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Clientes têm direito a até 100% do valor pago à construtora em caso de distrato, apontam as jurisprudências. Maioria dos casos, porém, só é resolvida nos tribunais; veja como evitar esse problema

Por Romário Ferreira
Edição 154 - Maio/2014
 

Cherezoff/Shutterstock

Os distratos de compra e venda de imóveis não são mais novidade para as incorporadoras. Nas companhias de capital aberto, eles vêm derrubando margens há algum tempo, como indicam seus balanços. Essa operação não é nada interessante às empresas, que no distrato: precisam devolver, em alguns casos, 100% dos valores pagos pelo cliente; deixam de receber os recursos daquela venda para arcar com os custos de construção (no caso de o negócio ser desfeito ainda durante a obra); e ainda terão que arcar com os custos de revenda da unidade.

Os distratos sempre existiram no setor. O problema é que, nos últimos anos, eles cresceram descontroladamente. De acordo com Pedro Klumb, presidente da MSFI Finanças Imobiliárias, "os distratos deveriam ser exceções, estatisticamente desprezíveis. Mas, o que se vê no mercado atualmente, são números alarmantes". Klumb avalia o distrato como uma anomalia que prejudica o mercado de forma geral e "denota irresponsabilidade ou fragilidade na venda, de ambos os lados, tanto do incorporador que analisou mal o crédito do cliente quanto da pessoa que comprou sem as devidas condições".

Em geral, distratar não é bom para nenhuma das partes. Na maioria dos casos, a resolução não é amigável e acaba parando nos tribunais. Levantamento feito pelo escritório paulistano Tapai Advogados sobre os casos em que eles atuam contra construtoras mostra um crescimento no número de processos de oito, em 2010, para 97, em 2013.

Essa é apenas uma amostra do aumento dos processos. Mas há muitas queixas relacionadas ao assunto. Por exemplo, das 3.352 reclamações recebidas pela Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) contra construtoras e bancos, de janeiro a dezembro de 2013, na cidade de São Paulo, 18% são referentes às dificuldades para obtenção do distrato. O principal motivo da discórdia entre cliente e construtora é, na maioria dos casos, a questão financeira. Isto é, os clientes reclamam dos baixos valores que recebem na rescisão do contrato.

 

Venda blindada

Zero-13/Shutterstock

Como evitar distratos e se proteger de ações na Justiça
 - A principal recomendação é realizar uma rigorosa análise de crédito dos clientes, se possível semelhante à análise feita pelos bancos; 
- Evitar vender várias unidades para uma mesma pessoa, que pode distratar no futuro, caso o mercado não se valorize conforme imagina; 
- Redigir contratos com cláusulas claras sobre pagamentos de indenização ao cliente em caso de atraso na obra, para evitar que um descumprimento de prazo motive ação na Justiça e um posterior distrato;
- Os contratos devem também considerar jurisprudências sobre indenizações;
- Cumprir prazos e prever caixa para eventuais distratos podem amenizar problemas; 
- Manter relação transparente com os compradores, fazendo com que eles tenham ciência das principais cláusulas do contrato; 
- O cliente deve ser orientado para que esteja ciente de que seu saldo devedor será corrigido pelo InCC. Logo, será maior na hora do financiamento imobiliário.

 

Quanto pagar no distrato?
A questão vem sendo resolvida na base de jurisprudências. O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, diz que a maioria dos contratos de compra e venda possui cláusulas abusivas que preveem uma devolução do valor pago pelo cliente, algo em torno de 30% a 50%. "Isso varia muito de construtora para construtora, mas é uma cláusula abusiva, indevida", reclama o dirigente.

Divulgação: AMSPA
"Qualquer cláusula de contrato que não esteja de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é passível de revisão e o juiz pode dar um novo entendimento"
Marco Aurélio Luz
presidente da associação dos Mutuários de são Paulo e adjacências (amspa)

Dependendo da situação financeira e da urgência do cliente em distratar, o comprador pode se ver obrigado a aceitar os termos da empresa. "Quando a pessoa percebe que não vai mais conseguir honrar aquele compromisso, é porque certamente já eliminou outras despesas, vendeu carro, outros bens. A construtora sabe disso e se aproveita, oferecendo um valor bem abaixo. Às vezes, até avisa que, se ele não aceitar, vai continuar devendo à construtora. O desespero do cliente aumenta e ele aceita", diz o advogado Marcelo Tapai.

Segundo o presidente da Amspa, as jurisprudências apontam que o cliente tem direito a receber entre 80% e 100% do valor já pago pelo imóvel comprado na planta, mesmo que ele esteja inadimplente com a construtora. As decisões indicam que a devolução precisa ser paga em parcela única e corrigida monetariamente, sendo que a empresa pode reter cerca de 10% a 20% do montante total pago, referente a taxas relativas à compra, como custos com corretagem e marketing, além dos impostos.

Marco Aurélio Luz explica que o montante a ser devolvido pode variar conforme o motivo do distrato. Se a desistência for motivada por uma questão pessoal do cliente, ele tem direito a receber cerca de 80% a 90% do valor pago; já no caso do distrado motivado por algum descumprimento da construtora, como atrasos na entrega do imóvel ou obra irregular, o comprador pode exigir até 100% do que ele pagou à empresa. "Mesmo estando no contrato [a devolução de 30% a 50%] e ele tendo assinado isso, ele tem direito sim. Qualquer cláusula de contrato que não esteja de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é passível de revisão e o juiz pode dar um novo entendimento", explica o presidente da Amspa.

 

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