercado estão sendo ocupados. "Os novos empreendimentos, adequados em infraestrutura, em sistema, em vagas de garagem, estão sendo de fato absorvidos, pelo preço médio do mercado, mas os antigos empreendimentos não adaptados a essa realidade estão ficando vagos. Essa é uma relação normal de mercado, que os obriga, a médio prazo, a pensar numa readequação ou retrofit."


PÁGINAS :: 1 | 2 | 3 | 4 | Próxima >>
Destaques da Loja Pini
Aplicativos