Para desenvolver bairros populares planejados é preciso avaliar a qualidade do terreno e as condições do local onde ele está inserido; apoio do poder público também é fundamental. Veja como viabilizar esses empreendimentos | Construção Mercado

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Bairros populares planejados

Para desenvolver bairros populares planejados é preciso avaliar a qualidade do terreno e as condições do local onde ele está inserido; apoio do poder público também é fundamental. Veja como viabilizar esses empreendimentos

Por Romário Ferreira
Edição 155 - Junho/2014
 

DIVULGAÇÃO: BAIRRO DA GENTE
Empresa Bairro da Gente pretende criar comunidades populares planejadas de uso misto. Atualmente, a empresa trabalha em sete projetos no Estado de São Paulo. O primeiro bairro deve ser lançado daqui um ano

A soma dos custos de terrenos bem localizados, urbanização, construção de empreendimentos mistos e da infraestrutura do entorno muitas vezes faz com que a conta não feche - sobretudo no segmento popular, em que as margens são geralmente mais apertadas. Dessa forma, a viabilização de bairros planejados dependerá, inicialmente, do terreno que se tem ou que se planeja comprar. A partir do terreno é que será possível avaliar quais produtos podem ser feitos, se será preciso incentivo público, se já existe infraestrutura no local, entre outros itens.

Os gastos necessários para possibilitar a implantação em determinado terreno podem impedir, por exemplo, que o empreendimento se enquadre no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Por isso, a criação de bairros populares exige que a área já seja urbanizada e tenha acesso fácil a comércio e transporte. Em geral, o que as empresas fazem hoje é procurar por terrenos já desenvolvidos para neles instalarem seus condomínios residenciais populares. O que a construtora espera é que o poder público - ou empresa privada - realize a urbanização por ela.

Entre os especialistas ouvidos pela reportagem, é consenso que, sozinha, a incorporadora nem sempre consegue viabilizar um bairro planejado popular. É possível viabilizar bairros de média e alta renda, em que os preços dos imóveis são mais elevados e cobrem todos os custos. Mas aí fica a questão: não seria possível inserir uma parcela de imóveis populares nestes bairros de alta renda que vêm sendo lançados? Na avaliação de Fabio Villas Bôas, diretor-executivo técnico da Tecnisa, sim, seria possível fazer bairros com rendas variadas, desde que houvesse subsídio público.

"Se a construtora compra um terreno em Moema, por exemplo, gasta R$ 5 mil por metro quadrado só de terreno. Como isso vai caber na conta de um imóvel popular? As prefeituras deveriam desapropriar áreas ou comprar essas áreas de alguma forma, e aí inserir os imóveis de baixa renda nesses bairros", argumenta.

De fato, a estruturação de um bairro, independentemente do segmento, é complicada e exige energia de todos os lados. "Soluções para as questões urbanas são complexas, necessitando do esforço conjunto das três esferas de governo, da sociedade, da academia e de toda cadeia produtiva do setor. Certamente, os bairros planejados populares constituem apenas parte da solução", analisa Odilon Salgado Neto, gerente nacional de Padronização e Normas Técnicas de Construção Civil da Caixa Econômica Federal (CEF).

Antes e depois da construção

DIVULGAÇÃO: BAIRRO DA GENTE

Misto de loteadora e operadora de shopping center, a empresa Bairro da Gente procura viabilizar a urbanização e o planejamento de cada pedaço do futuro bairro popular. "Sabemos que a partir do momento em que todo o resto estiver preparado e resolvido, não faltarão construtoras para trabalhar no bairro - cada uma construindo o seu pedaço. Nosso trabalho é focar naquilo que as incorporadoras não fazem", conta Iury Lima.

Um dos objetivos secundários é diminuir os deslocamentos na cidade, estabelecendo novas centralidades nos bairros criados. "Haverá empresas, empregos gerados pelo comércio e pelos equipamentos públicos. Claro que vai ter menos ou mais empresas, a depender da atividade do local. Mas quando começamos a replicar esse modelo de bairro, os deslocamentos diminuem", explica o sócio-fundador da empresa.

Em termos de infraestrutura, diz Lima, não se trata de um bairro de classes C e D, mas sim de classe A, com área verde, ciclovias, calçadão com lojas e fiação aterrada.

A companhia atua nas duas pontas: antes e depois da construção. Dessa forma, tem uma relação de longo prazo com o bairro, porque fica na comunidade depois que as construtoras finalizam os empreendimentos. "Temos o negócio de shopping de rua, que gera renda para nós. Não somos o lojista, mas o dono da loja. Tratamos isso como um shopping center, mas de rua. Se o bairro afundar, como afundam os conjuntos habitacionais, nós estamos rasgando dinheiro" afirma.

Neste modelo, a administração do bairro fica a cargo de uma associação de moradores bem estruturada, formada por moradores e lojistas. A empresa responsável pela criação do bairro ajuda a formar e a organizar essa associação. Isso para que, ao longo do tempo, ela tenha uma independência natural. Os recursos seriam provenientes dos próprios moradores e lojistas, além de se originarem de possíveis outras fontes, como a renda gerada pela zona azul no bairro - caso fosse estabelecido algum tipo de concessão com o poder público. "Diretamente, não gerenciamos o bairro, mas indiretamente vamos ajudar na montagem de uma estrutura para que o bairro seja bem gerido", resume.

 

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