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Retomar empreendimentos inacabados pode ser nicho de mercado interessante. Estratégia deve envolver cuidados jurídicos e administrativos, além de habilidade para negociar

Por Gisele Cichinelli
Edição 153 - Março/2014
Divulgação: Tarjab Divulgação: Tarjab
  Empreendimento Harmonia, no Jabaquara, em São Paulo, em fevereiro de 2011 (à esquerda) e em janeiro de 2014. Obra foi retomada pela Tarjab

Assumir empreendimentos interrompidos na fase de execução pode ser uma alternativa de negócio, desde que a empresa interessada entenda as particularidades envolvidas nessa modalidade. "É um negócio com características completamente diferentes de uma incorporação normal. Não basta apenas construir a obra, é preciso apresentar uma solução imobiliária", observa Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi) e diretor da Tarjab.

Altas doses de conflitos entre as partes e a necessidade de negociação com uma rede extensa de pessoas envolvidas (permutante do terreno, bancos, credores e os condôminos com interesses diversos) requerem muita flexibilidade e jogo de cintura, lembra o engenheiro. Além da lucratividade nem sempre tão atrativa, vale lembrar que, se mal negociada ou executada, a obra corre grandes riscos de embargo e processos. A seguir, entenda os cuidados necessários para minimizar os riscos desses empreendimentos.

Segurança jurídica
Os problemas mais comuns envolvendo esse tipo de empreendimento são jurídicos, financeiros e administrativos. Por isso, a empresa deve contar com um excelente assessoramento nessas áreas antes de entrar no negócio. Cada processo de recuperação tem suas características próprias e problemas que precisam ser analisados caso a caso. Com planejamento estratégico, é possível determinar como serão obtidos os recursos para o prosseguimento das obras e resolver questões jurídicas relevantes como, por exemplo, a propriedade do terreno, contratos de permuta e contratos de financiamento bancário, minimizando os riscos da nova incorporação.

Em geral, os problemas enfrentados pela nova construtora estão relacionados com o sistema de incorporação adotado pela empresa anterior (veja boxe). De acordo com Borges, a obra só deve ser iniciada quando há a certeza de que a escritura será lavrada no final. "Só entramos quando todos os aspectos jurídicos estão sanados."

Análise técnica
Para que problemas de execução não comprometam a segurança dos empreendimentos, é fundamental reavaliar as condições das fundações e das estruturas já edificadas. Essa análise deve ser técnica e muito cuidadosa, já que a nova construtora responderá pela obra por inteiro e não apenas por aquilo que construirá.

Os cálculos estruturais devem ser revistos a partir dos dados originais, a serem recuperados com os autores do projeto. No escopo dessa análise, devem constar a verificação da estabilidade e a execução de provas de carga da estrutura. "Já tivemos casos em que algumas adaptações tiveram de ser feitas, pois testes mostraram que o concreto não atingia a resistência indicada. Tivemos de fazer reforços de estrutura com aço e reconcretar algumas peças", conta José Wilson Silva Corrêa, diretor da Silco Engenharia. Os problemas, conforme destaca Corrêa, foram pontuais e em escalas pouco significativas.

Borges alerta, no entanto, que situações imprevistas podem tornar o desafio de orçar esse tipo de empreendimento ainda maior. "Há problemas que não aparecem nas inspeções", observa. Em algumas situações, a demolição das estruturas e fundações pode ser a alternativa mais indicada. Mudanças no projeto original podem ser propostas, mas só poderão ser executadas com a aprovação prévia dos condôminos.

"A pedido dos condôminos, adaptamos um imóvel com quatro apartamentos de dois quartos por andar para três unidades de três quartos, mesmo com a estrutura já executada. A cota e o valor do condomínio desses apartamentos ficaram maiores", conta Corrêa.

Registro do imóvel
Ao assumir um imóvel incorporado não é necessário que a nova empresa registre-o em cartório uma vez mais. "Mas deve ser feita uma averbação registrando que a empresa ficou sub-rogada dos direitos e obrigações do incorporador anterior", explica Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp) e 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. Nesse processo, todos os documentos exigidos pela Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre incorporação imobiliária, deverão ser apresentados, confirmando que a empresa está apta para atuar no negócio.

Viabilidade
Como o nível de rentabilidade é relativamente baixo e o risco de perder dinheiro é grande, esses empreendimentos devem ser muito bem analisados. A recuperação de imóveis inacabados envolve cuidados que extrapolam uma incorporação normal. Além dos aspectos jurídicos e técnicos, é preciso ter capacidade de articular e agregar o grupo e ainda reestabelecer a confiança dos condôminos. A reengenharia técnica e financeira desses empreendimentos pode demorar mais de um ano para ser feita. Se parte significativa do grupo (cerca de 30% ou mais) não quiser participar, às vezes é preciso ponderar se não é o caso de abandonar o projeto.

Por conta das diversas situações encontradas no meio do caminho, a Tarjab conseguiu tirar do papel e concluir apenas 18 dos mais de 50 empreendimentos analisados para recuperação. "Os problemas mais frequentes envolvem condôminos que querem receber de graça as unidades. As pessoas têm dificuldades para contabilizar as perdas e não entendem que, independentemente do valor anteriormente quitado por cada um, um novo acordo financeiro deve ser feito em bases iguais para todos", observa Borges.


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