Novo Plano Diretor Estratégico acarretará reordenamento da produção imobiliária em São Paulo, mas não afetará o mercado negativamente, defende secretário de Desenvolvimento Urbano da cidade | Construção Mercado

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Fernando de Mello Franco

Novo Plano Diretor Estratégico acarretará reordenamento da produção imobiliária em São Paulo, mas não afetará o mercado negativamente, defende secretário de Desenvolvimento Urbano da cidade

Eduardo Campos Lima
Edição 157 - Agosto/2014

'A cidade é um campo de disputa e nós não estamos aqui para atender esse ou aquele setor da sociedade, mas para mediar esses conflitos e estabelecer um pacto social'

Foto: Marcelo Scandaroli

No dia 30 de junho, a Câmara dos Vereadores de São Paulo aprovou o novo Plano Diretor Estratégico, com 44 votos a favor e oito contra. Após nove meses de discussões e 61 audiências públicas, as novas diretrizes da política urbana paulistana não agradaram a todos. Para o segmento imobiliário, algumas mudanças incluídas no bojo da revisão, como o rebaixamento do coeficiente de aproveitamento para 1 em toda a cidade (com exceção dos eixos de transporte coletivo), podem elevar os preços dos imóveis em até 50%, conforme apontam entidades do setor.

Mas não é essa a expectativa de Fernando de Mello Franco, secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo. Para o arquiteto, o impacto provocado pelas mudanças será rapidamente mitigado pela dinâmica de mercado e pela atuação da indústria da construção. "É um setor muito bem organizado, muito capacitado e acreditamos que em curtíssimo prazo ele estará totalmente reorganizado e com uma linha de produção convergente com os interesses da política urbana", aponta.

Na entrevista a seguir, Mello Franco discute pontos polêmicos do novo Plano Diretor e apresenta as apostas da prefeitura para a reorganização da cidade.

O segmento imobiliário aponta que a elevação do custo da outorga onerosa pode levar a distorções em regiões mais adensadas. É algo que deve se ajustar com o tempo ou não?
Primeiro temos que ponderar se somos ou não somos a favor da outorga. É um instrumento que está absolutamente consensuado na maior parte dos países que têm uma política urbana. Assim, é preciso avaliar, então, se a outorga está cara ou barata. No nosso entender, grosso modo - é claro que numa cidade tão grande como São Paulo sempre haverá pontos fora da curva - é uma outorga barata. Por isso, no curto prazo, não diria que a elevação do custo da outorga causará distorções, ainda que traga, sim, reverberações ao mercado. Mas esse aumento não encarecerá ad eternum - a tendência do mercado é reorganizar-se.

Como?
Na verdade, onde porventura tenha ficado um preço superior àquele que o mercado consumidor possa bancar, haverá naturalmente uma renegociação entre o incorporador e o proprietário. E aí é o eterno jogo do mercado, uma relação oferta e demanda que vai se regulando.

E quanto à redução do potencial construtivo em áreas já adensadas? Qual deverá ser o impacto?
Não estamos reduzindo a capacidade de produção em São Paulo, apenas redirecionando essa capacidade e, de certa forma, regulando-a. Entendemos que a produção imobiliária em São Paulo é desejável e necessária, então não queremos inibi-la. O que queremos é que se produza onde haja uma política urbana com capacidade de amparar esse desenvolvimento. Os problemas em São Paulo são inúmeros, mas identificamos como um dos principais a questão da mobilidade e da oferta de transporte público. Então nos parece absolutamente lógico que incentivemos a produção imobiliária ao longo dos eixos existentes - ou que virão a existir - de grande oferta de transporte coletivo de média e alta capacidade.

Isso deve inibir lançamentos em bairros já consolidados?
Há bairros onde as pessoas têm um pleito legítimo de arrefecimento da dinâmica imobiliária. Se queremos o desenvolvimento ao longo dos eixos de oferta de transporte, para que isso dê certo temos que arrefecer o impulso de transformação dos bairros. Então, é proposital que tenha menos potencial construtivo nos miolos e a outorga seja mais barata nos eixos. Compreendemos que elaborar produtos imobiliários demora um tempo. Mas em função do que se quer da cidade, precisamos promover certas reflexões e alterações nessa indústria. Isso vai criar impacto no curto prazo, mas é um setor muito bem organizado, muito capacitado e acreditamos que em curtíssimo prazo ele estará totalmente reorganizado e com uma linha de produção convergente com os interesses da política urbana.

'No curto prazo, não diria que a elevação do custo da outorga causará distorções, ainda que traga, sim, reverberações ao mercado. Mas esse aumento não encarecerá ad eternum - a tendência do mercado é reorganizar-se'

Há expectativa de mais investimentos no sistema de transporte nos eixos?
Isso é um pressuposto. Toda essa regulação da transformação ocorrerá apenas quando novos investimentos em infraestrutura de transportes forem assegurados. A questão não é adensar só onde tem linha de ônibus e metrô. Estamos preocupados com os investimentos que virão. E a lógica do Plano Diretor é o gatilho automático: quando todo e qualquer investimento em transportes estiver assegurado, com licenciamento, verba empenhada e ordem de serviço dada, aí é que se liberará a transformação. As duas coisas estão totalmente casadas.

Empresas têm se queixado da limitação a uma vaga de garagem por unidade. Qual é a expectativa de vocês?
Será possível construir quantas vagas quiser - inclusive, por hipótese, um edifício que seja só de garagem. Isso não está proibido. Mas as vagas reservadas para até um veículo por unidade habitacional, em edificações localizadas nos eixos de transformação, continuarão sendo consideradas áreas não computáveis. Todo excedente a uma vaga pode ser feito, mas será área computável. O próprio Secovi fala que isso terá um impacto direto no custo de produção, porque o custo estrutural e de impermeabilização de garagem é caro.

Há incerteza do mercado com relação à cota de solidariedade. Como será seu funcionamento?
Precisamos entender que a moradia digna é um direito do cidadão e um dever da sociedade como um todo. Está se criando um instrumento em que grandes empreendimentos, a partir de 20 mil m² de área útil, deverão contemplar cota de solidariedade por várias formas: ou construir habitação de interesse social, em uma porcentagem de 10%, no próprio empreendimento; ou construir em área localizada dentro da mesma macrozona; ou ainda contribuir com um fundo focado na aquisição de terra para produção de habitação, no montante correspondente àquele empreendimento. Isso já existe em vários países, de formas diferentes, como na França e nos Estados Unidos. Como é uma novidade, é preciso absorvê-la e isso tem um tempo de maturação. Acredito que em outras revisões do Plano Diretor, que virão ao longo do tempo, ela terá contornos mais específicos.

Como se espera que o mercado se sinta atraído a produzir habitação de interesse social nas zonas especiais?
No Plano Diretor, estabelecemos com bastante clareza a distinção entre produção de habitação de interesse social pública e produção de habitação de interesse social privada. A faixa 1 é basicamente pública. Não há como obter lucro nessa produção. É possível ter lucro com a construção, mas não com a incorporação. Então acreditamos que será o poder público que fará e a política é reservar terra, por meio das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), para que o poder público produza o que precisa ao longo do tempo. Para as faixas 2 e 3, os recursos vêm do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Discutindo com o mercado, concluímos que há outro tipo de HIS, de promoção privada, que está focada nas faixas de renda mais altas, nas quais o agente privado busca os recursos ele mesmo. Para isso criamos as Zeis 5, que é uma novidade.


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