Projeção de prazo para recuperação dos preços reais no mercado de São Paulo | Construção Mercado

Artigo

Sobreoferta de escritórios

Projeção de prazo para recuperação dos preços reais no mercado de São Paulo

Claudio Tavares de Alencar
Edição 155 - Junho/2014
 

[No Brasil, a construção de séries históricas de comportamento nos mercados de real estate para conhecimento público ainda é precária]

Neste artigo simulo prazos médios para recuperação da atratividade do investimento no segmento de imóveis comerciais na cidade de São Paulo, em particular o segmento de edifícios de escritórios corporativos de alto padrão.

Nos principais mercados internacionais de edifícios de escritórios para locação (EEL), as séries de comportamento histórico evidenciam com muita clareza a vinculação do desempenho médio nos mercados de EEL com a performance macroeconômica nos respectivos países.

Com efeito, a literatura especializada publicada nas últimas duas décadas, observando, principalmente, o comportamento nos mercados das mais importantes cidades americanas, no Reino Unido e em algumas cidades asiáticas, de fato corroborou o reconhecimento da intensa correlação existente entre o desempenho do setor de edifícios de escritórios para locação e a taxa de expansão do Produto Interno Bruto (PIB) nesses países.

Nestas economias fortemente fundadas e reguladas pelos mecanismos de mercado, a preocupação com a produção e a disponibilização de informações de comportamento setorial é bastante maior do que a que vigora nos mercados brasileiros, ao ponto de ser possível tratar informações de mercado com um grau de sofisticação que permite a validação de modelos explicativos, ou de previsão, muito sofisticados.

No Brasil, a construção de séries históricas de comportamento nos mercados de real estate para conhecimento público ainda é precária. Normalmente, as informações vinculadas às transações efetivas envolvendo EEL são pouco transparentes, estando, em geral, restritas aos agentes diretamente envolvidos na negociação.

Assim, a eficiência dos mercados de EEL no Brasil poderia ser melhorada se dispuséssemos de mecanismos de produção e de disseminação de indicadores de seu comportamento. (Os mercados são caracterizados a partir da evolução de certa forma equilibrada da relação entre oferta e demanda de espaços para escritórios, conforme se expande a atividade econômica no seu todo. São ditos eficientes os mercados que evoluem nesta configuração de razoável equilíbrio e nos quais as flutuações de preços não comprometem substancialmente o padrão - dimensão e qualidade - da oferta de empreendimentos novos.)

Todavia, cabe aqui ressalvar que, de acordo com o estágio de evolução da economia, é possível admitir que os coeficientes de correlação entre expansão macroeconômica e performance no setor de EEL podem flutuar se a estrutura econômica estiver baseada em atividades que demandem menos áreas de escritórios. Do mesmo modo o padrão histórico da correlação do setor com a macroeconomia pode se alterar ao longo do tempo em função da evolução tecnológica e gerencial na economia, o que pode resultar, para mesmas taxas de crescimento do PIB, em períodos históricos distintos numa dada região urbana, solicitações ou absorções distintas de áreas de escritórios para locação.

Para os propósitos deste artigo estão considerados válidos os coeficientes de correlação apurados a partir da base de dados que referencia este trabalho. No gráfico 1 estão desenhadas as curvas de evolução do PIB brasileiro de 1995 a 2013, e para o mesmo período a de evolução de preços médios de locação mensal de áreas em edifícios considerados de alto padrão.

A taxa de crescimento dos preços nominais médios de locação na cidade de São Paulo situou-se em torno de 8%, equivalente anual, no período 1995 a 2005, para uma taxa de evolução do IGP-M de 11,91% e de 8,97% do IPCA, equivalente anual, no mesmo período. De 1995 a 2013 têm-se uma taxa de crescimento dos preços nominais médios de locação de 10,1% equivalente anual, para o IGP-M uma taxa equivalente anual de 8,85% e de 7,21% para o IPCA, denotando a retomada do crescimento dos preços reais no mercado de EEL em São Paulo a partir de 2005, conforme evidenciado no gráfico 1. Os preços estão referenciados em R$ de janeiro de 2014.

O histórico de absorção da oferta para locação de escritórios comerciais de alto padrão em São Paulo comparado à curva de evolução do PIB brasileiro apresenta perfil conforme o gráfico 2.

Observa-se claramente no gráfico 2 a forte aceleração da absorção de espaços corporativos no mercado em 2011, 2012 e 2013, a despeito da modesta expansão da atividade econômica no mesmo período.

Devido à limitação da série histórica disponível para este artigo, as projeções propostas estão baseadas num modelo simplificado estruturado a partir da correlação entre as taxas de expansão do PIB e o comportamento dos preços de locação de escritórios e também com a absorção dos estoques, cujos coeficientes podem ser lidos no quadro ao lado.

Conforme já mencionado, neste artigo serão lançadas expectativas quanto ao prazo médio dentro do qual é possível a recuperação dos preços médios reais de locação a níveis que permitam que os investimentos setoriais sejam remunerados no patamar de atratividade (10,5% efetiva, acima do IPCA, equivalente anual) nos segmentos de mercado da cidade de São Paulo, de acordo com certa expectativa de evolução do PIB.

Deste modo, a variável explicativa adotada para estimativa dos prazos é a projeção da evolução do PIB no período. Neste estudo, a arbitragem da evolução do PIB segue duas referências: 4,5% equivalente anual; e de 2% equivalente anual durante todo o horizonte de projeção, sendo este o patamar médio no período de 2011 a 2013.

De acordo com os patamares de custos médios de implantação de EEL que vigoram hoje nas principais regiões comerciais da cidade de São Paulo e, considerando ainda, custos de gestão do investimento, impostos (no conceito de lucro presumido da SPE que abriga o empreendimento) e a constituição do Fundo para Reposição de Ativos (FRA), o alcance da taxa de atratividade setorial de 10,5% equivalente anual, efetiva acima do IPCA, exige a prática de preços de locação de aproximadamente R$ 111 por metro quadrado de ABR por mês.

 

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