Setor imobiliário acredita que o novo Plano Diretor pode encarecer os custos da construção, mas impacto só poderá ser avaliado a partir de 2016 | Construção Mercado

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São Paulo

Setor imobiliário acredita que o novo Plano Diretor pode encarecer os custos da construção, mas impacto só poderá ser avaliado a partir de 2016

Por Roberta Prescott
Edição 157 - Agosto/2014

Foto: Gary Yim/Shutterstock
Grande parte das construtoras paulistanas protocolou projetos antes da aprovação do Plano Diretor, não tendo que enquadrá-los nas novas regras

A aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, no dia 30 de junho, não pôs fim às incertezas geradas no setor imobiliário, que está cauteloso com as mudanças e espera verificar seus desdobramentos para se posicionar de forma mais assertiva nos próximos meses.

Diversos itens do PDE têm impacto direto sobre a atividade de incorporadoras e construtoras. De maneira geral, entidades representativas do setor apontam a tendência de elevação no preço final dos imóveis, provocada por medidas que aumentam o custo de produção.

Os reflexos do novo PDE devem ser percebidos de maneira mais forte somente a partir de meados de 2015 ou 2016. Isso porque grande parte das construtoras protocolou projetos antes de sua aprovação, de maneira que não terão que enquadrá-los nas novas regras

"Para avaliar os impactos, será preciso aguardar a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo e a definição do zoneamento da cidade. Apenas após essas definições poderemos ter uma ideia do que mudará em cada bairro", pontua o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Sergio Watanabe.

Preços em alta?
O novo PDE determina mudanças no coeficiente de aproveitamento, que é a relação entre a área edificada - excluída a área não computável - e a área do lote. O coeficiente de aproveitamento é classificado em básico; máximo, que não pode ser ultrapassado; e mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado. O PDE estabeleceu para a cidade inteira os coeficientes de aproveitamento básico 1 e máximo 2 - com exceção das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que são ou serão servidos por sistemas de transporte coletivo de alta capacidade e ficam com coeficiente 4.

Edificações que excederem o coeficiente de aproveitamento geram a obrigação de pagamento da outorga onerosa. Com o coeficiente básico reduzido, construtoras e incorporadoras temem a elevação dos custos. O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, apontou, em artigo publicado antes da aprovação do plano, que pode haver elevação de 10% a 50% no custo de imóveis, devido à medida.

Outra inovação do PDE que tem preocupado o setor imobiliário é a cota de solidariedade: empreendimentos com mais de 20 mil m² de área computável devem destinar 10% da área para Habitação de Interesse Social (HIS), voltada a famílias com renda de até seis salários mínimos.

O mecanismo prevê que o empreendedor pode optar por construir HIS em outro terreno na mesma macroárea, doar terreno de valor equivalente a 10% do valor da área total ou depositar no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), na conta segregada para HIS, 10% do valor do terreno, calculado conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa.

Entretanto, ainda é possível que parte dos empreendimentos no entorno dos eixos acabe sendo construída com menos de 20 mil m² e, portanto, não precise contribuir com essa cota, diz Watanabe.

Divulgação: CAU -SP


'É preciso trazer as pessoas para perto do trabalho e incentivá-las a usar ônibus, metrô e trem. Mas a grande questão que o plano não deixa clara é como serão feitas as melhorias no transporte público de alta capacidade'

Afonso Celso Bueno Monteiro
presidente do CAU /SP


Distorções de mercado
Também há incertezas com relação a possíveis distorções do mercado, provocadas pela inclusão de novos limites às edificações. É o caso da limitação da altura das edificações, nas regiões já adensadas. Nos miolos de bairro, a altura máxima dos novos edifícios será de 28 m - o que, para Bernardes, do Secovi-SP, pode encarecer a construção, levando-se em conta questões relacionadas à eficiência de projeto e economia de escala.

O PDE estabelece parâmetros para as vagas de garagem, como forma de desestimular o uso do automóvel nos eixos de transporte coletivo. De acordo com o novo plano, fica limitada a uma vaga, por unidade residencial, a área não computável das edificações instaladas nessas áreas. Isso significa que outras vagas que vierem a ser construídas constarão como áreas computáveis e consumirão potencial construtivo do terreno.

A medida preocupa alguns construtores, que temem que as unidades fiquem menores e não atendam mais à demanda gerada nessas regiões. Watanabe, do SindusCon-SP, acrescenta que a regra também deve influenciar os preços de outros setores da cidade. "Uma vez que a procura por apartamentos com mais de uma vaga de garagem é grande, a tendência é que terrenos situados fora dos eixos tenham seu valor elevado, impactando o custo da construção", afirma.

Outro elemento que pode determinar a redução das unidades é a incidência da cota parte máxima nos empreendimentos localizados nos eixos de transporte. A cota parte do terreno fica limitada a 20 m² por unidade, de forma que se estabelece um parâmetro para o número mínimo de unidades habitacionais que deverão ser construídas, em função da área do terreno.

Contrapartida no transporte
Há dúvidas, entre representantes do setor imobiliário, quanto à eficácia desses mecanismos para adensar regiões da capital que dispõe ou disporão de sistemas de transporte coletivo de alta capacidade. Ao mesmo tempo em que essas medidas podem incentivar o transporte público, os prédios sem garagem, por outro lado, podem perder a atratividade comercial - pelos menos atualmente, quando uma parcela grande da sociedade ainda se recusa a trocar o carro particular por ônibus, metrô ou trem.

Há ainda a parte que toca ao governo: especialistas argumentam que o transporte público precisa melhorar (e muito) para fazer fluir a nova configuração da cidade e convencer as pessoas a deixar, definitivamente, seus carros em casa. Conforme ao desejado. Resolver o problema da mobilidade por meio da limitação do número de vagas, por exemplo, exige um grande investimento na infraestrutura de transporte coletivo", pontua Ricardo Laham, diretor de negócios da Brookfield Incorporações.


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