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Vacância em alta, preços em baixa. Entenda os desdobramentos dessa nova realidade do mercado de escritórios corporativos

Por Bruno de Vizia
Edição 153 - Março/2014

Rio de Janeiro: demanda por qualidade

Foto: Beth Santos
Obras do Porto Maravilha: novos escritórios na região devem suprir demanda por lajes corporativas de alto padrão no Rio de Janeiro

A taxa de vacância para os empreendimentos classe A no Rio de janeiro passou de 12,5% no quarto trimestre de 2012 para 18,9% no quarto trimestre de 2013, um aumento de 6,4 pontos percentuais, decorrente da entrega de grandes empreendimentos pré-locados, mas ainda não ocupados. Já no mesmo intervalo o preço médio pedido de locação dos escritórios corporativos classe A não apresentou variação significativa em igual intervalo, aponta a pesquisa Marketbeat, da Cushman. A absorção líquida fechou positiva em 49 mil m² em 2013, muito abaixo da média anual entre 2009 e 2012, que foi de aproximadamente 100 mil m² ao ano. Para o mercado corporativo carioca em 2014 são esperados cerca de 230 mil m² de área útil de escritórios de alto padrão, o que representa o dobro dos empreendimentos entregues em 2013.

O Rio tem uma situação de oferta diferente da de São Paulo, avalia Adriano Sartori, diretor de locação da CB Richard Ellis. "Nos últimos dez anos, tudo o que se entregava era absorvido no Rio, mas no ano passado o crescimento do mercado foi praticamente zero. A absorção líquida em 2013 foi de 6 mil m². O mercado não cresceu em decorrência de um travamento da indústria de Óleo e Gás", pondera o executivo.

Para Raquel, da Cushman, o movimento do mercado carioca é de busca pela qualidade. "O estoque do Rio é muito inferior a São Paulo, é formado basicamente por edifícios B com lajes pequenas. Mas é um mercado de peso, pois lá só tem grandes ocupantes, a maioria é governo ou empresas do setor de Óleo e Gás."

O projeto do Porto Maravilha, acrescenta Raquel, vai trazer um portfólio com qualidade. Quanto aos preços, Raquel acredita que os patamares continuarão altos. "O valor do metro quadrado no Rio é alto, estamos falando de R$ 150/m² na zona Sul, valores que não vemos muito em São Paulo, que estão mais próximos dos R$ 100/m²".

Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relação com investidores da EZTec, acredita que a operação Porto Maravilha lançou uma perspectiva que tende, a médio prazo, reequilibrar o preço da oferta existente. "Imóveis corporativos no Rio de Janeiro sempre foram muito caros devido à escassez. A operação Porto Maravilha vai trazer um reequilíbrio importante."

Brasília: preços estáveis

Foto: Frontpage/Shutterstock
O mercado de escritórios de Brasília tem atraído empresas com interesse em estar mais próximas da administração federal

Brasília tem 3,5 milhões de metros quadrados e é um dos mercados com maior crescimento no País, considerando que toda essa oferta foi criada em praticamente 50 anos. O preço médio pedido de locação ficou em R$ 107,1/m² ao mês, apresentando pouca variação entre 2012 e 2013.

"É um mercado complexo", diz Fugazza, lembrando que este tem uma dependência total do crescimento do País, e da decisão de empresas por montarem um escritório em Brasília para estar perto do poder federal. "Isso tem sido feito nos últimos anos, até com uma qualidade muito semelhante à que se tem em São Paulo e Rio, mas com uma previsibilidade menor em relação a essas duas cidades, porque elas movimentam uma economia superior", avalia Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relação com investidores da EZTec.

Para Sartori, 2014 deve ser um ano sem grandes ofertas em Brasília. "Existem vários prédios [sendo lançados] em Brasília, mas não são de grande porte. É um mercado extremamente dependente de órgãos públicos, e neste ano de eleição, acho difícil que estes órgãos se mexam", diz Adriano Sartori, diretor de locação da CB Richard Ellis.

Para os próximos anos ele acredita que o crescimento deste mercado vai depender do tamanho que o Estado tomar. "Se continuar na mesma toada que vem acontecendo, é bastante promissor. É um mercado que cresceu muito rápido, foram 3,5 milhões de metros quadrados em 50 anos. Certamente o setor de serviços ainda tem muito a crescer em Brasília", conclui.

Acesse o Market Report Escritórios, relatório de pesquisa de escritórios A+, A e B produzido pela Colliers International, e o MarketBeat Office Snapshot, produzido pela Cushman & Wakefield.

Brasil_MarketBeat_Office_Q42013_Português.pdf
USAR-Market Report_Escritorios_4_tri_2013.pdf

THE TENANT'S TURN
Something has been changing in the corporate office's segment since last year. The years of robust growth and a vacancy rate close to zero seem to be left behind, and a new scenario is shaping up. There are more vacant venues and the rent prices have fallen. But the market isn't stagnant. On the contrary, falling prices have led tenants to look for more spacious and modern offices. Yet landlords will be pressured to be more flexible with prices and their lease terms.

The starting point that led to all the change in the scenario is the growth on the number of vacant spaces available in the segment. The average vacancy rate for Class A projects in Brazil increased 4.6%, from 13.2% in the last quarter of 2012 to 17.8 % during the same period in 2013, according to the Marketbeat survey prepared by Cushman & Wakefield. In the same period of comparison, the price charged per corporate square meter fell 12.3%, from R$ 123.60 to R$ 108.40 in the last quarter of 2014.

In São Paulo, the country's largest market for commercial venues , the movement is repeated with equal intensity. According to a survey led by Colliers, the average rental price charged for class A buildings increased from R$ 107.45 per month in 2010 to R$ 125.50 in 2012, and presented an opposite direction the following year , when it dropped to R$ 121.73 ( see chart "Average rental price charged" ) . The same trend was observed in class B buildings, which in the same period of comparison, jumped from R $ 62.19 to R $ 89.50 in 2012, and then reduced to R $ 86.89 last year.

Colliers' survey indicates that the segment's scenario in São Paulo is unlikely to improve in the following two years, predicting an increasing availability rate from 13.1% in 2013 to 17% this year and 21% in 2015, in class A, A + and B buildings. Such a downtrend in the sector raises questions about the causes of the current movement as well as the duration of the downturn and its impacts on the market.

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