Alta da Selic reduz atratividade dos fundos imobiliários e mercado vê fuga dos investidores. Mas, para economista da XP Investimentos, segmento tem nível baixo de risco e muito espaço para crescer | Construção Mercado

Entrevista

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Alta da Selic reduz atratividade dos fundos imobiliários e mercado vê fuga dos investidores. Mas, para economista da XP Investimentos, segmento tem nível baixo de risco e muito espaço para crescer

Romário Ferreira
Edição 155 - Junho/2014

Em sua opinião, qual o impacto dos fundos de desenvolvimento imobiliário para a viabilização de grandes empreendimentos?
Ele é um facilitador muito grande. Costumamos falar que esse mercado ainda está muito no início e acreditamos que ele ainda terá uma grande participação na economia. Antes o capital desse mercado era muito restrito, com poucos investidores. Agora, a captação é fácil. A maioria dos investidores está reticente, mas é um mercado que acabou de começar. Diferente de outros países, como os EUA, onde os fundos estão tendo que fugir para outros países, porque lá não há mais espaço. Aqui é diferente, ainda há muito espaço para crescer.

Eles podem ser um alavancador de grandes projetos imobiliários, como bairros planejados?
Sim. Mas no caso de um bairro planejado, precisaríamos de um mercado muito mais maduro, o que não é o caso hoje. Mas já existe uma facilitação grande, porque os fundos imobiliários possibilitam que as construtoras recebam o capital dos projetos que estão próximos ao seu término. Temos caso de empreendimentos, como resorts, em que boa parte do capital investido na construção já voltou para a construtora, possibilitando a construção de novos empreendimentos. Acredito que um fundo imobiliário financiar do zero ainda seja inviável, porque o risco é complexo.

Mas, mesmo com o risco, há alguma sinalização de interesse dos fundos em projetos de desenvolvimento imobiliário?
O problema é que não temos uma demanda de mercado [por parte dos investidores] por esse produto. Eu diria que não seria viável, o mercado não seria capaz de absorver esse produto por conta dos riscos e de os investidores estarem na defensiva.

 

"Num momento de sobreoferta a tendência é de que a vacância seja direcionada aos imóveis de menor qualidade."

 

A alta seletividade dos fundos imobiliários pode estimular o crescimento das certificações de sustentabilidade e de edifícios mais tecnológicos?
As certificações vão acabar se popularizando em função dos benefícios que elas mesmas trazem. Por exemplo: o Eldorado Business Tower foi um dos primeiros empreendimentos a receber a certificação Leed Platinum, que é a maior do mundo. E isso reduz bastante o custo de condomínio. Então, isso vai acabar se popularizando devido ao benefício financeiro que traz ao imóvel. Há uma economia de longo prazo que pode compensar uma obra mais cara. Além disso, são imóveis que têm menor nível de risco. Num momento de sobreoferta a tendência é de que a vacância seja direcionada aos imóveis de menor qualidade.

Como um fundo de investimentos escolhe os ativos onde vai investir?
Como é um produto muito voltado ao varejo, às pessoas físicas, procura-se reduzir ao máximo o nível de risco. Se olharmos a maioria dos fundos, são imóveis de qualidade construídos por empresas renomadas. Hoje, os fundos têm procurado mais empreendimentos corporativos Triple A, de boa qualidade e bem localizados. Mas as possibilidades podem aumentar conforme o mercado for ganhando maturidade. No futuro, podemos ter imóveis em situação de retrofit e desenvolvimento residencial, em que o investidor entra na fase final do projeto, e aí ele teria uma remuneração com base nas vendas das unidades. Hoje, porém, a busca ainda é restrita a imóveis prontos, bem localizados e já geradores de renda.

Há diversas análises sobre a atual situação dos fundos. Questiona-se até se investir em fundos seria um mico. Afinal, se tornou mesmo um mico?
Não, de forma alguma. Vemos uma situação totalmente oposta. O fundo imobiliário se mostra um excelente produto de renda. Ele tem uma valorização de médio e longo prazo considerável e ainda tem um benefício fiscal relevante. Essa visão de mico ocorre em função dos acontecimentos recentes, como a alta da Selic. E muita gente só viu isso, porque alguns produtos lançados depois de 2012 não tiveram o retorno esperado. Mas se olharmos os fundos mais antigos, lançados em 2008, 2010, eles tiveram valorização de cotas e distribuição de rendimentos bastante superiores a outros ativos financeiros.

Romário Ferreira

 

Acesse guia e análise de fundos imobiliários produzidos pela XP Investimentos, referentes ao mês de maio.

Guia de FIIs XP_Maio.2014.pdf
Destaques Maio FIIs.pdf

 

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