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Incorporadoras apostam em retração para enfrentar cenário macroeconômico adverso. Entenda como as companhias estão se reestruturando neste momento

Por Romário Ferreira
Edição 156 - Julho/2014
Alena Hovorkova/shutterstock

As incorporadoras de capital aberto vivem um momento totalmente inverso ao da época das ofertas iniciais de ações, quando se iniciava um ciclo de crescimento geográfico intenso. Hoje, a maioria das companhias acredita que quanto menor a estrutura, melhor para a organização e o controle das operações - e é com essa aposta que elas pretendem enfrentar o cenário macroeconômico adverso.

As grandes têm diminuído de tamanho e trazido o negócio para perto de suas regiões de origem, seguindo o velho ditado de que "o olho do dono engorda o gado". A desaceleração do mercado imobiliário exige ainda mais cautela nesse processo de reestruturação, que já vem ocorrendo nos últimos anos. Eztec e JHSF, por exemplo, que evitaram grandes expansões, não tiveram tantos prejuízos como Gafisa e PDG Realty. Mas praticamente todas vêm efetuando ajustes, seja reduzindo o quadro de funcionários e filiais ou melhorando a gestão da companhia.

Quem afirma isso são os analistas de mercado que acompanham o comportamento dessas companhias. Segundo eles, algumas incorporadoras já estabilizaram suas operações, enquanto outras começam a intensificar agora o processo de colocar a casa em ordem. "Esse é um setor em que as empresas aprenderam que o sucesso decorre de boa execução. Para ter uma obra bem executada, ela precisa estar presente e exercendo controle. Se a empresa não fiscalizar de perto todas as etapas da construção, acaba tendo problemas, como vimos nos últimos anos", explica Marcelo Motta, analista do banco JP Morgan. "Ser menor é melhor porque as empresas precisam, de fato, ter o controle do que estão fazendo", completa.

Ter um negócio menor exige reestruturação, já que a maioria delas se expandiu demais. E a prova de que as empresas estão se reestruturando é a redução no volume de lançamentos. Segundo dados compilados pela construtora MRV, as incorporadoras de capital aberto lançaram R$ 41,7 bilhões em 2011; já em 2013, os lançamentos chegaram a apenas R$ 26,6 bilhões. "Isso significa que as empresas precisam de um número de pessoas para tocar os negócios, hoje, menor do que precisavam no passado, quando os lançamentos estavam em outro patamar. As empresas estão lançando menos e, assim, elas precisam de menos estrutura e mão de obra", avalia Motta.

Momento pede retração
A PDG Realty foi uma das que mais reduziu lançamentos. Lançou apenas 258 unidades no primeiro trimestre deste ano, contra 1.766 unidades no mesmo período de 2013. Uma queda de 88,5%. Assim, a quantidade de colaboradores administrativos também caiu, dando sequência ao processo de ajuste implantado na empresa. Entre março de 2013 e 2014, a redução no quadro administrativo foi de 21,1%. Eram 2.385 funcionários em março de 2013; no mesmo mês de 2014, o número era de 1.882.

Consequentemente, há também redução das despesas gerais e administrativas: segundo a companhia, a redução média trimestral desses custos vem sendo de 8%, acumulando 28,4% de queda do primeiro trimestre de 2013 para os mesmos três meses de 2014.

Marcelo Scandaroli
Empreendimento da Tenda. A Gafisa pretende autonomizar sua operação, dando origem a duas empresas distintas, de capital aberto

E um dos focos da companhia é continuar, ao longo de 2014, reduzindo esses custos. "Com relação às despesas, continuamos a reduzir nosso G&A [despesas gerais e administrativas] todo trimestre, por meio de controle mais forte de custos e da redução do quadro de funcionários, fruto da diminuição do número de obras em andamento", informou a PDG no balanço do primeiro trimestre deste ano.

Outra companhia que tem procurado reduzir despesas administrativas e racionalizar custos é a Tecnisa, que obteve redução de 10,7% nos custos com pessoal no primeiro trimestre deste ano em relação ao quarto trimestre de 2013.

Na MRV, a reestruturação foi iniciada em 2011. A companhia começou a rever custos e passou a priorizar a busca por mais produtividade. Naquele ano, a empresa tinha cerca de 32 mil contratados, construindo 35 mil unidades; já em 2013, passou a construir 38 mil unidades com 24 mil pessoas. "É um aumento de produtividade, mas isso se deve mais aos treinamentos e à curva de aprendizagem. Aqueles contratados em 2010 passaram a produzir melhor anos depois. A empresa investiu em automação e o grande diferencial foi a curva de aprendizagem, e não só a reestruturação", comenta Mônica Simão, diretora- executiva financeira da MRV.

No Rio de Janeiro, a João Fortes Engenharia reduziu a previsão de VGV, para este ano, de R$ 1,7 bilhão para R$ 800 milhões, postergando, assim, alguns projetos. A decisão foi aprovada pelo conselho de administração da construtora. "Nesse momento de dificuldade, o bom é ficar pequeno, se encolher. Por isso, reduzimos bastante nossa meta", conta Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios da João Fortes. Ele acrescenta que a empresa vem trabalhando em um projeto de redução de custos e de reavaliação de processos, a fim de ser mais enxuta. Assim, podem acontecer, eventualmente, demissões, mas nada muito drástico, garante Rimes. "Não diria que é nada grave, mas uma redução vai ocorrer, sim. Começamos há alguns meses uma análise criteriosa de todos os processos e não existe uma meta de cortes. Já somos uma empresa relativamente enxuta e nunca crescemos tanto", explica. Ele revela que o resultado dessa análise deve sair dentro de aproximadamente três meses.

Geograficamente, a João Fortes também tem reduzido sua atuação e está presente apenas em Brasília, Bahia e Rio de Janeiro. Em Salvador, a empresa não tem escritório e opera os negócios a partir da capital fluminense mesmo. Rimes diz que o mercado soteropolitano está saturado e a cidade não está nos planos deles no curto prazo. "Não quer dizer que a gente tenha abandonado. O Brasil, apesar de ser enorme, tem poucos mercados pujantes. Só operamos em três e não podemos nos dar ao luxo de descartar completamente. Nós estamos deixando de lado temporariamente o mercado de Salvador, nos concentrando mais no Rio, que é onde temos mais expertise, e continuando em Brasília, onde temos estoque e terrenos", conta o diretor.

Para melhorar a gestão
Embora a JHSF seja uma das poucas empresas a passar quase ilesa pelo cenário adverso da economia, ela também fez ajustes. Eduardo Camara, novo presidente da JHSF, diz, no entanto, que a mudança está na forma de gerenciar o negócio. Agora, são quatro áreas dentro da companhia (shopping center, incorporação, aeroporto e hotel), cada uma delas com um presidente que se reporta a ele, Camara. "Entendemos que tendo os 'donos' de cada negócio, a empresa passa a ter mais controle, mais foco. O objetivo é ter mais eficiência, e isso independe do momento [da economia]. No nosso caso não houve uma mudança na estrutura", explica o presidente.


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