Estruturação jurídica de bairro planejado | Construção Mercado

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Fernando Menezes Belchior

Estruturação jurídica de bairro planejado

Edição 156 - Julho/2014

A criação de uma comunidade planejada, ou seja, de um bairro planejado, exige mais que a vontade de empreender. Exige sentimento de pertencimento, de cuidado, para que o legado do idealizador realmente se consagre. Um bairro planejado tem que fazer com que as pessoas sintam orgulho de pertencer àquele lugar, para que a rua também seja uma extensão da sua residência ou empresa. Além disso, no conceito de comunidades planejadas, há que se observar a facilidade na mobilidade urbana e a importância do pedestre. Os desenhos urbanísticos são pensados e muito na visão do pedestre. A comunidade planejada nada mais é que o desenvolvimento urbano pensado de forma inteligente, e hoje com forte tendência pelo seguimento do modelo europeu.

Acervo pessoal



Para formalização dos atos de registro dos documentos aprovados, temos que trabalhar lado a lado com o Serviço Registral de Imóveis, sendo diligentes a cumprir o que a Lei exige



Foi assim que se deu início o Projeto Granja Marileusa, que partiu da vontade do fundador de um grupo empresarial, Comendador Alexandrino Garcia, que tinha como propriedade uma área de seis milhões de metros quadrados na cidade de Uberlândia, Estado de Minas Gerais. Para o desenvolvimento do bairro planejado, o idealizador tem que saber distinguir algumas funções relevantes quando do início do projeto. Dentre estas várias funções, podemos destacar algumas, quais sejam:
- Idealizador: como o próprio nome diz, é a pessoa que tem a ideia de desenvolver uma comunidade planejada;
- Proprietário: não há como falar em desenvolvimento imobiliário sem pensar na figura do proprietário. Mais à frente falaremos sobre a questão da propriedade e algumas modalidades de alocação do imóvel;
- Desenvolvedor: esta função cuida dos estudos iniciais para o desenvolvimento imobiliário, prospecta os parceiros que atuarão nas diversas áreas do projeto, e implementa a infraestrutura urbana básica;
- Investidor: Sem esse papel, a única função anterior possível é a do idealizador, pois ter ideias e um ideal não paga nada, e nem tributos, pelo menos por enquanto.

Aspectos jurídicos
Passando, então, para os aspectos jurídicos da formatação de uma comunidade planejada, ou seja, para o desenvolvimento imobiliário de grandes áreas, começo a descrever sobre a alocação do imóvel.

Pois bem, antes - e talvez bem antes - do início do desenvolvimento imobiliário, o empreendedor tem que verificar se será preciso alocar esse imóvel, ou imóveis, em uma determinada sociedade, ou de repente em várias sociedades. Isso porque, pela longevidade de projetos como esse, vale a pena estudar minuciosamente os aspectos tributários da movimentação da propriedade imobiliária, para gerar menor onerosidade ao empreendedor.

Além disso, dependendo do projeto urbanístico geral, há possibilidade de já definir algumas áreas que serão, por exemplo, destinadas exclusivamente a loteamento residencial horizontal fechado e, dependendo da modalidade de desenvolvimento, pode ser que a área destinada a esse loteamento deva ficar, de forma exclusiva, numa sociedade específica.

Outro aspecto relevante no desenvolvimento de comunidade planejada é que, geralmente, esses projetos são longos, podendo chegar tranquilamente a 30 anos de desenvolvimento.

Com isso, um aspecto relevante para a perenidade das informações é a forma de governança, que pode evoluir para a governança corporativa. No nosso modo de enxergar, esta é a melhor prática de administração de uma empresa. Não obstante a isso, vamos descrever somente sobre a importância de se ter uma governança.

Governança corporativa
Na governança, todas as reuniões são registradas, tudo é levado a termo, escrito em atas, com arquivamento por índice remissivo etc. Lembrando que tudo isso é para que as informações e deliberações que acontecerão até mesmo antes do início do desenvolvimento do projeto não se percam ao longo dos anos.

Quando o projeto é desenvolvido por empresas e até por várias pessoas, ou seja, quando são várias pessoas que têm direito de opinar, é bom que haja um comitê com membros fixos e que, periodicamente, haja reuniões para tratar de diversos assuntos relativos ao projeto.

Num desenvolvimento imobiliário planejado, com certeza existirão muitas modalidades de negócio, a não ser que tudo seja realizado por uma mesma pessoa. Ou seja, o proprietário da área ser o idealizador, desenvolvedor e incorporador, loteador e construtor, para, sozinho, desenvolver toda a área. Na atualidade, praticamente não há nada desse tipo no desenvolvimento de grandes áreas.

Nesse passo, provavelmente existirão vários tipos de negócio, inclusive a participação com terceiros em sociedades legalmente constituídas. E, para isso, o empreendedor tem que estar ciente dos riscos dessa operação, e não só nesta modalidade, mas também em todas as outras, como, por exemplo, compra e venda pura, permuta física, "permuta financeira", consórcio etc.

Os aspectos tributários devem ser verificados, sob pena de ocorrerem irregularidades que poderão inviabilizar o projeto no que diz respeito ao aspecto financeiro.

A alocação do imóvel, como já citei, tem muito a ver com a parte tributária. O não planejamento antecipado do projeto pode gerar custos desnecessários, por exemplo, de incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas áreas que não serão desenvolvidas em curto prazo. Ainda sobre a alocação da área que será desenvolvida, se essa movimentação de propriedade ocorrer, e a proprietária anterior estiver na modalidade de tributação diversa da proprietária atual, dependendo do caso, se o ato foi realizado de forma irregular, haverá risco tributário relevante. Além disso, para cada negócio, o aspecto tributário tem que ser observado, nem que seja para relembrar eventual premissa adotada no início.

Esferas de licenciamento
Como todo desenvolvimento imobiliário é regido pelo Município, é com os órgãos municipais que se desenvolverá grande parte do relacionamento. Por isso, o Município funciona com um verdadeiro parceiro, que aprovará todos os projetos de desenvolvimento imobiliário da sua comunidade planejada. Às vezes - não raro -, você tem que explicar o conceito do bairro planejado aos envolvidos nos Municípios, pois assim haverá entendimento uniforme da pretensão do empreendedor.

Hoje coexiste fortemente o desenvolvimento imobiliário e do meio ambiente. E um detalhe muito relevante que deve ser analisado é se há no Município o acordo com o órgão ambiental estadual para que certos tipos de parcelamento do solo sejam analisados tão somente perante a Secretaria Municipal do Meio Ambiente. Caso não exista o acordo, o empreendedor tem que ficar atento aos prazos, pois geralmente a licença ambiental estadual é bem mais morosa que a licença da Secretaria Municipal do Meio Ambiente.

Não somente com o poder executivo, mas também com o legislativo há interferência. No início deste artigo eu citei o termo legado, como objetivo do empreendedor para aquela comunidade como um todo que recebeu uma comunidade planejada menor. Bem, se o desejo do particular foi o que originou a ideia, com o ideal de deixar um legado, nada mais justo que aproximar este particular com o Poder Público para que um ajude o outro.

Pois bem, é possível que o empreendedor queira nomear aquele território que está recebendo o desenvolvimento imobiliário planejado, e isso se dá formalmente com a criação de um bairro, conforme Lei Municipal. Além da nomeação do território, o empreendedor desejará nomear ruas, originadas pelo parcelamento do solo. E, por último, até mesmo alterar restrições urbanísticas para aquela localidade. Para tudo isso, precisaremos do Legislativo Municipal.

E, para formalização dos atos de registro dos documentos aprovados pelo Município, temos que trabalhar lado a lado com o Serviço Registral de Imóveis competente. Trabalhar lado a lado significa sermos diligentes e cumprir o que a Lei exige e, se for o caso, suscitar eventual dúvida, quando realmente necessário.

Existem outras interferências que o empreendedor de comunidade planejada tem que observar, tais como: convênio com concessionárias de serviços públicos, policiamento ostensivo, entre outros. Isso tudo para garantir que o mínimo de infraestrutura esteja em funcionamento e para que tudo corra bem.

Além de tudo que citei, diante toda a experiência e depoimentos de colegas que também se propuseram a trabalhar com comunidades planejadas, é necessária a criação de uma Associação de Proprietários do Bairro Planejado. No entanto, essa Associação tem que ter efetiva atuação para cuidar das áreas da melhor forma, como se a rua fosse a extensão da sua casa ou empresa.

Por fim, não é por modismo que existem hoje pessoas que se propuseram a empreender numa comunidade planejada, mas é que nos parece o melhor modelo urbanístico. E, para que a comunidade planejada tenha perenidade, temos primeiro que sonhar, desejar, tudo isso alinhado com um ideal, e a partir daí trabalhar muito para que o legado seja concretizado.

Fernando Menezes Belchior
advogado do Grupo Algar, com atuação específica em Direito Imobiliário; pósgraduado em Direito Empresarial e Direito Societário; membro das comissões de Direito Imobiliário e Advocacia Corporativa da 13a Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de Minas Gerais.

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