Antes tido como praxe, prazo de tolerância de 180 dias para entrega dos imóveis passa a ser abusivo no entendimento de alguns tribunais. Entenda a questão e veja como evitar questionamentos na Justiça | Construção Mercado

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Antes tido como praxe, prazo de tolerância de 180 dias para entrega dos imóveis passa a ser abusivo no entendimento de alguns tribunais. Entenda a questão e veja como evitar questionamentos na Justiça

Por Romário Ferreira
Edição 154 - Maio/2014
 

Sergio Colotto

divulgação: João Fortes Engenharia
"De repente, surge alguém que acha que devemos fazer negócios com 'precisão suíça', mas não dá, vai acabar aumentando o custo para o cliente"
Luiz Rimes
diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia

O forte aquecimento do mercado imobiliário entre 2008 e 2012, além dos recordes de vendas e lançamentos, gerou um desequilíbrio nos cronogramas das incorporadoras. O salto no volume de obras, somado à escassez de mão de obra qualificada e de equipamentos, culminou em atrasos frequentes das obras, que têm reflexos até hoje no setor. Por isso, a chamada "cláusula de tolerância" foi usada e abusada pelas incorporadoras. Essa cláusula, praxe no mercado, permite um atraso de até 180 dias na entrega do empreendimento, por conta de imprevistos ao longo da obra - como intempéries, morosidade dos órgãos públicos no processo de licenciamento etc.

O problema é que a exceção virou regra. Um levantamento feito pelo escritório Tapai Advogados, com dados do Tribunal de Justiça de São Paulo, mostra que, de 2008 para 2013, os processos contra incorporadoras saltaram de 140 para 3.779. E a principal causa que leva os consumidores aos tribunais é exatamente o atraso na entrega do apartamento. Outra pesquisa, também usando São Paulo como exemplo, desta vez da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), mostra que houve 3.352 reclamações referentes às construtoras e bancos na capital paulista, em 2013. Dessas queixas, 35% são relacionadas ao atraso na obra.

O uso indiscriminado da cláusula de tolerância e os frequentes atrasos das incorporadoras têm gerado reação em alguns tribunais de jusiça. Embora isoladas, algumas decisões, como a da 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), no fim do ano passado, têm considerado abusiva a cláusula. O argumento é de que este tempo extra só deveria ser utilizado em casos de força maior, como terremotos, enchentes etc. O problema é que, na prática, as construtoras têm usado o prazo de 180 dias para qualquer tipo de atraso. Por isso, o acórdão foi emitido questionando a tolerância e exigindo pagamento de indenização aos proprietários. Isso significa que a cláusula, até então de praxe no mercado, pode começar a ser questionada.

Combate aos abusos
Segundo o tal acórdão, emitido pelos desembargadores Luis Mario Galbetti (relator), Miguel Brandi e Walter Barone, "a prática que parece ter se tornado um hábito em empreendimentos do mesmo tipo [residencial], prevendo um prazo para conclusão da obra e entrega da unidade e outro inserto na cláusula de 'carência', normalmente de 180 dias, indica clara abusividade e, se um dia justificou posição jurisprudencial mais benevolente, não parece justificável nos dias atuais".

Esse trecho chama atenção porque a decisão pode servir de base para jurisprudência, ou seja, outros consumidores que enfrentarem atraso na entrega de seus imóveis, ainda que dentro dos 180 dias, poderão reclamar seus direitos na Justiça e serem indenizados assim como neste caso. O advogado Marcelo Tapai, do escritório que leva seu sobrenome, lembra que a maioria das decisões da Justiça ainda entende essa tolerância como legal, mas isso poder estar mudando. A 3a Turma Recursal Cível do Rio Grande do Sul, por exemplo, também considerou abusivo o prazo de seis meses e a decisão resultou na condenação da construtora envolvida, com pagamento de multa, além do reconhecimento de danos morais pela demora na entrega do imóvel.

"Já temos decisões em pelo menos três câmaras diferentes, que já observam essa ilegalidade. Há uma evolução em favor do consumidor, que, evidentemente, é lenta, mas já existem algumas decisões de primeira instância mudando esse panorama", alerta Tapai. O advogado defende que a cláusula é ilegal por criar uma relação de desequilíbrio entre as partes. Para ele, se o consumidor atrasar por qualquer motivo uma das parcelas, ele é obrigado a arcar com o pagamento de multa, juros e correção monetária. Passados mais de três meses de inadimplência, a construtora pode dizer também, segundo Tapai, que ele terá o contrato distratado. Por outro lado, a empresa coloca uma cláusula de 180 dias no contrato sem nenhuma contraprestação para o consumidor. "Então, por conta desse desequilíbrio, ela é claramente ilegal", sentencia.

 

Seguro promete cumprimento do prazo

Alex Millos/Shutterstock

Em junho de 2012, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) lançou, em parceria com a essor Seguros, o Seguro Garantia de entrega de Obra, destinado às obras imobiliárias vendidas na planta. Para a contratação desse seguro, as análises são feitas baseadas na viabilidade técnica de cada empreendimento, ou seja, se a obra é comercializável, se o projeto é executável, se a empresa conta com histórico bom de entregas e se possui condições de incorporar o projeto. "É um seguro novo, que entrega uma apólice para cada comprador assegurando o prazo de entrega. Apesar de novo, todas as ferramentas estão muito bem estabelecidas, funcionando perfeitamente. Já há empreendimentos que usam esse seguro, mas ainda são poucos", conta Pedro Klumb, presidente da MSFI.

O histórico do tomador é avaliado com base em tudo o que já empreendeu ao longo do tempo, e não em seu patrimônio. Os documentos necessários são parecidos com os que são pedidos no mercado: contrato social, balanço, ficha de avalista, projeto de viabilidade do empreendimento, histórico do tomador, entre outros. Além disso, as empresas interessadas precisam estar enquadradas na Lei do Patrimônio de Afetação e adotar a Minuta Padrão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta, desenvolvida pelo próprio Convênio de Seguros da CBIC ao longo de 2011. Mensalmente, a seguradora acompanha a obra e, em caso de risco de descumprimento do prazo, ela pode intervir para auxiliar o incorporador. Caso haja qualquer imprevisto nos prazos, a seguradora avalia com a construtora e com a incorporadora qual será o plano de contingência adotado para recuperar os prazos.

 

Ela é ilegal também, ainda na opinião do advogado, pela forma como é colocada em boa parte dos contratos, ou seja, "escondida no meio das cláusulas". "Há um quadro resumo que traz informações destacadas sem nenhuma ressalva. Normalmente, é a esse quadro resumo que a pessoa tem acesso na hora da compra e, às vezes, ali a cláusula não está clara. Falta transparência", critica Tapai.

De maneira geral, a tolerância de seis meses sempre foi entendida como legal, dada a diversidade de fatores externos que podem impactar o prazo de entrega de uma obra - como intempéries, atrasos dos órgãos de licenciamento etc. Ela se torna ilegal e abusiva quando utilizada sem nenhum motivo plausível. O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, entende que vale a data presente no contrato para a entrega das chaves. "Agora, se acontecer algo de força maior que afete a obra, eles podem, então, usar o prazo de 180 dias e nada mais. Se não há nenhum motivo que justifique o uso do prazo, o que vale é o prazo de contrato. E o mutuário tem o direito de cobrar indenização da construtora", esclarece.

 

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