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Conjuntura econômica pede atenção à definição do modelo de negócio para evitar apostas equivocadas - e estoques crescentes

Por Romário Ferreira
Edição 156 - Julho/2014
Alena Hovorkova/shutterstock

Mais preocupantes que os indicadores negativos da economia são os maus resultados das próprias incorporadoras. Dados da corretora BB Investimentos mostram que as construtoras apresentaram números discretos no primeiro trimestre de 2014. De forma agregada, houve redução de 8,7% na receita líquida das companhias listadas em relação ao mesmo período de 2013, ficando abaixo das expectativas, segundo a corretora. É consenso no setor que o atual momento pede muito mais assertividade em todas as operações.

Para isso, é preciso ter um modelo de negócio bem definido e expertise no foco de atuação escolhido. Não é recomendável repetir o que algumas empresas fizeram anos atrás, entrando em mercados nos quais elas não tinham muito conhecimento. Houve quem apostasse no mercado de baixa renda, por exemplo, mas, aos poucos, as apostas se mostraram erradas. Dar prioridade ao segmento em que se tem mais expertise, sem abdicar dos demais, é uma alternativa desejável.

Esse é o caso da JHSF, que há alguns anos vem priorizando o segmento de renda recorrente, como escritórios, shoppings e hotéis - mas sem deixar de lado a incorporação residencial de alta renda. O novo presidente da companhia, Eduardo Camara, ressalta que, anteriormente, a incorporação imobiliária era a principal atividade. Já há algum tempo, eles decidiram estabilizar as atividades nesse segmento, "mas não tiramos o pé, não mudamos o foco", garante. "Estamos na atividade de shopping faz 15 anos. O que houve de quatro anos para cá foi uma decisão estratégica de focar mais no crescimento de renda recorrente, nas locações. É uma atividade que tem geração de caixa mais previsível e fluxo de caixa mais estável", explica Camara. Ele conta que, hoje, o foco é contínuo no setor de shopping. Já no mercado de escritório, o foco é mais seletivo, "analisando muito mais o momento e a conjuntura".

Na opinião do diretor nacional de negócio da João Fortes Engenharia, Luiz Henrique Rimes, quando há um momento de dificuldade, como o atual, não se deve restringir tanto o foco, priorizando um único segmento. "Não planejamos fazer só alta renda ou popular, por exemplo. Podemos fazer qualquer negócio - menos baixa renda porque não é o nosso negócio. O que buscamos, na verdade, são os empreendimentos prime, aqueles que têm alta liquidez", ressalta.

A companhia foi uma das que reduziram o VGV deste ano, passando de um R$ 1,7 bilhão para R$ 800 milhões. "Fizemos isso exatamente para não ficarmos pressionados a lançar qualquer coisa. É para lançar algo escolhido a dedo", afirma. De fato, quando não se tem certeza do sucesso do empreendimento, a solução pode ser adiar os projetos, assim como fez a PDG Realty. Ela decidiu postergar alguns lançamentos, inicialmente previstos no início do ano, para o segundo trimestre.

Divulgação: MRV



'Hoje vivemos um cenário muito favorável para nosso negócio, embora a demanda potencial seja um pouco menor que quatro anos atrás, porque a renda disponível caiu, juros aumentaram, o endividamento aumentou'

Mônica Simão, diretora-executiva financeira da MRV



'O que houve de quatro anos para cá foi uma decisão estratégica de focar mais no crescimento de renda recorrente, nas locações. É uma atividade que tem geração de caixa mais previsível e fluxo de caixa mais estável'

Eduardo Camara, presidente-executivo da JHSF


Fotos: Divulgação JHSF
JHSF optou por concentrar esforços no segmento de renda recorrente devido à previsibilidade da geração de caixa

Saída da baixa renda
De forma geral, as companhias vêm concentrando esforços na liquidação de estoques. Logo, o momento exige maior assertividade justamente para evitar que esse estoque aumente. Não é momento para apostas. Prova disso são as empresas que resolveram entrar na baixa renda, principalmente para atuar no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), mas logo depois acabaram saindo. A Gafisa, com a Tenda, teve enormes prejuízos, já conhecidos pelo mercado. E a Rossi Residencial, aos poucos, vem abandonando de vez o segmento popular e o MCMV.

O CEO da Rossi, Leonardo Nogueira Diniz, confirma que o foco deixou de ser a baixa renda. "Ao longo do primeiro trimestre de 2014, seguimos com a execução do plano estratégico, com maior foco na geração de caixa. Em relação ao volume de lançamentos, foi mantida a política de aprovar somente projetos com rentabilidades superiores aos níveis históricos, nas praças estratégicas, e voltados para o segmento médio e médio-alto de renda, sendo que a participação média da Rossi nos projetos lançados nos últimos 12 meses atingiu 84% (excluindo as joint ventures Capital Rossi e Norcon Rossi), com um preço médio de R$ 460 mil por unidade", disse o CEO no balanço do primeiro trimestre.

A reestruturação da companhia, focada na mudança do modelo de negócio, fez com que ela se recuperasse até de forma surpreendente, na opinião dos analistas - sobretudo pelo ritmo de redução do endividamento. "Em minha opinião, a Rossi foi a que mais surpreendeu nesse início de 2014. Ela estava apresentando os piores resultados em 2011 e no ano passado. Mas eles implantaram um programa bem grande de reestruturação", avalia Felipe Silveira, analista da Coinvalores. "Hoje, a Rossi está muito mais voltada para média e alta renda, nas quais há rentabilidade, digamos, mais fácil. É claro que temos casos de empresas com expertise em baixa renda e que conseguem rentabilizar mesmo no MCMV, como é o caso da MRV. Mas a Rossi não conseguiu", completa o analista.

Quem comemorou a saída de construtoras do mercado de baixa renda foi justamente a MRV. A diretora-executiva financeira da companhia mineira, Mônica Simão, aponta o tamanho da redução da oferta de empreendimentos populares. Segundo levantamento da MRV, as empresas listadas haviam lançado R$ 10,8 bilhões nas faixas 2 e 3 do MCMV, no ano de 2010. Já no ano passado, os mesmos lançamentos chegaram a apenas R$ 4,4 bilhões.

"A oferta caiu bastante e, assim, nosso market share saltou de 36% em 2010 para 71% em 2013, nas faixas 2 e 3 do programa habitacional. E hoje vivemos um cenário muito favorável para nosso negócio, embora a demanda potencial seja um pouco menor que quatro anos atrás, porque a renda disponível caiu, juros aumentaram, o endividamento aumentou etc.", explica Mônica.

Segundo ela, a MRV tem deixado os tempos ruins para trás, pois começou a entregar muitos projetos que não foram tão rentáveis. "Em 2014 já será possível ver uma melhora, mas 2015 será bem melhor. A queda de rentabilidade é momentânea e reflete uma safra de projetos menos rentáveis que estão sendo entregues. Depois de 2010 e 2011, as empresas, assim como a MRV, sofreram com esse crescimento desorganizado. O mercado teve que parar de lançar novos projetos para concluir os projetos que haviam sido iniciados", comenta.


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