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Administração de empreendimentos mistos é complexa desde a fase de projeto, pois requer estruturação jurídica e operacional para dar suporte aos interesses dos diferentes públicos que o ocupam

Por Aline Horvath
Edição 156 - Julho/2014
Divulgação: Brookfield
Ao definir regras de operação é recomendável envolver incorporadora, corpos jurídicos e administradora de condomínios. Estas conhecem detalhes da rotina e podem ajudar em definições de projeto

Os condomínios mistos - ou mixed- use - chegam a concentrar população equivalente ao número de habitantes de pequenas cidades, com sete mil moradores, por exemplo. A diferença é que esses projetos imobiliários não têm prefeitura, câmaras municipais ou secretarias de governo com seus respectivos orçamentos. Até mesmo os mistos de pequeno porte têm pormenores que devem ser previstos ainda no projeto pelo incorporador, com convenção de condomínio que contenha dispositivos necessários para evitar conflitos.

O incorporador deve registrar o memorial de incorporação do empreendimento, junto com o memorial descritivo, a minuta de convenção, dentre outros documentos. Segundo a advogada Márcia Rezeke, sócia da Rezeke Azzi Advogados, neste momento são apresentados todos os detalhes do projeto aprovado, com a previsão de divisões: áreas comercial e residencial, lojas, hotel, entre diversas variações. Também são informados os números das unidades (incluindo as metragens), vagas etc.

A minuta de convenção é elemento vital, pois prevê formas de rateio de despesas, direitos e deveres no condomínio. Após a entrega da obra, regulamenta sua administração. "Não podemos pegar o modelo de convenção de edifício residencial e aplicá-lo a edifícios de uso múltiplo", explica. O documento deve ser elaborado segundo regras estabelecidas no Código Civil (Lei 10.406/2002), nos artigos 1.331 a 1.358, e na Lei 4.591/1964.

Regras em desenvolvimento
Há, entretanto, lacunas no funcionamento desses empreendimentos, já que a legislação não acompanha o mercado. "O Código Civil traz o regramento mínimo para instituição dos condomínios. Por esta razão, o incorporador já deve prever na minuta tudo o que pode gerar conflitos, formas de solução e regras para administração", reforça a advogada Mariana Borges Altmayer, do escritório Santos Silveiro.

A orientação é que o regramento jurídico da convenção e seu regimento interno sejam pensados por equipe multidisciplinar composta por incorporadora e administradora. "As grandes empresas contam com apoio de todas as suas equipes: arquitetura, engenharia, jurídico, administrativo etc. Entendo que devem estar presentes neste desenvolvimento equipes que prestam assessoria de administração para condomínios, que têm a experiência com os problemas que surgem e com prevenção de conflitos desde a concepção do empreendimento", diz Mariana.

Na visão de Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), as construtoras devem deixar que as administradoras de condomínio as orientem não apenas na elaboração da convenção, mas no projeto imobiliário. "Como elas conhecem o funcionamento de um condomínio, podem prever congestionamentos no portão, posicionamento da guarita, questões de segurança, dentre outras. Às vezes, o incorporador quer inserir a prática de reciclagem de lixo, mas esquece de construir um depósito", explica ele.

Na prática, muitas construtoras utilizam modelos genéricos, criando problemas para os condôminos. "Quando o incorporador coloca as áreas comercial e residencial juntas - não diferenciando suas despesas - ou exclui a comercial do pagamento do condomínio, torna a área mais atrativa para venda", diz o advogado Rodrigo Karpat. No entanto, esse proprietário se beneficiará de toda a infraestrutura sem pagar por ela, inclusive com direito a voto nas assembleias, gerando revolta por parte dos moradores pagantes.

O principal conflito em empreendimentos mistos, na visão do diretor-executivo da administradora de condomínios Connecta, Ricardo Dabdab Cury, é o compartilhamento do térreo pelas áreas comerciais e residenciais. "Os proprietários reclamam do entra e sai das pessoas do comercial, os portões ficam abertos e ninguém se preocupa", alerta.

De acordo com o diretor de negócios da Brookfield Incorporações, Ricardo Laham, diferente de edifícios com a mesma função, a convenção de projeto misto exige embasamento técnico. "É preciso desenvolver projetos específicos de segurança, administração de garagem, gestão de condomínio e definir os custos de cada parte. Qualquer erro provoca desequilíbrio. É preciso prever o convívio harmônico." Para ele, o valor agregado desses empreendimentos é justamente o convívio de diferentes pessoas e a sinergia de atividades.

Subcondomínios
Como prática do mercado imobiliário, para melhor organização, costuma-se dividir este tipo de projeto misto em subcondomínios ou setores, de acordo com a tipologia de uso. Considerando esse conceito, a advogada Márcia Rezeke apresentou, como exemplo, a elaboração de minuta de convenção para empreendimento de uso múltiplo com duas torres: uma empresarial com lajes corporativas, e outra com vários usos (residencial, lojas, escritórios e hotel). Segundo ela, basicamente são definidas três áreas: comum geral, onde todos estão envolvidos; comum de uso exclusivo, quando apenas um dos setores a utiliza; e comum de uso compartilhado, onde mais de um subcondomínio usufrui. Os proprietários ficam sujeitos a pagar as despesas dessas áreas sempre nas proporções previstas em convenção.

Nesses projetos, os rateios ocorrem em dois tipos de frações, não apenas por fração ideal, como define a regra geral. "Neste caso, já na elaboração da planilha de áreas do empreendimento imobiliário, pode ser prevista a fração correspondente a cada unidade, para fins de rateio das despesas gerais, e a fração de cada subcondomínio, para divisão das despesas específicas. Isto permite a divisão das responsabilidades para um grupo menor de condôminos com interesses semelhantes facilitando a operacionalização", justifica Mariana Borges.

CALÃO JORGE/SECOVI-SP


'Como elas [administradoras] conhecem o funcionamento de um condomínio, podem prever congestionamentos no portão, posicionamento da guarita, questões de segurança, dentre outras'

Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP)

Acervo pessoal


'O Código Civil traz o regramento mínimo para instituição dos condomínios. O incorporador já deve prever na minuta tudo o que pode gerar conflitos, formas de solução e regras para administração'

Mariana Borges Altmayer, advogada do escritório Santos Silveiro

Para a advogada Márcia Rezeke, as convenções devem apresentar formas de condução de problemas. "Costumo olhar esses espaços como uma cidade, por isso os documentos que elaboro são complexos. Não posso resumir em três páginas e deixar que as questões sejam resolvidas em assembleias. É preciso dar linhas mestras de conduta", defende.

Acervo pessoal


'É preciso desenvolver projetos específicos de segurança, administração de garagem, gestão de condomínio e definir os custos de cada parte. Qualquer erro provoca desequilíbrio'

Ricardo Laham, diretor de negócios da Brookfield Incorporações


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