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Desenvolvimento de projetos imobiliários em grandes glebas e vazios urbanos

Por Ivo Szterling
Edição 153 - Março/2014

Urbanizar um bairro partindo do "zero" é um desafio que exige muita dedicação e planejamento. A Cipasa urbanizou 115 milhões de metros quadrados nas últimas duas décadas, com mais de 190 empreendimentos, espalhados por 20 Estados brasileiros. A experiência de realizar tantos projetos por si só não garante a realização de empreendimentos de sucesso. Sempre que contratamos uma área, sabemos que vamos enfrentar desafios novos e peculiaridades regionais.

O primeiro passo é fazer um master plan preliminar, tarefa que envolve um grupo multidisciplinar. Além de especialistas em arquitetura e urbanismo, é preciso dominar e interagir com diversas outras fontes de conhecimento. Por exemplo, é desejável conversar com sociólogos e economistas para decifrar o estilo de vida de determinado público-alvo, assim como seus hábitos de consumo e renda disponível. Parte do nosso negócio é saber convocar, treinar e orquestrar um time de colaboradores que tenham prazer em empreender em grupo e que saberão explorar no limite os recursos internos e externos à empresa, muito longe da zona de conforto.

Foto: Sérgio Zacchi



O master plan precisa ser flexível e dinâmico. Deve estar planejado com a possibilidade de receber adaptações em suas regras de uso e ocupação e até mesmo no seu desenho original




Quando tratamos do desenvolvimento imobiliário de um novo bairro, experimentamos a união entre a arte e a ciência. Com o apoio da ciência interpretamos dados da realidade para depois transformá-los em estudos de viabilidade, programas de ocupação e convivência. Com a arte podemos vislumbrar o futuro para conectar o bairro idealizado à cidade existente de forma harmoniosa, respeitando o meio ambiente, seu entorno, as forças do mercado e a cultura local.

De um ponto de vista prático, a Cipasa inicia o desenvolvimento de um novo empreendimento com uma avaliação bastante ampla que envolve questões ambientais, geográficas, legais e econômicas. Paralelamente, é disparada uma investigação mercadológica com visitas e interações com stakeholders locais como empresários, corretores, agentes públicos e formadores de opinião. Para complementar esse estudo de mercado, é encomendada uma pesquisa para embasar a visão do desenvolvimento da área em análise. Internamente são acionados comitês de avaliação para validar o processo ao longo do tempo, assim como são contratados alguns trabalhos de consultoria para ajudar a resolver questões específicas, como projetos de engenharia de tráfego, segurança, sustentabilidade, comercialização e marketing.

A ideia é agrupar técnicas sofisticadas de planejamento, visando à valorização global do produto. De um lado superamos limitações impostas pelo mercado, legislação e características geográficas e do outro superamos expectativas, desejos e necessidades comuns e individuais dos nossos futuros clientes.

Os nossos projetos são planejados para atender à demanda de um estilo de vida pleno. Estudos prévios são realizados para definir a criação ou a preservação de áreas verdes, assim como qual poderá ser o melhor aproveitamento do relevo e dos recursos hídricos. Tudo passa a ser alvo de um grande diagnóstico, que ganha contornos e significados no desenvolvimento técnico e conceitual do projeto. Atributos naturais como o potencial das vistas, as paisagens e as inserções na área urbana e na malha viária existente serão incorporados ao "patrimônio" do projeto. A partir da escala humana pretendemos definir uma taxa de ocupação equilibrada, não agressiva, privilegiando os pedestres, a mobilidade e a conectividade entre áreas mais e menos adensadas.

Um empreendimento precisa ser atrativo para o investidor e o público final. Um dos caminhos para responder a essa necessidade é saber formular boas perguntas: afinal, quem são os nossos clientes? De qual segmento econômico? O que eles querem e podem comprar? Quanto estão dispostos a pagar? Em qual prazo? São perguntas que ajudam a definir o melhor projeto possível. Ao longo desse processo, monitoramos como anda a economia real, o ambiente político, os ciclos da moda, fatos que podem acelerar ou desacelerar a demanda de um empreendimento.

O ponto de partida para resolver essa questão é mais uma vez procurar entender o mercado com suas particularidades e sazonalidades. Um bairro poderá ser composto por uma série de possibilidades de ocupação: residencial, comercial, serviços, áreas públicas e lazer. No desenvolvimento de curto prazo, é preciso prever a ocupação inicial, que em parte poderá ser induzida, baseada em pesquisas, e em parte deverá ser claramente demandada pelo mercado. Formar um bairro é construir um destino, um endereço, um lugar no qual as pessoas queiram viver e conviver da melhor forma possível. Cidades e bairros são extremamente dinâmicos e possuem ciclos e movimentos que devem ser acompanhados de perto. Por essa razão, listamos quatro pontos que merecem atenção:
- A definição de ancoragens para fortalecer o empreendimento e acelerar sua ocupação. Pode ser a localização, a infraestrutura existente, a facilidade de acesso, a implantação de um equipamento de comércio de conveniência ou de uma escola, entre inúmeros outros;
- A gestão do bairro deve ser realizada com absoluto rigor e competência. A boa experiência de viver em um espaço comum bem cuidado ajuda a perenizar a percepção de valor no presente e pavimentar sua desejável valorização futura;
- O master plan precisa ser flexível e dinâmico. Deve estar planejado com a possibilidade de receber adaptações em suas regras de uso e ocupação e até mesmo no seu desenho original;
- Para que os temas acima possam acontecer é preciso ter uma atitude coerente com relação à visão desenvolvedora e um diálogo constante com agentes privados e públicos.

Desenvolver um bairro planejado, ou um Vívea, como é chamado o bairro inteligente da Cipasa, requer uma pré-disposição empresarial paciente. E, pelo fato de seu amadurecimento e ocupação requererem longo prazo, deve-se compatibilizar diretrizes e princípios urbanísticos claros, definidos na concepção original, com flexibilidade e adaptabilidade necessárias para manter o projeto aderente às demandas de mercado. Neste sentido, deve-se preservar a prerrogativa do empreendedor em ajustar regras de ocupação sem perder a coerência com princípios e valores ofertados a cada etapa de desenvolvimento. Trata-se de um investimento de longo prazo, e é necessário saber a hora de acelerar, desacelerar e até mesmo parar para "arrumar a casa", ou de esperar um momento mais adequado para retomar as ações. A paciência é uma virtude que deve ser valorizada.

O tempo deve ser um aliado do bairro planejado. Com uma ocupação bem planejada, boas regras construtivas e diretrizes urbanas o bairro vai sendo feito, ganhando significados e sentidos, vida e uso, até um momento em que ele se integra à rotina da cidade e passa a fazer parte da história do município onde foi concebido.

Ivo Szterling formado em arquitetura e urbanismo pela USP e diretor de urbanismo da Cipasa.

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