Grandes conjuntos habitacionais, de uso unicamente residencial, devem passar a ganhar características de bairro planejado popular. Essa é a vontade tanto do poder público quanto das empresas | Construção Mercado

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Bairros planejados populares

Grandes conjuntos habitacionais, de uso unicamente residencial, devem passar a ganhar características de bairro planejado popular. Essa é a vontade tanto do poder público quanto das empresas

Por Romário Ferreira
Edição 155 - Junho/2014
 

Após a criação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e a abertura de capital de grandes incorporadoras, os empreendimentos residenciais populares aumentaram de tamanho a ponto de ganharem dimensões de bairro. Rossi, Direcional, Cury e MRV são exemplos de companhias que chegam a lançar 500 unidades ou mais num mesmo terreno. São produtos que nascem com rótulo de bairro devido à grandiosidade, mas que, em sua maioria, são apenas megaconjuntos habitacionais, exclusivamente com moradias, distantes dos centros urbanos e com pouca oferta de infraestrutura, equipamentos públicos e comércio no entorno.

Por outro lado, no mesmo período, o mercado imobiliário viu surgirem bairros planejados voltados à média e à alta renda, a exemplo do Jardim das Perdizes, em São Paulo, do Quartier, em Pelotas (RS), e do Pedra Branca, em Palhoça (SC). Ao contrário dos chamados "bairros" populares, esses empreendimentos têm uso misto - a ideia é fazer com que as pessoas morem, trabalhem e tenham boa disponibilidade de serviços dentro do mesmo bairro. O modelo diferencia-se dos tradicionais condomínios fechados, que acentuam problemas urbanos relacionados à compartimentação da cidade em setores isolados para moradia e trabalho.

A tarefa agora, para o mercado e os governos, é desenvolver bairros planejados populares. Isto é, dar aos megaconjuntos habitacionais condições para que tenham uso misto e funcionem, de fato, como uma pequena cidade. Há vontade tanto por parte do poder público quanto das empresas do setor de tirá-los do papel. A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, afirma que tem todo o interesse em ajudar a viabilizar bairros populares de uso misto. O gerente nacional de Padronização e Normas Técnicas de Construção Civil da CEF, Odilon Salgado Neto, revela, inclusive, que "há um indicativo de que a terceira fase do MCMV trará novos mecanismos para estimular justamente a produção dos bairros planejados".

E já existem empresas de olho nesse movimento. Uma delas é a recém-criada Bairro da Gente, dos empresários Michel Zeenni e Iury Lima, que funciona como loteadora e gestora de shoppings. A nova companhia faz o parcelamento do solo e planeja tudo que será construído no futuro bairro, com prioridade para produtos de média e baixa renda - dependendo do projeto pode haver alta renda também. Ao ser criado, é como se o bairro passasse a ter uma espécie de "miniplano diretor" - devidamente elaborado junto com prefeitura e população.

Assim, a empresa vende os lotes da gleba impondo aos empreendedores, por exemplo, que no térreo dos prédios sejam feitas lojas, que serão adquiridas pela própria Bairro da Gente posteriormente. Isso é feito para garantir o uso misto do bairro, que prevê ainda lazer completo comunitário, calçadão com lojas, ciclovias, áreas verdes etc.

Iury Lima, sócio-fundador da empresa, defende que um bairro planejado não pode ser feito pelo próprio construtor, pois há um conflito de interesse entre a qualidade de vida do bairro e o negócio de construção. "Não faz parte do escopo do construtor pensar na mobilidade urbana, saúde, escola, comércio, serviços, emprego, convivência etc. O que está errado é o porte. Não faz sentido um construtor fazer cinco mil unidades em um lugar só. O ideal seria dar mais foco ao que está fora da casa e, nesse ponto, o MCMV será importante", explica. "O problema, na verdade, é tudo menos a casa", completa.

DIVULGAÇÃO: MRV ENGENHARIA
Shopping de rua da LOG Commercial Properties, ao lado de empreendimento residencial da MRV Engenharia, em Serra (ES); a construtora faz o condomínio e a empresa gestora de imóveis comerciais desenvolve strip malls

Formato a ser discutido
Existe um movimento para que os empreendimentos populares planejados comecem a ganhar destaque. A própria CEF espera que, com o amadurecimento natural do mercado de habitação popular, haja um aumento gradativo na produção de empreendimentos com essa concepção. Na opinião dos especialistas consultados pela reportagem, não há dúvidas em relação à importância desses bairros para as cidades, mas o grande desafio é como viabilizá- los.

Os entraves abrangem itens como preços elevados de terrenos bem localizados e dificuldades para atrair empresas, fábricas e comércio para o bairro. O incorporador precisa, ainda, lidar com o desafio de fechar as contas após concluir a urbanização e a infraestrutura da gleba. Complexo, o negócio exige energia do empreendedor e incentivo público.

Para o diretor de Marketing e Comercial da MRV Engenharia, Rodrigo Resende, empreendimentos planejados para a baixa renda exigem que os terrenos já estejam urbanizados e conectados à malha da cidade. "Nosso cliente depende de transporte público perto, escola, esgoto, água, luz, comércio etc. Para o bairro popular planejado dar certo é preciso que já esteja inserido no meio urbano", define.

Os empresários da Bairro da Gente destacam a importância do apoio governamental para seu modelo de negócio. No âmbito municipal, é importante que haja leis que estimulem a produção de bairros populares de uso misto - vale lembrar que a regulação do uso do solo é de competência do poder público municipal.

Iury Lima aponta que, no que tange ao Governo Federal, os planos da empresa estão alinhados com a visão do Ministério das Cidades. Em reunião com a secretária nacional de habitação, Inês Magalhães, Lima ouviu que os bairros planejados são o futuro das cidades. O empresário também afirma contar com o apoio da CEF ao projeto.

A falta de expertise na área comercial muitas vezes impede o desenvolvimento pleno de empreendimentos mistos. Entretanto, há alternativas. A construtora Cury, por exemplo, construiu um bairro popular em Ferraz de Vasconcelos (SP) - todas as 2.002 unidades já foram entregues - com oito condomínios populares, enquadrados no MCMV, no qual não incluiu imóveis comerciais - uma vez que seu foco é apenas no segmento residencial. Entretanto, o projeto previu uma área em que será erguido um edifício comercial.

DIVULGAÇÃO: CURY
Planejado para as classes C e D, Parque dos Sonhos, da Cury, foi pensado para funcionar como bairro e, por isso, tem área disponível para desenvolvimento de estrutura comercial

O bairro, que se chama Parque dos Sonhos, tem lazer completo e é tratado pela Cury como o "primeiro bairro planejado da zona Leste de São Paulo". Foi criada uma associação de moradores para geri-lo e estabeleceu-se um trabalho de socialização, com o objetivo de manter organização e bom convívio. Ronaldo Cury, diretor de Relações Institucionais, destaca o sucesso do projeto. "Alcançamos a base e o topo da classe C ao mesmo tempo. Começou de baixo para cima e surpreendeu a todos."

Na MRV, Rodrigo Resende conta que o formato dos projetos é concebido de maneira casada com a Log, braço da companhia para empreendimentos comerciais e shoppings. A construtora lança empreendimentos residenciais onde houver área para a Log construir strip malls. Há exemplos em diversas cidades, como em Belo Horizonte, Serra (ES) e Ribeirão Preto (SP). "São shoppings abertos, convidativos, com diversos serviços. É como se fosse um comércio de bairro para o empreendimento residencial", conta.

 

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