Após período de crescimento robusto e lançamentos no interior, shopping centers agora lutam contra vacância em alta, concorrência ampliada e desaquecimento do varejo. Sucesso de novos lançamentos depende de estudos de mercado e planejamento cuidadoso | Construção Mercado

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Mercado de shoppings

Após período de crescimento robusto e lançamentos no interior, shopping centers agora lutam contra vacância em alta, concorrência ampliada e desaquecimento do varejo. Sucesso de novos lançamentos depende de estudos de mercado e planejamento cuidadoso

Por Aline Mariane
Edição 157 - Agosto/2014

Ilustração: Laura Salaberry

O segmento de shopping centers registrou crescimento robusto nos últimos anos, passando de um faturamento de R$ 50 bilhões, em 2006, para R$ 129 bilhões em 2013. O número de shoppings no País ampliou-se especialmente de quatro anos para cá, indo de 408, em 2010, para 503, em junho de 2014. A expansão para cidades menores foi a principal responsável pelo desenvolvimento do setor. Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) apontam que, ainda neste ano, devem ser inaugurados mais 31 shoppings, 22 deles em cidades que não são capitais. E, até 2015, das 55 inaugurações em vista, 37 ocorrerão em cidades do interior. Mas o desenvolvimento expressivo tem sido acompanhado, nos últimos meses, por taxas de vacância mais elevadas - e a sobreoferta é uma realidade preocupante para operadores, construtoras e investidores.

A aceleração deve permanecer até 2016, com a entrega de empreendimentos gestados no ciclo anterior. "Observamos hoje que novos shoppings, principalmente aqueles que estão no interior ou em algumas capitais distantes da região Sudeste, quando inaugurados têm mais dificuldades de locação de espaço", afirma Maurício Itagyba, gerente de avaliação para varejo da Cushman & Wakefield.

Uma pesquisa realizada pelo Ibope Inteligência no final de 2013 confirma a vacância elevada. O levantamento mostrou que a taxa média de vacância nos 36 shoppings inaugurados no ano passado foi de 50%. E a taxa média de ocupação em 21 shop pings inaugurados desde setembro do ano passado foi de apenas 38%.

Divulgação: Queiroz Silveira
Golden Shopping, empreendimento da construtora Queiroz Silveira, de Goiás: empresa começou a considerar atuação no segmento de shoppings em 2008

Esses resultados são consequência não apenas do excesso de lançamentos em algumas regiões, mas também do arrefecimento da economia brasileira. O setor varejista, especialmente, apresentou desaceleração de 3,1% no primeiro trimestre de 2014, em comparação com o mesmo período do ano passado, de acordo com dados do Índice de Confiança do Comércio (Icom), produzido pela Fundação Getulio Vargas. Segundo relatório realizado pela Cushman & Wakefield, o resultado negativo deve-se à elevação da taxa de juros, que encareceu o crédito e prejudicou as vendas a prazo, e ao crescimento inferior dos salários, que reduziu o poder de compra dos consumidores. Com a expectativa de alta da inflação nos próximos meses, além disso, pode crescer a apreensão dos consumidores, com agravamento da conjuntura do varejo.

Divulgação: Cushman & Wakefield



'Observamos hoje que novos shoppings, principalmente aqueles que estão no interior ou em algumas capitais distantes da região Sudeste, quando inaugurados têm mais dificuldades de locação de espaço'

Maurício Itagyba
gerente de avaliação para varejo da Cushman & Wakefield


"Mas a expectativa é que, no próximo ano, toda a incerteza tenha passado e o mercado tenha se reacomodado", acredita Itagyba. Para as empresas que atuam no segmento de shopping centers, o momento é de planejamento cuidadoso e desenvolvimento de estratégias eficientes.

Expansão
Preço alto de terrenos, ausência de áreas extensas e grande concorrência nas metrópoles são alguns dos fatores que fizeram com que as construtoras e empresas do segmento de shopping centers optassem por buscar os mercados de cidades menores. A ausência de shoppings nesses centros foi identificada como oportunidade interessante para investimentos. "À medida que as maiores cidades ou as grandes capitais já estão servidas por shoppings, e com a expectativa que se tinha de crescimento de poder aquisitivo da população, é natural que os shoppings começassem a migrar para as cidades do interior", afirma Eliane Monetti, professora do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.

Com a disputa pelos novos espaços, algumas dessas empresas encontraram dois problemas que resultaram em alta vacância, após realizarem suas inaugurações. O primeiro deles foi a concorrência mais forte do que a esperada. "Identificaram-se cidades médias que tinham apenas um shopping e que poderiam, eventualmente, receber um segundo. O setor acabou se direcionando para elas, mas houve um exagero", define Márcia Sola, diretora-executiva do Ibope Inteligência. "Existem cidades que tinham um shopping indo muito bem e agora têm três shoppings, sendo que os dois novos estão sofrendo muito", continua.

Outro problema foi a resistência e até mesmo a falta de condições financeiras dos lojistas de alugar espaços nos novos empreendimentos. "Há escassez de lojistas. Não estamos com dificuldade porque os lojistas consideram os aluguéis caros, mas porque estão com falta de capacidade de crescimento", argumenta Eduardo Gomes, diretor da Semma, empresa de shopping centers. Para Gomes, os shoppings cresceram em velocidade maior do que a da economia, do varejo e da capacidade de consumo do público. "O preço do aluguel obviamente tem influência, mas as cidades às vezes estão tão superlotadas que, se o empreendedor oferecer a loja de graça, ainda assim o lojista não vai aceitar. O problema é não ter dinheiro para abrir mais uma loja", analisa.

Ou seja, instalou-se um quadro de sobreoferta. Segundo Eliane Monetti, do Núcleo de Real Estate, já é possível observar que o mercado não conseguiu absorver os novos shoppings em algumas cidades do interior de São Paulo, por exemplo, como Sorocaba, Ribeirão Preto e Araraquara. Houve acúmulo de empreendimentos em período muito curto e a área bruta locável (ABL) cresceu mais do que as cidades conseguiriam comportar, avalia a professora.


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