Alta da Selic reduz atratividade dos fundos imobiliários e mercado vê fuga dos investidores. Mas, para economista da XP Investimentos, segmento tem nível baixo de risco e muito espaço para crescer | Construção Mercado

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Alta da Selic reduz atratividade dos fundos imobiliários e mercado vê fuga dos investidores. Mas, para economista da XP Investimentos, segmento tem nível baixo de risco e muito espaço para crescer

Romário Ferreira
Edição 155 - Junho/2014
 

"A maioria dos fundos tem apresentado aumento nas suas receitas. A dificuldade existe para quem está precisando criar uma carteira de locatários agora, como alguns fundos que foram lançados mais recentemente"

 

Marcelo Scandaroli

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), da BM&FBovespa, mede a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação na bolsa de valores. Em abril de 2013, o Ifix havia fechado em 1.576 pontos. Um ano depois, o índice caiu para 1.335 pontos. No mesmo período, a taxa básica de juros, a Selic, saltou de 7,25% para 11%. Segundo o economista Gustavo Borges, integrante da equipe de análise da XP Investimentos, a queda dos fundos imobiliários tem relação direta com a alta da Selic.

Os fundos vinham de um ótimo desempenho em 2012, mas do final do primeiro semestre de 2013 para cá vem havendo uma fuga de investidores. Para Borges, além da alta da Selic, a queda dos fundos também tem a ver com a falta de maturidade deste mercado. "A alta da taxa de juros causou essa queda justamente pela falta de amadurecimento dos investidores. Estão saindo aqueles que só entraram à procura de yield [rendimento dividido pelo valor da cota], e permanecem os investidores mais maduros, cujos prazos de investimento são maiores, de três a cinco anos", analisa.

O economista acredita que o mercado de fundos imobiliários tem muito espaço para crescer e aposta que o segmento ainda abocanhará participação relevante na economia brasileira. Na entrevista a seguir, Gustavo Borges analisa o atual momento deste setor e responde se, afinal, investir em fundos imobiliários se tornou um mico. Acompanhe.

O bom desempenho dos fundos imobiliários em 2012 não se repetiu em 2013. Isso tem relação com o mau momento do mercado de escritórios?
O mercado de lajes corporativas passa por um momento de excesso de oferta desde o ano passado, com muitos lançamentos. Mas, na verdade, não foi esse o fenômeno que causou a queda do Ifix, da Bovespa. Se olharmos esse índice, essa queda se acentua a partir do final de maio e começo de junho do ano passado, quando o Copom [Comitê de Política Monetária, do Banco Central] aumentou a taxa básica de juros, a Selic, em meio ponto porcentual. Antes, é importante entender o que tornou este mercado popular. Em parte, foi o benefício fiscal, a isenção de imposto de renda. Mas a expansão ocorreu mesmo quando houve queda relevante na Selic, o que afetou a remuneração da poupança e fez com que muitas pessoas procurassem outros investimentos. Assim, os fundos imobiliários, com remuneração entre 10% e 10,5%, se popularizaram em 2012. A maioria dos investidores entrou no mercado em função dessa atratividade, mas não conhecia o mercado imobiliário. Então, a partir do momento que saímos de Selic em 7,25% e começamos a ter um novo ciclo de alta, o mercado começou a fazer o movimento oposto.

Então, a alta da Selic tornou os fundos menos atrativos?
Exatamente. Mas temos uma massa de investidores muito grande. Para se ter ideia, no final de 2012 a quantidade de investidores saltou de 40 mil para mais de 100 mil. Num único fundo, o BB Progressivo II, do Banco do Brasil, tivemos a entrada de quase 50 mil novos investidores no mercado. Porém, a mesma atratividade que trouxe esses investidores, acabou os afugentando. Eles passaram a buscar investimentos de menor risco, que não envolvem tanto componente de renda variável, como os títulos públicos, superior ao cap rate médio desses imóveis.

Mas a fuga de investidores também não se deve ao mau momento do mercado de escritórios?
Esse mau momento ainda não se refletiu nos números operacionais dos fundos imobiliários. Ainda vemos vacância abaixo de dois dígitos, o que é um nível saudável. E a maioria dos fundos tem apresentado aumento nas suas receitas. A dificuldade existe para quem está precisando criar uma carteira de locatários agora, como alguns fundos que foram lançados mais recentemente, como fundos de desenvolvimento que não estavam totalmente prontos. Já os fundos que têm uma carteira consolidada não vêm apresentando queda.

 

"Esse mau momento ainda não se refletiu nos números operacionais dos fundos imobiliários. Ainda vemos vacância abaixo de dois dígitos, o que é um nível saudável"

 

A fuga seria decorrente também de um amadurecimento dos investidores, que conheceram melhor os riscos e estão mais críticos com esses fundos?
Sim, sem dúvida. Temos investidores que entraram no mercado achando que iam encontrar títulos de risco muito baixo, com volatilidade pequena. Mas, a partir do momento que começaram a enxergar índices de desvalorização relevantes, eles viram que não era bem aquilo que esperavam. Viram que não era só rendimento, mas que era variável. Realmente, houve uma fuga dos investidores que não têm perfil para esse mercado. Muitas pessoas falam, inclusive, de bolha imobiliária, e até isso pode ter afugentado. Porém, entendemos que fundo imobiliário no longo prazo é um ativo que tem nível bem baixo de risco, porque há um imóvel atrelado, e a chance desse imóvel virar pó é zero. Ele é um gerador de renda constante, e tem os contratos que repassam a inflação automaticamente em seu valor. Apesar da possibilidade de haver repactuações a cada três anos, temos visto que eles têm conseguido entregar, ao longo do tempo, a inflação de volta aos seus investidores.

Quais tipos de fundos imobiliários foram menos impactados pela alta da Selic? Foram os fundos de desenvolvimento, que investem na construção de imóveis para lucrar com a posterior venda?
Não. Na realidade, os fundos de desenvolvimento foram uns dos mais impactados neste período. A alta da Selic impactou o mercado quase que de maneira uniforme, porque há diferentes níveis de remuneração e todos são ajustados praticamente na mesma proporção. Os únicos fundos que tiveram desempenho acima do comum foram os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI), que não são atrelados ao imóvel e tiveram essa resistência. Temos um aumento dos juros que, na teoria, é temporário para controlar a inflação. E esses fundos de CRI conseguem repassar a inflação aos seus cotistas de maneira eficaz. Como têm a remuneração mensal atrelada à inflação, eles não têm o reajuste anual como os demais produtos. Assim, conseguiram manter um nível de preço de cota muito bom em função de pagamento de rendimentos bastante agressivos, especialmente a partir de setembro de 2013, quando passamos a ter o IGP-M [Índice Geral de Preços do Mercado], principal indexador dos CRI, muito forte. Ou seja, de um lado os fundos de CRI se destacaram positivamente, e os fundos que ainda estavam com alto índice de vacância, negativamente.

 

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