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Avaliação equivocada da demanda e planejamento falho podem transformar atrativos de empreendimento em fonte de prejuízo para os condôminos

Por Juliana Martins
Edição 157 - Agosto/2014
 
Divulgação: Brookfield
Empreendimento da Brookfield inclui espaço de artes e sala para prática de dança e lutas

Com unidades cada vez mais compactas, os empreendimentos imobiliários têm incluído uma variedade crescente de atrativos nas áreas comuns. Alguns itens de lazer e de serviço, entretanto, representam riscos se forem planejados sem a devida preocupação com custos, manutenção e os diferentes usos que podem receber após a ocupação. O planejamento inadequado pode resultar em prejuízos para a dinâmica das áreas comuns, taxas de condomínio inesperadamente altas e até mesmo acidentes.

Frequentemente, a avaliação equivocada da demanda por esses itens resulta em espaços ociosos ou subutilizados. Foi o que aconteceu com um condomínio lançado pela Brookfield em 2004, que contava com um spa urbano - uma sala para massagens e serviços de beleza. Com o tempo, os próprios condôminos perceberam que não era viável explorar o espaço contando apenas com os moradores como clientes. Em assembleia, optaram por mudar a temática do local. Para a Brookfield, foi lição aprendida: "Passamos a não utilizar mais em nossos empreendimentos", explica José de Albuquerque, diretor de Incorporação da empresa.

O grande problema, segundo a administradora e publicitária Sandra Pires, é que frequentemente não se levam em conta, ao projetar e incorporar um empreendimento, a percepção do consumidor e as leis e normas disponíveis sobre o assunto.

Aliado no planejamento de empreendimentos, o departamento de vendas tem papel fundamental no processo. Como está em contato com os clientes, pode reunir críticas e sugestões relativas a outros produtos, que impedirão que eventuais erros sejam repetidos. Por outro lado, muitas vezes acaba pressionando os projetistas para que sejam incluídos mais itens. "O pessoal de vendas sempre quer tudo, mas a gente mensura o que cabe", explica Melina Iossephides, gerente de desenvolvimento de produtos da Gafisa.

Dimensionamento
No projeto, têm grande influência o tamanho do terreno e o perfil do público desejado. "Se o público for composto por famílias, tentamos sempre colocar brinquedoteca, playground e sala de jogos, para crianças, quadra para adolescentes e piscina e academia para adultos. É claro que isso depende do tamanho do projeto e do terreno", afirma Cyro Naufel, presidente da Itaplan. Albuquerque, da Brookfield, indica que deve ser feito um estudo para saber qual a quantidade máxima de itens que podem ser alocados no projeto sem prejudicar a qualidade e o correto dimensionamento.

A disposição apropriada de cada elemento de lazer deve ser definida nesse momento. Cada incorporadora tem um padrão, mas é preciso que haja uma divisão funcional dos ambientes. "Pensamos nosso espaço para que o salão de festas fique o mais próximo da portaria. Assim, evitamos trânsito de pessoas estranhas pelo condomínio", exemplifica Albuquerque. Seguindo esse raciocínio, áreas para crianças, como playgrounds, ficam próximas ao salão. A sala de ginástica costuma ficar perto da piscina ou das quadras.

Um erro comum nos projetos de áreas de lazer é reduzir os espaços para aumentar a quantidade de itens, o que às vezes chega a impossibilitar o uso. É comum encontrar quadras pequenas demais para a prática de esportes e salões de festa sem estrutura para sediar um evento. O mau dimensionamento pode gerar conflitos entre condôminos e ociosidade do espaço. "Imagine três torres disputando o uso de uma piscina de tamanho médio", exemplifica Vanessa Pacola, coordenadora da Câmara de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP).

Cuidado com a segurança
A falta de planejamento pode ter desdobramentos mais sérios. Um levantamento feito por Sandra Pires em 28 novos condomínios, localizados em cinco capitais brasileiras, mostrou que a instalação de pisos escorregadios em rampas, algo que pode ser facilmente contornado, é responsável por 27% dos acidentes com crianças.

O projeto deve prever medidas de segurança adequadas, sobretudo nas áreas de lazer voltadas às crianças. São erros comuns a instalação de tomadas em nível baixo e sem proteção em brinquedotecas, equipamentos com quinas proeminentes em playgrounds e a falta de fixação de traves em quadras poliesportivas.

O problema é tão sério que o Ibape tomou a iniciativa de criar uma cartilha com informações técnicas sobre as áreas de lazer e serviço para estabelecer um roteiro que servirá como base de análise do zelador ou profissional de inspeção - profissionais que têm como função atribuir riscos e estabelecer prioridades de manutenção.

Na ponta do lápis
A manutenção de todos os elementos do condomínio deve ser levada em conta na hora de definir quais áreas de lazer e serviços estarão presentes. Um erro de dimensionamento pode fazer com que a relação custo-benefício fique desequilibrada. "Alguns itens, como jardins, por exemplo, depois de entregues precisarão contar com muitos funcionários", detalha o diretor da Brookfield Incorporações. Para lidar com essas questões, a empresa conta com consultoria especializada, durante a fase de projetos. "O custo tem que ser previsto e estimado, da mesma forma que o consumo de energia", aponta Albuquerque.

Divulgação: Brookfield


'Pensamos nosso espaço para que o salão de festas fique mais próximo da portaria. Assim, evitamos trânsito de pessoas estranhas pelo condomínio'

José de Albuquerque
diretor de Incorporação da Brookfield



A falta de atenção aos custos pode onerar de forma intensa a taxa condominial - principalmente quando se trata de condomínios com uma única torre, em que não é possível diluir os gastos entre muitas unidades. Na pesquisa realizada por Sandra Pires, descobriu- se que os condomínios acabam assumindo prejuízos e remodelando as áreas, buscando espaços mais funcionais ou que tenham mais rigor nos custos de manutenção. Em alguns casos, esses elefantes brancos são transformados em depósitos, desvalorizando o espaço.

A readequação de espaços que se revelaram inúteis, dispendiosos ou mal localizados no terreno do empreendimento resulta em gastos extras. Como se trata de custos inesperados, o risco de inadimplência cresce - sobretudo nos financiamentos de médio e alto padrão, em que a taxa de condomínio sobrecarrega a renda da família, observa Sandra Pires.

Condomínio congestionado

Foto: Marcelo Scandaroli
A distribuição de espaços na garagem é tarefa complexa, de acordo com José de Albuquerque, diretor da Brookfield. "Procuramos disponibilizar o máximo de espaço possível", define. Segundo ele, problemas são mais frequentes em torres pequenas, que contam com espaço para garagem menor.

O fluxo de automóveis nas áreas comuns deve ser cuidadosamente planejado. Há condomínios clubes com muitas torres em que chegam a ocorrer engarrafamentos na garagem, pela manhã. A grande quantidade de condôminos também dificulta a tarefa de cadastrar e vigiar todos os veículos que podem entrar. Mas o grande problema está nas vagas de garagem. Segundo estudo realizado pela administradora e publicitária Sandra Pires, "há registros de até 38% de ocorrências de batidas entre veículos dentro do condomínio, provenientes de manobras muito justas, colisão com marquises ou muros em curva e falta de espaçamento com outro carro". Em São Paulo, o problema é agravado pela desatualização da legislação. De acordo com Vanessa Pacola, coordenadora da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP, as dimensões para vagas estabelecidas pelo Código de Obras e Edificações da cidade não correspondem à realidade atual. "Os carros estão cada vez maiores e o tamanho das vagas não acompanhou", comenta. A especialista conta ter notado que muitas incorporadoras entregam as vagas com medidas maiores que as exigidas, mas o problema só será solucionado com a reforma da lei.

A distribuição de espaços na garagem é tarefa complexa, de acordo com José de Albuquerque, diretor da Brookfield. "Procuramos disponibilizar o máximo de espaço possível", define. Segundo ele, problemas são mais frequentes em torres pequenas, que contam com espaço para garagem menor.

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