Conheça os procedimentos de aprovação de projetos na Caixa Econômica Federal | Construção Mercado

Crédito

Financiamento habitacional

Conheça os procedimentos de aprovação de projetos na Caixa Econômica Federal

Mauro Antônio Rocha
Edição 155 - Junho/2014
 

Marcelo Scandaroli

A Caixa Econômica Federal, como banco público e principal agente operador de políticas públicas, especialmente na área de habitação, respondeu em 2013 por quase 70% do mercado de crédito imobiliário brasileiro. Nesse período realizou transações no montante de R$ 135 bilhões - dos quais R$ 56 bilhões investidos diretamente na produção de empreendimentos imobiliários.

Para atendimento da demanda habitacional brasileira a Caixa mantém, entre diversas opções estratégicas, o programa Concessão de Crédito Imobiliário - Produção de Empreendimentos (CCI), que se realiza pelas operações denominadas Apoio à Produção (AP) e Plano Empresa da Construção Civil (PEC), disponibilizando linhas de crédito para a produção e comercialização de unidades imobiliárias novas, com recursos originados no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), no programa Minha Casa Minha Vida e no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

 

[Os projetos financiados com recursos do FGTS, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, devem conter unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, mobilidade reduzida e idosos]

 

A concessão de financiamento direto às pessoas jurídicas do ramo da construção civil para a produção de empreendimentos habitacionais, comerciais e mistos é o foco do Plano Empresa. De outro lado, o programa Apoio à Produção tem como foco a produção e/ou comercialização de unidades habitacionais ou comerciais novas, prontas ou em construção, quer diretamente para as pessoas físicas ou jurídicas adquirentes das unidades individuais, participando a pessoa jurídica do ramo da construção civil como agente de comercialização, sem a obtenção de empréstimo próprio, quer diretamente para a pessoa jurídica proponente, que atua como empreendedor, promotor ou tomador do financiamento para viabilizar a produção.

É de todo conveniente, portanto, conhecer - ainda que resumidamente - o funcionamento, os requisitos e os procedimentos de aprovação e tramitação desses projetos pela Caixa até a concessão do crédito.

O procedimento se inicia com a Análise de Viabilidade Negocial da Proposta, que visa principalmente a mensurar o impacto sobre eventual concorrência entre empreendimentos produzidos ou em produção, localizados na mesma região de abrangência. Nesse ponto, devem ser apresentadas as licenças obrigatórias para transporte e armazenamento de madeiras nativas (DOF ou Guias Florestais), além da apresentação obrigatória da ART/RRT de execução - do Responsável Técnico (RT) pela construção, fiscalização da obra e desempenho de cargo ou função Responsável Técnico (RT) da empresa construtora perante o Crea/CAU e de autoria dos projetos estruturais, hidrossanitários e elétricos da construção e dos projetos de infraestrutura.

Para habilitar-se ao financiamento, a pessoa jurídica proponente deve ser proprietária de terreno inserido na malha urbana, com soluções de infraestrutura já existentes, situação fundiária regular, divisão voluntária do solo e contar com vias e logradouros públicos registrados na matrícula imobiliária. Caso o terreno seja de propriedade de terceiro - pessoa física ou jurídica, sócios ou acionistas de SPE ou o Poder Público - deverá ser obtida sua concordância em dar o terreno em hipoteca, bem como as benfeitorias que lhe serão acrescentadas, em garantia da dívida confessada pelo tomador no contrato que formaliza a operação de crédito e do qual participará como interveniente hipotecante.

São financiáveis os empreendimentos com no máximo 500 unidades, sob a forma de condomínio ou loteamento. Esse limite máximo é aplicável em cada etapa do empreendimento, não havendo impedimento para que, ao final, a mesma gleba conte com mais de 500 unidades. Excepcionalmente, consideradas as características da região, público-alvo, área de intervenção e entorno, poderá ser aprovado o financiamento de empreendimento com número superior de unidades por etapa. Na modalidade PEC destinada às micro e pequenas empresas, a concentração máxima de unidades por etapa é limitada a 200 unidades por empreendimento, seja habitacional, comercial ou misto.

É admitida a contratação da operação em módulos, observados os limites máximos de unidades por empreendimento, de acordo com as linhas de crédito. Os projetos financiados com recursos do FGTS, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, devem conter unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, mobilidade reduzida e idosos, em número suficiente para atender à legislação municipal, ou, na ausência de legislação que estabeleça regra específica, será assegurado que, do total de unidades habitacionais construídas, 3% sejam adaptáveis.

Os projetos devem apresentar soluções de infraestrutura interna e externa tais como equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, soluções de esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, vias de acesso, pavimentação definitiva, serviços públicos como transporte e coleta de lixo.

Para a contratação é exigida a comprovação de comercialização mínima de 30% das unidades do empreendimento, mediante apresentação dos compromissos de compra e venda firmados com os adquirentes, sendo que, a partir da contratação, mesmo as unidades com autofinanciamento ou vendidas à vista devem ser cientificadas à Caixa e os adquirentes deverão ser esclarecidos da existência de financiamento e hipoteca da unidade à Caixa.

Paralelamente à efetivação da análise de viabilidade técnica de engenharia do empreendimento, são realizadas avaliações de risco do tomador e de sua capacidade de pagamento, enquanto que a documentação dos proprietários e do terreno do empreendimento, dos outros bens oferecidos em garantia, quando for o caso, do Tomador, da Construtora, dos sócios da SPE, quando o Tomador for uma SPE é analisada pelo Jurídico da Caixa, com vistas à determinação da capacidade e representação das partes; garantia da operação; origem e titularidade do bem recebido em garantia; situação dominial; além da prevenção de operações que possam resultar em fraudes à execução ou contra credores.

As taxas de juros praticadas atualmente são variáveis em função do enquadramento entre 8% (nominal) e 8,3% (efetiva), para as operações com recursos do FGTS para empreendimento residencial, 9,19098% (nominal) e 9,5% (efetiva), para empreendimento residencial com recursos do SBPE, até 12,2842% (nominal) e 13% (efetiva) para empreendimentos comerciais. Os saldos devedores são atualizados monetariamente pela Taxa Referencial (TR) e o sistema de amortização adotado é o Sistema de Amortização Crescente (SAC).

São exigíveis como garantias para a operação a primeira e especial hipoteca sobre o terreno e benfeitorias que lhe serão acrescentadas e penhor dos direitos creditórios do empreendimento, no valor correspondente a no mínimo 130% do financiamento total, além de fiança dos sócios, podendo ser exigidas garantias adicionais como a hipoteca ou alienação fiduciária de outros bens imóveis, caução de depósitos ou aplicações, fiança bancária, penhor etc.

Aprovada a operação, as parcelas do financiamento e de obra são liberadas mensalmente na data de aniversário do contrato e conforme andamento da obra e financiamento das unidades. As parcelas referentes às frações ideais do terreno das unidades adquiridas pelas PF/PJ, por meio de financiamento com a Caixa, são liberadas ao vendedor após a apresentação dos contratos registrados e o desbloqueio da última parcela é efetuado mediante apresentação da matrícula do imóvel com a averbação do "Habite-se" e das matrículas individualizadas das unidades financiadas pela Caixa, durante a fase de construção.

Além dos planos Empresa e Apoio à produção, a Caixa opera também uma modalidade denominada "Alocação de Recursos" que requer as mesmas avaliações de engenharia, de risco e jurídica, além da conclusão comprovada de 50% das obras do empreendimento. Na alocação de recursos, a Caixa assegura aos empreendedores do ramo da construção civil a concessão de financiamento das unidades produzidas, com recursos próprios ou de terceiros, diretamente às pessoas físicas compradoras das unidades do empreendimento.

Mauro Antônio Rocha advogado graduado pela USP, com pósgraduação lato sensu (MBA) em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, é coordenador jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa no Jurídico Regional São Paulo

 

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