Venda fundamentada | Construção Mercado

Negócios

Venda fundamentada

Gustavo Mendes
Edição 154 - Maio/2014
 

A reportagem de capa desta edição aborda três instrumentos contratuais que têm sido usados inadequadamente por muitas incorporadoras nas vendas imobiliárias, aumentando os riscos jurídicos dessas empresas. O preocupante é que muitas dessas práticas se tornaram recorrentes no mercado e têm sido adotadas em modo automático, sem acompanhamento e reflexão sobre as recentes decisões dos tribunais de justiça. São elas: 1) uso indiscriminado da chamada "cláusula de tolerância", que permite um atraso de até 180 dias na entrega dos imóveis; 2) cobrança compulsória do Serviço de Assistência Técnica Imobiliária, chamado de "taxa" Sati; e 3) cobrança de multas abusivas nos distratos de compra e venda de imóveis.

Todas essas práticas têm como base instrumentos legais legítimos, mas que foram distorcidos ao longo do tempo. O caso da cláusula de tolerância é emblemático. Trata-se de um instrumento contratual criado para casos de exceção, em que a obra sofre atrasos por motivos de força maior (chuvas, desastres naturais) ou questões burocráticas alheias à vontade das incorporadoras. Com a onda de atrasos na entrega das obras, reflexo da euforia do boom imobiliário entre 2008 e 2012, a cláusula de tolerância, que deveria ser exceção, passou a ser usada indiscriminadamente para justificar os atrasos. Seu uso foi tão banalizado que algumas decisões da justiça, apesar de isoladas, já questionam sua validade. É o caso de um acórdão emitido no fim do ano passado na 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), pelo desembargador Luis Mario Galbetti, que diz o seguinte: "a prática (...) indica clara abusividade e, se um dia justificou posição jurisprudencial mais benevolente, não parece justificável nos dias atuais". A decisão traz incerteza jurídica paras as empresas, mas ainda é caso isolado. O importante, orientam os advogados consultados pela reportagem, é que a cláusula seja usada adequadamente - algo que parte do mercado não tem feito.

"A cláusula de tolerância, que deveria ser exceção, passou a ser usada indiscriminadamente para justificar os atrasos de obras"

Veja na reportagem de capa desta edição como lidar com os riscos dessas três práticas contratuais e agir dentro da lei.

Gustavo Mendes
editor

Reasoned sale
The cover story of this edition addresses three contractual instruments that have been improperly used by many developers in real estate sales, therefore increasing those companies' legal risk. The great concern is that many of these practices have become recurrent in the market and are being adopted in automatic manner, without monitoring and reasoning about the recent decisions of the courts of justice. They are: 1) the indiscriminate use of the so-called "tolerance clause", which allows a delay of 180 days to deliver the property; 2) the compulsory collection of the Real Estate Technical Assistance Service, called the Sati "fee"; and 3) the charge of abusive fines when rescinding real estate purchase and sale deals.

All of these practices are based on legitimate legal instruments, but they have been distorted over time. The case of the tolerance clause is emblematic. This is a contractual instrument created for exceptional cases, where a construction is delayed by cause of force majeure (rainfall, natural disasters) or bureaucratic reasons beyond developers' control. Due to the wave of delays in delivering developments, a reflex of the housing boom euphoria between 2008 and 2012, the clause of tolerance, that should be an exception, started to be used indiscriminately to justify delays. Its use was so commonplace that some court decisions, though isolated, are already questioning its validity. This was the case of a judgment issued at the end of last year by the 7th Chamber of Private Law of the Court of São Paulo (TJ - SP), by the Judge Luis Mario Galbetti, which states: "the practice (...) indicates a clear abusive use and, if one day it has justified a more benevolent jurisprudential position, it does not seem justifiable nowadays.". The decision brings legal uncertainty to companies, but it is still an isolated case. The most important thing, advise the lawyers consulted by the news team, is to use the clause properly - which part of the market hasn't been doing.

See the cover story of this edition on how to deal with the risks of these three contractual practices and act within the law.

 

Destaques da Loja Pini
Aplicativos