Construtoras e incorporadoras pisam no freio, reduzem lançamentos e lançam estratégias diversas para liquidar estoques | Construção Mercado

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Construtoras e incorporadoras pisam no freio, reduzem lançamentos e lançam estratégias diversas para liquidar estoques

Por Aline Horvath
Edição 154 - Maio/2014
 

SNEHIT/shutterstock
Incorporadoras e construtoras que no passado recente se aventuram a construir em novas praças começam a retornar à São Paulo (foto) e ao Rio de Janeiro

O excesso de oferta decorrente do período de euforia do mercado de imóveis modificou o comportamento das grandes empresas de construção do País. Em resposta aos prejuízos causados pelo dimensionamento inadequado da demanda, elas frearam os lançamentos de algumas tipologias de empreendimentos, e agora, criam atrativos para a venda dos seus estoques. Com isso, a expectativa é a de que o mercado entre em um período de estabilização até o próximo ano. O que justifica o otimismo é o comportamento do mercado em São Paulo e no Rio de Janeiro, cidades que apresentam boa absorção e perspectivas de crescimento para 2014.

O analista da Coinvalores, Felipe Silveira, conta que o nível de lançamentos no início de 2013 foi fraco, com as empresas enfrentando as consequências da diversificação geográfica, além dos problemas de rentabilidade e o alto custo da construção civil. Mas já no final de 2013, o mercado retomou o apetite. Sem problemas com a velocidade de vendas, o último trimestre apresentou um grande volume de lançamentos em São Paulo. "Se olharmos o estoque no final do ano passado, ele não está tão acima do histórico", analisa Silveira, que aposta: "O movimento do primeiro semestre de 2014, sem o nível de lançamentos de antes, com as vendas caminhando em nível saudável, deverá ser de normalização".

Na busca pelo equilíbrio, as empresas têm trazido de volta os canteiros para os dois maiores mercados do País. "A capital paulista tem sido o principal alvo das construtoras para voltarem a crescer", diz Silveira, lembrando que em outubro passado, era uma das poucas cidades com valorização do metro quadrado maior que o INCC. A maioria das capitais segue com preços alinhados ao índice.

Divulgação: Secovi-SP
"Quando lemos os balanços, vemos o esforço na venda de remanescentes. O estoque parado passou a ser despesa"
Celso Petrucci
economista-chefe do Secovi-SP

O tamanho do problema
Não vender todas as unidades na planta nunca foi um problema para os empreendedores. Uma margem entre 5% e 10% de imóveis não comercializados é até considerada saudável. Isso porque em estágios mais avançados de obra eles têm uma valorização maior.

O estoque começa a preocupar quando as grandes empresas passam a ter um crescimento orgânico. "Com lançamento de dez mil unidades/ano, são 500 a mil unidades não vendidas. Crescem os custos com manutenção, segurança, condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)", comenta o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci.

"Quando lemos os balanços, notamos o esforço na venda de remanescentes. O estoque parado passou a ser despesa", explica Petrucci, citando como exemplos a Cyrela, que ofertou empreendimentos de alto padrão, e a Even, que investiu na construção de um amplo showroom na zona Sul de São Paulo.

Para o Secovi-SP, o número de equilíbrio do mercado fica entre 15 e 20 mil imóveis em oferta. Em janeiro deste ano, havia 19 mil unidades em São Paulo, segundo pesquisa de imóveis lançados nos últimos 36 meses, de fevereiro de 2011 até janeiro de 2014.

A pesquisa mais recente da Geoimóvel também analisou os lançamentos imobiliários residenciais verticais em São Paulo, mas entre 2010 e 2013, com atualização do estoque em 2014. Segundo o levantamento, o total do estoque da capital paulista seria de 22,8 mil unidades, número um pouco superior ao apresentado pelo Secovi-SP.

 

Imobiliárias on-line

YANugkElID/Shutterstock

Passado o período de venda exclusiva acertado com grandes imobiliárias, empresas como Gafisa, Tecnisa, Queiroz Galvão e Cyrela têm buscado as imobiliárias eletrônicas para comercializar seus estoques. O Imóvelbid, que nasceu em 2013 e atua na região metropolitana de São Paulo, é uma delas. O site oferece atualmente 3.500 imóveis para vendas, distribuídos em 75 empreendimentos. Tonico Dias, fundador do Imóvelbid, conta que o site disponibiliza espelho de vendas, preços e localização exata da unidade ofertada. Também há um simulador de compra. "Como não precisamos investir em escritório, aplicamos em mídia. Temos um custo operacional baixo. Isso nos dá mais tranquilidade para negociar", explica Dias, que atualmente tem 15 incorporadoras como clientes. Com dois anos de mercado, o site Realton também tem ajudado na venda dos remanescentes das incorporadoras, especialmente para as que atuam nos segmentos de médio e alto padrão. Segundo a diretora comercial, Myrna Gomes, entre os atrativos para venda estão ações promocionais como oferta de eletrodomésticos, instalação de pisos como carpetes de madeira, entre outros. Os descontos variam de 5% até 30%. "Para 2014, a nossa expectativa de vendas é de R$ 800 milhões", revela Myrna, que trabalha com um estoque de R$ 1,8 bilhão.

 

Divulgação: Sarti Ademi-BA
"(Em Salvador) estamos vendendo mais do que lançando. A nossa intenção é aumentar para cinco a seis mil imóveis comercializados anualmente"
Nilson Sarti
diretor da Akasa Incorporadora

Diferenças regionais
Estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV), com base nos dados da Geoimóvel mostra que Fortaleza é uma das cidades que apresenta a melhor situação entre as capitais analisadas (Goiânia, Brasília, Salvador, Curitiba, São Paulo e Rio de Janeiro). Há quatro anos, a tipologia de três dormitórios segue com boa velocidade de vendas na capital cearense. Das 15 mil unidades desse formato lançadas no período, apenas 19% sobraram. O estoque total da cidade é de 4.174 unidades.

Já Curitiba, cujo boom imobiliário resultou em um lançamento de 14.477 unidades residenciais apenas em 2011, ainda tem três mil imóveis aguardando compradores. Para equilibrar, o mercado retraiu nos anos seguintes para comercializar os estoques. Os lançamentos de 2013, 3.500 unidades, já estão 45% vendidos. A capital paranaense apresenta estoque total de 7.873 unidades.

Brasília é um dos mercados mais instáveis. Em 2011 e 2012, uma quantidade enorme de empreendimentos de um dormitório foi lançada enquanto as tipologias de dois, três e quatro dormitórios passaram por carência de oferta. A capital conta com 1.024 unidades no seu estoque, sendo que 45% desse estoque é de imóveis compactos. "Na capital federal, como em outras capitais, houve erro de planejamento, conhecimento e dimensionamento de mercado", diz o diretor da Amaral D'Avila Engenharia de Avaliações e do Geoimóvel Tecnologia e Informação Imobiliária, Celso de Sampaio Amaral Neto.

O mercado imobiliário de Salvador também não apresentou bom desempenho em 2013. Isso porque o Plano Diretor embargou muitos empreendimentos, trazendo insegurança jurídica para quem pensava em adquirir um novo apartamento. Com as novas regras consolidadas, a tendência é de liberação dessas obras e aumento do número de lançamentos.

 

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