Superoferta de hotéis - Panorama do setor hoteleiro brasileiro após a Copa | Construção Mercado

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Real Estate

Superoferta de hotéis - Panorama do setor hoteleiro brasileiro após a Copa

Por Caio Sergio Calfat Jacob
Edição 156 - Julho/2014

O parque hoteleiro brasileiro é composto por cerca de 460 mil apartamentos hoteleiros, distribuídos por 10 mil empreendimentos, sendo que somente 10% dos hotéis são administrados por operadoras hoteleiras profissionais, que, no entanto, abrigam 28% dos apartamentos. A tendência, nos próximos anos, é a de aumento substancial da presença das redes hoteleiras em atuação no País; até meados da década passada, não mais de 30 cidades no País eram atendidas por redes profissionais e, no processo de expansão hoteleira em curso, deve-se atingir mais de 200 cidades, em todas as regiões brasileiras.

Divulgação: Secovi-SP


Apesar dos cuidados que o setor hoteleiro tomou nestes últimos anos, [...] o setor produtivo (incorporadores, imobiliárias e redes hoteleiras), como ocorreu nas gerações anteriores de condohotéis, promove novamente lançamentos em excesso, provocando nova superoferta em várias cidades




O crescimento das cidades pequenas e médias, com economia forte em agroindústria, mineração, petróleo, parques empresariais, industriais e de logística, portos e aeroportos, e o insuficiente, amador e familiar parque hoteleiro espalhado pelo País foram os motivos que levaram estas operadoras a desenvolver seus produtos neste mercado, propondo uma seleção natural dos hotéis existentes na maioria desses municípios e iniciando profunda profissionalização do parque hoteleiro brasileiro.

No tocante ao interesse das grandes operadoras hoteleiras internacionais no Brasil, constata-se que as dez maiores redes hoteleiras do mundo (IHG, Hilton, Marriott, Wyndham, Accor, Choice, Starwood, Best Western e Carlson) estão por aqui. Entretanto, com exceção da Accor, Choice e Carlson (as duas últimas representadas pela Atlantica Hotels, no Brasil), todas as outras têm poucos hotéis no País, mas começam a se expandir, a trazer novas bandeiras, a aceitar o condo-hotel (que, devido à ausência de financiamentos adequados, se tornou o "jeito brasileiro de produzir hotéis") e a incorporação imobiliária como as ferramentas de produção e finalmente, a "tropicalizar" seus projetos e contratos. Estes são os sinais claros de que o Brasil dos últimos tempos, apesar do desaquecimento econômico, começa a interessar a essas empresas, especialmente no turismo de negócios e eventos.

Em relação ao desempenho hoteleiro, estamos acompanhando a recuperação das taxas de ocupação dos hotéis brasileiros para um patamar entre 65% e 70% ao ano, o que, em linhas gerais, é satisfatório. Ao mesmo tempo, a Diária Média Anual atinge cerca de R$ 230,00, valor relativamente baixo e que deverá sofrer uma diminuição no segundo semestre, em virtude do aumento de oferta hoteleira construída nos últimos anos e que será inaugurada para a Copa do Mundo.

Em relação ao parque hoteleiro para a Copa do Mundo, este artigo está sendo escrito a menos de uma semana do início dos jogos e constata-se que a hotelaria é o único item preparado e de acordo com as exigências da Fifa (em quantidade, mas nem sempre em qualidade), em comparação com a mobilidade urbana e os aeroportos.

Hotelaria na Copa
O histórico das últimas quatro Copas do Mundo nos mostra que, embora haja a tendência de aumento da diária média dos hotéis no mês e nas sedes dos jogos, a taxa de ocupação sofre uma queda, em função da forçada alteração de datas dos eventos corporativos, sociais, esportivos e culturais, como também das viagens de negócios que ocorreriam nesse período.

As estatísticas do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) das últimas semanas mostram que, surpreendentemente, 45% dos quartos de hotéis ainda estão vazios, embora em alguns destinos, como o Rio de Janeiro, Recife e Natal, essa taxa de disponibilidade não passe de 20%. O resultado é que só 26,5% das passagens aéreas em voos para as cidades-sede durante o Mundial foram vendidas até agora, segundo a Agência Nacional de Aviação Civil (Anac). Apesar disso, espera-se uma ocupação de 65% dos hotéis nas fases finais do campeonato.

Conclui-se que o medo de preços altos, da violência, das manifestações e multidões e o incrível caos logístico existente em nosso País influenciaram a percepção dos turistas e acabaram por espantá-los.

Hotelaria depois da Copa
Apesar dos cuidados que o setor hoteleiro tomou nestes últimos anos, com a produção e publicação em fevereiro de 2012 do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados (conhecido por Manual de Condo-Hotéis), produzido pelo Secovi-SP em parceria com as principais entidades do setor turístico-hoteleiro do País (FOHB, ABIH, ADIT, FBHA e FHORESP), que vem sendo o campeão de acessos do website do Secovi-SP desde o seu lançamento, com mais de 20 mil downloads realizados, o setor produtivo (incorporadores, imobiliárias e redes hoteleiras), como ocorreu nas gerações anteriores de condo-hotéis, promove novamente lançamentos em excesso, provocando nova superoferta em várias cidades, como Belo Horizonte, Cuiabá, Manaus, Brasília, Porto Alegre, Salvador, Barueri (Alphaville), São Bernardo do Campo, Santos, Ribeirão Preto, Jundiaí (SP), Rio de Janeiro (Barra da Tijuca), Recife etc., o que por enquanto não ocorre em São Paulo, devido à dificuldade na compra de terrenos e aprovação de projetos, além da demora para definição do novo Plano Diretor.

Mas já há alguns projetos em São Paulo em planejamento, uma vez que os corredores especiais de transportes públicos, que poderão receber o benefício do coeficiente de aproveitamento 4 em seus terrenos lindeiros, com reduzido número de vagas de estacionamento, em geral são bons endereços para hotéis, que também operam com poucas vagas de garagem.

Se o setor produtivo procurasse seguir, da forma correta, todas as orientações sobre as melhores práticas contidas no manual, um novo fenômeno de superoferta hoteleira no Brasil (como ocorreu nos ciclos anteriores de produção deste empreendimento) poderia ser evitado.

Em relação a retrofit dos hotéis, neste período aconteceram poucos mas bons projetos, especialmente na orla da zona Sul e no Centro do Rio de Janeiro, que são endereços notáveis. Hotéis como Copacabana Palace, Glória, Windsor Copacabana, Miramar, Guanabara, Luxor, entre outros, passaram por um processo de renovação profunda, com troca de todo o sistema elétrico e hidráulico, novas instalações eletrônicas, troca de todas as instalações de banheiros, caixilhos e esquadrias, repaginação da decoração, renovação da fachada. Em outros destinos, especialmente os que atuam com turismo de lazer, como Salvador, Recife, Fortaleza, Natal e Manaus, os processos de retrofit ocorreram em menor escala e em intervenções mais moderadas, como pintura, renovação ou troca de móveis, tímidas renovações de fachadas etc.

Quanto ao parque hoteleiro de São Paulo, temos 42 mil apartamentos, dos quais cerca de 30 mil foram construídos há menos de 15 anos, no formato de flats, depois condo-hotéis, o que torna a cidade a que abriga a oferta hoteleira de maior quantidade e melhor qualidade do País.

A hotelaria paulistana atinge cerca de 70% de taxa de ocupação anual, consegue algo próximo a 100% de ocupação de segunda a quinta-feira e 40% nos finais de semana, esta é a grande surpresa. Os nossos espetáculos, museus, eventos culturais, esportivos e sociais, gastronomia e shopping centers motivam o turista a visitar a cidade e ocupar cerca de 16 mil apartamentos nos finais de semana, na média anual; praticamente o mesmo número de quartos ocupados no Rio de Janeiro no mesmo período, fato considerado impensável há algum tempo, em função da força turística da Cidade Maravilhosa.

Este é o resultado de vários fatores de desenvolvimento, somados às ações criadas e promovidas por alguns órgãos de turismo da cidade, como São Paulo Turismo e São Paulo Convention & Visitors Bureau, que são entidades complementares e que vêm atingindo desempenho notável de atuação, trazendo e mantendo por mais tempo por aqui o turista a negócios, eventos e, por que não, lazer em São Paulo.

Caio Sergio Calfat Jacob, ex-presidente da Latin American Real Estate Society (Lares) e vicepresidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP.

OVERSUPPLY IN THE HOTEL INDUSTRY
The Brazilian hotel industry is composed of about 460,000 hotel rooms spread over 10,000 projects, and only 10 percent of hotels are managed by professional hotel operators. The tendency in the coming years is to have a substantially increased presence of hotel chains operating in the country, due to the growth of small and medium-sized cities and insufficient hotel supply available across the country. The 10 largest chains in the world are in Brazil (IHG, Hilton, Marriott, Wyndham, Accor, Choice, Starwood, Best Western and Carlson). Most have only a few hotels in the country, but they begin to expand and to bring new brands. We>re now watching the recovery in the occupancy rates of the Brazilian hotels to a level between 65% and 70% per year, which is a satisfactory level in general. But despite all the care that the hotel industry has taken in the last years, the building sector promotes releases in excess once again, causing an oversupply in several cities such as Belo Horizonte, Cuiabá, Manaus, Brasilia, Porto Alegre, Salvador, Barueri (Alphaville), São Bernardo do Campo, Santos, Ribeirão Preto, Jundiaí, Rio de Janeiro (Barra da Tijuca) and Recife.

Clique no link e acesse, no site do Secovi-SP, o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados (conhecido como Manual de Condo-Hotéis), produzido pelo sindicato da habitação em parceria com as principais entidades do setor turístico-hoteleiro do País.

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