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Vacância em alta, preços em baixa. Entenda os desdobramentos dessa nova realidade do mercado de escritórios corporativos

Por Bruno de Vizia
Edição 153 - Março/2014

Flexibilização e carência
As taxas de vacância mais altas somadas com a sobreoferta do mercado devem fazer de 2014 o "ano do inquilino", segundo Sandra, da Colliers. A boa notícia para as incorporadoras é que há demanda, transações, e empresas olhando projetos de consolidação no mercado. "Mas os incorporadores vão ter que se acostumar com um novo nível de preço, e aí vai um ajuste de 25% entre preço pedido e transacionado, aumento de carência e allowance - isto é, pagar alguma coisa dos custos de mudança -, ou fit out", acrescenta.


EVOLUÇÃO DA ABSORÇÃO LÍQUIDA (EM MIL m²) - SÃO PAULO

Para Raquel, da Cushman, os construtores e incorporadores não têm muitas alternativas em um mercado superofertado. "Eles têm que flexibilizar a negociação, é o que está mandando no mercado hoje. As empresas que se expandiram de forma ineficiente, por conta da falta de opções, hoje buscam consolidar operações que estão separadas, para ter sinergia, e aproveitar essa oportunidade no mercado onde há excelentes empreendimentos em ótimas condições comerciais. Quem está com o edifício hoje na mão tem que estar preparado para esse cenário, não vai ter o valor que tinha em 2011, mas tem a oportunidade de trazer para o empreendimento deles essas empresas [que procuram a consolidação]", diz Raquel.

Para Sartori há três tipos de situação enfrentada pelas construtoras e incorporadoras no atual cenário. "Há investimentos que já estão alocados com recursos de terceiros e fundos de fora, então a empresa tem que entregar, e dependendo do nível de construção do prédio ele não consegue retardar a entrega. Outros, que têm essa possibilidade [de retardar a entrega], postergam um pouco mais, seis meses ou um ano a entrega do prédio, para pegar um mercado menos ofertado na frente", avalia o executivo da CBRE.

Há ainda um terceiro tipo, os que já estão com o prédio praticamente pronto. Para estes, a opção é fazer concessões na negociação. "Se antes a empresa não entregava o andar completo, com forro, piso e luminária, hoje está entregando o andar pronto. A forma de entrega dos andares melhorou, e muitos dos investidores acabam fazendo concessões para atrair ocupantes. Há concessões no estado do imóvel, também no período de carência, um pouco maior do que o usual, ou um desconto no aluguel", diz Sartori.

Foto: Marcelo Scandaroli
Inquilinos têm aproveitado a baixa nos valores de locação para migrar para escritórios maiores e mais modernos
Divulgação: Cushman & Wakefield


'Nos últimos dez anos, tudo o que se entregava era absorvido no Rio, mas no ano passado o crescimento do mercado foi praticamente zero'

Raquel Miralles gerente-geral de Agency Leasing da Cushman & Wakefield


Perspectivas
Não há consenso sobre as perspectivas para o segmento de imóveis comerciais nos próximos anos. Elas mudam de acordo com o analista consultado. Para Sandra, da Colliers, a curva de vacância vai bater a casa de 20% na média para o segmento, e em empreendimentos A e A+ vai para a faixa dos 27%, sendo que esse ciclo vai se inverter a partir de 2016. Sandra pondera que se houver uma recuperação da economia, a inversão do ciclo pode se antecipar um pouco. "Mas dado o atual nível de oferta, e da própria dinâmica do mercado, podemos esperar uns três anos de 'anos do inquilino'", diz.

Para Raquel, da Cushman, se neste ano a economia continuar no atual ritmo, e se todos os empreendimentos previstos forem entregues, haverá vacância um pouco alta e readequação dos valores de locação. "Em 2014 ainda vamos ter esses sinais, porque ainda há 380 mil m² para entregar neste ano, que está próximo ao recorde de pouco mais de 400 mil m². Uma parte dos empreendimentos já foi jogada para frente, mas 2014 está sendo uma incógnita para o mercado em geral", diz Raquel.

A queda nos valores de locação desses imóveis, segundo Sartori, vai instigar investidores a entrarem no mercado. "Os investidores sabem que o mercado é cíclico, e que em algum momento esse ciclo deve voltar para uma alta de valores. Mesmo em regiões em que hoje há oferta, talvez daqui a três anos essa região não poderá ter prédios. Então é um mercado que no curto prazo apresenta uma crise de oferta, mas que ao mesmo tempo, nos próximos quatro ou cinco anos, terá falta de prédios, porque não haverá mais como construir", pondera.


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