Retomar empreendimentos inacabados pode ser nicho de mercado interessante. Estratégia deve envolver cuidados jurídicos e administrativos, além de habilidade para negociar | Construção Mercado

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Mercado imobiliário

Retomar empreendimentos inacabados pode ser nicho de mercado interessante. Estratégia deve envolver cuidados jurídicos e administrativos, além de habilidade para negociar

Por Gisele Cichinelli
Edição 153 - Março/2014

Relacionamento
O sucesso no segmento depende, sobretudo, da vocação da empresa para esse tipo de negócio. Vale lembrar que o aspecto relacional é extremamente importante, já que é preciso ter muita disposição para gerir e solucionar conflitos e interesses diversos dos condôminos.

"Partimos de uma situação de quebra do contrato original, em que há necessidade de repactuação entre pessoas frustradas, muito desconfiadas e em condições diferentes umas das outras", lembra Borges. Mesmo com as divisões no grupo, os compradores têm de ser sócios e se entenderem para contratar uma nova construtora. "Acabamos assumindo não apenas o passivo técnico, jurídico e financeiro, mas também o psicológico. É preciso ser transparente, fechar com o grupo e dar oportunidade para todos falarem", completa.

Opção pela retomada

Foto: João Teles/Silco

José Wilson Silva Corrêa, diretor da Silco Engenharia

"Em Brasília, os terrenos eram muito caros e, como tínhamos acabado de montar a nossa empresa, vimos nesse segmento uma oportunidade de negócio. Como havia muitos imóveis da Encol abandonados e eu tinha uma formação anterior na empresa, resolvemos assumi-los e finalizá-los. Fizemos seis empreendimentos, o que foi ótimo para a consolidação da nossa empresa. Ganhamos prêmios de inovação e criatividade. Hoje possuímos expertise para um produto que já desapareceu aqui, uma vez que praticamente não existem imóveis abandonados na cidade."

Divulgação: Secovi-SP

Carlos Borges, vice-presidente do Secovi e diretor da Tarjab

"Não planejamos entrar nesse segmento, mas quando a falência da Encol foi decretada, um grupo de amigos que tinha financiado imóveis com a empresa nos pediu ajuda. O negócio não era bom do ponto de vista financeiro, mas acabamos estudando o assunto, fizemos parceira com um escritório de advocacia especializado e construímos expertise grande nesse tipo de solução. Somos procurados até hoje para atender casos similares. Mas não foi uma decisão de negócio, isso aconteceu naturalmente."

Modelos e riscos jurídicos

Há três tipos básicos de cenário possível. Cada um exige cuidados específicos para a nova empresa que pretende entrar no negócio

Patrimônio de afetação
Em caso de abandono da construção de incorporações registradas nesse regime, os promissários compradores só conseguirão retomar a obra, destituir o antigo incorporador e repassá-la para a nova empresa após assumir todo o passivo, seja de financiamento, tributário ou trabalhista. Nesses casos, a análise econômica financeira do empreendimento pode ser muito mais difícil, já que o passivo trabalhista pode ser alegado em até dois anos após a demissão do trabalhador.

Vale lembrar que o patrimônio de afetação cria uma conta única de onde são pagos todos os débitos da construção e são depositados todos os recebíveis. Funcionários, assim como todos os tributos e débitos decorrentes de financiamento bancário, deverão ser suportados pelos promissários compradores que derem prosseguimento às obras.

Viviane Amaral, advogada especializada em direitos imobiliários, lembra ainda que, na maioria dos casos de paralisação desse tipo de obra, as regras do patrimônio de afetação (como a necessidade de conta única e a proibição de obtenção de lucros antes do término da obra) são descumpridas pela incorporadora, o que poderá gerar a nulidade desse regime no judiciário.

Incorporação imobiliária
Nesse procedimento, mais conhecido e com maior número de decisões judiciais (e, portanto, com maior segurança para as empresas que assumem as obras), os promissários compradores reúnem-se em assembleias, destituem o incorporado, buscam judicialmente a exibição dos documentos necessários ao prosseguimento das obras e contratam o novo construtor - ou, ainda, transferem a incorporação para uma nova empresa.

Não há a transferência obrigatória dos débitos trabalhistas, tributários ou de financiamento bancário para os compradores nesse modelo, o que torna as contas do projeto de recuperação menos onerosas e o processo mais seguro juridicamente para quem vai retomar as obras. No entanto, para evitar a nulidade dos procedimentos, o novo construtor deve se certificar de que a destituição do antigo incorporador foi realizada seguindo à risca as normas legais.

Cooperativas habitacionais
Em caso de paralisação de obras no modelo de cooperativa habitacional (em que as pessoas podem se associar para comprar o terreno e construir um empreendimento sem registrar a incorporação) é fundamental se certificar de que o grupo de cooperados (seccional da cooperativa) fez seu desligamento, com todos os requisitos previstos no seu estatuto e em lei própria.

Também será necessário promover o desligamento individual de cada cooperado, com o recebimento de relatório de pagamentos e débitos e cópia do termo de adesão. Os projetos e documentos da obra devem ser recuperados e regularizados, a documentação do imóvel precisa ser analisada e, caso se encontre em nome da cooperativa, deve ser transferida para o condomínio de obras ou para a nova construtora.

É necessário certificar-se de que não ocorrerá a sucessão nas obrigações inadimplidas pela cooperativa (já que a seccional deverá arcar somente com os débitos daquela obra e não da cooperativa como um todo).

ENTREVISTA - VIVIANE AMARAL

Cenário dos inacabados

Ainda há muitos imóveis abandonados no País? Quais as causas?
Sim. Muitas empresas se motivaram pela ideia de grandes lucros na área da construção civil que se propagou pelo País nos últimos anos e se aventuraram nesse universo, sem muitos recursos e sem preparo técnico administrativo. Agora estão abandonando os empreendimentos e deixando uma dívida tributária e trabalhista enorme para trás. A consequência disso é que muitos consumidores estão ficando no prejuízo e sem saber como solucionar o problema.

Esse problema tem sido mais recorrente em alguma região, especificamente?
Na verdade, este problema é generalizado. Em Salvador, por exemplo, temos muitos problemas de obras paralisadas e abandonadas. O aparecimento de empresários despreparados, que entraram para esse ramo de atividade sem conhecimento técnico, sem organização financeira e jurídica, foi um fenômeno que ocorreu no País todo. Os recursos financeiros que deveriam ser utilizados somente na obra iniciada continuam sendo desviados para propósitos pessoais.

Foto: Alessandro Guimarães


'A maioria das empresas com que já trabalhamos e que concluíram estes empreendimentos afirma que valeu muito a pena'

Viviane Amaral advogada especializada em direitos imobiliários e em recuperação de empreendimentos

Vale a pena entrar neste mercado?
A maioria das empresas com que já trabalhamos e que concluíram estes empreendimentos afirma que valeu muito a pena. Além do negócio em si, existe a satisfação de ter auxiliado os promissários compradores a recuperar seu patrimônio e a segurança da casa própria. A alegria das pessoas ao final de um empreendimento destes, na entrega das chaves, é muito maior, ficando um sentimento de gratidão e reconhecimento por todos os que trabalharam na recuperação do projeto.

RESUMING UNFINISHED PROJECTS
Taking over interrupted projects in their implementation phase can be a business option, provided that the company interested understands the peculiarities involved, such as high doses of disputes between the parties and the need to negotiate with the land exchangers, banks, creditors and investors. Not only the profitability isn't always so attractive, but also it is worth remembering that if poorly negotiated or executed, the development runs great risks of embargo and lawsuits.

The most common problems involving this kind of venture are the legal, financial and administrative problems. Therefore, the company should be backed up with excellent advisory services in these areas before entering the business. By having a strategic planning you can pull resources and solve legal issues concerning the land's ownership, swap contracts and loan contracts with banks.

To prevent the implementation problems from jeopardizing the safety of the development, it is essential to reassess the conditions of the foundations and structures that have been already built by revising the structural calculations. Regarding the Property Registry, you must make a registration indicating that the company was subrogated from the rights and obligations of the previous developer.

In addition to the legal and technical aspects, you need to be able to articulate the tenants and restore their confidence. The relational aspect is extremely important since it takes a lot of disposition to manage and solve the different conflicts and interests of buyers.


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