Desaquecimento econômico impacta expansão de empreendimentos logísticos, mas modernização de galpões de baixa qualidade deve criar oportunidades nos próximos anos | Construção Mercado

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Condomínios logísticos

Desaquecimento econômico impacta expansão de empreendimentos logísticos, mas modernização de galpões de baixa qualidade deve criar oportunidades nos próximos anos

Por Bruno De Vizia
Edição 157 - Agosto/2014
 
Foto: Marcelo Scandaroli
Taxa de disponibilidade passou de 6% em 2011 para 17% no primeiro trimestre de 2014

Dependente de avanço do consumo, de investimentos em infraestrutura e do crescimento macroeconômico, o segmento de condomínios logísticos no Brasil tem apresentado crescimento expressivo nos últimos anos. Os empreendimentos classe A tiveram avanço de 119% no inventário entre 2010 e 2013 - passando de 3,68 milhões de metros quadrados para 8 milhões no final do ano passado, segundo dados da Colliers International Brasil. A esse volume somam-se 2,3 milhões de metros quadrados em construção e 10,7 milhões em projeto. Entretanto, justamente por ser um segmento dependente do avanço da economia, há dúvidas quanto à manutenção desse ritmo de crescimento.

Para os especialistas no segmento consultados por Construção Mercado, dois fatores explicam o avanço dos últimos anos: a busca pela renovação do parque e o aumento no poder de compra da população, o que amplia o consumo e, consequentemente, a necessidade de espaços para armazenagem e transbordo de mercadorias. "Existe uma busca por instalações de maior qualidade, que vem acontecendo naturalmente, porque há muitos galpões desatualizados nos requisitos de pé-direito, piso e combate a incêndio, por exemplo", explica Cesar Nasser, diretor presidente da WTGoodman.

Na outra ponta, o que puxa a demanda por condomínios logísticos é "fundamentalmente a aceleração da economia", afirma Carlos Bueno, diretor da Tallento. "O galpão tem várias funções, dentre elas o transbordo entre a fábrica e a distribuição, local de troca de grandes sistemas de transporte para menores, que distribuem nos grandes centros ou em portos e aeroportos. Na medida em que a economia cresce, a demanda por construção e locação de galpões aumenta. Também aumenta nos novos centros em desenvolvimento do País, onde há novos portos, ampliação de aeroportos. É extremamente rápida a relação entre crescimento da economia e produção de obras de logística", detalha Bueno.

Com o Brasil e o mundo crescendo menos nos últimos dois anos, em comparação com o período anterior, a continuidade da expansão do segmento é incerta. A taxa de disponibilidade, por exemplo, passou de 6% em 2011 para 17% no primeiro trimestre de 2014. "O mercado de condomínios logísticos teve seu momento de crescimento expressivo nos últimos cinco anos, mas, por causa do baixo desempenho da economia e do aumento da oferta em algumas regiões, desacelerou no último ano", avalia Alessandra Mie Saruhashi, gerente comercial da Capital Realty.

Mas há dados positivos no primeiro trimestre de 2014. No período, a demanda foi superior ao total entregue, contribuindo para um recuo na taxa de disponibilidade, que fechou em 17,10%, ante 18,92% no ano anterior, de acordo com a Colliers. No primeiro trimestre deste ano, foram entregues 183 mil m², sendo que 95% se referem a empreendimentos nos Estados de São Paulo e Paraná, e a absorção líquida nacional foi de 251 mil m² no período, segundo a pesquisa.

Em relação aos valores, os preços médios pedidos de locação nas regiões brasileiras caíram de R$ 20/m² mensais, em 2012, para R$ 18,50/m² mensais, em 2013, permanecendo estáveis no primeiro trimestre de 2014. Para Nasser, esse recuo reflete um ajuste necessário. "O galpão tem que ser feito prevendo-se aluguel entre R$ 16/m²/mês e R$ 18/m²/mês. Qualquer valor superior a isso, em um momento de desaquecimento como o que está vindo agora, provoca esvaziamento. A indústria e o varejo têm suas margens e não podem alugar galpões a R$ 25/m², como aconteceu nos últimos dois anos", avalia o presidente da WTGoodman.

Nesse cenário ainda indefinido, Saruhashi avalia que há muito espaço para crescimento dos condomínios logísticos no País, especialmente os de padrão A. "O Brasil possui um inventário de aproximadamente 8 milhões de metros quadrados - um número inferior, por exemplo, ao do México, com metragem de aproximadamente 180 milhões de metros quadrados. Cada vez mais as empresas estão substituindo seus armazéns de baixa qualidade por espaços de alto padrão e com áreas comuns, que ofereçam serviços compartilhados", argumenta.

Localização, preço, demanda
Se a localização é sempre importante no mercado imobiliário em geral, para galpões e condomínios logísticos ela é essencial, mais que um fator de sobrevivência e viabilidade para o negócio. Em primeiro lugar, a localização do galpão deve se orientar por dois fatores, explica Daniel Rezende, diretor da Colliers: concentração de público-alvo de distribuição e proximidade da área de produção ou fábrica. "Outro fator que pode influenciar na escolha do local é o incentivo fiscal."

Para Rezende, a avaliação deve ser feita em função da equação Localização x Preço x Demanda. "A conta precisa ser feita de trás para frente, vendo primeiro se há demanda. Se houver, avalia-se o quanto ela vai pagar pela locação e qual será o uso do espaço. Se temos o preço estimado de locação, é possível saber aproximadamente o custo de construção. O que impacta o custo final é o terreno."

Divulgação: Capital Realty


'O Brasil possui um inventário de aproximadamente 8 milhões de metros quadrados - um número inferior, por exemplo, ao do México, com metragem de aproximadamente 180 milhões de metros quadrados'

Alessandra Mie Saruhashi
gerente comercial da Capital Realty

Divulgação: GR Properties/Assessoria de imprensa



'O Rodoanel, próximo a São Paulo, será sempre um atrativo, bem como a região de Guarulhos, na rodovia Presidente Dutra, e a rodovia Régis Bittencourt, próximo à saída para Curitiba'

André Gavazza
gerente de incorporação da GR Properties

O executivo destaca que hoje, apesar dos operadores logísticos terem vontade de estar perto de São Paulo ou do Rio de Janeiro, por exemplo, eventualmente não podem, porque os terrenos estão caros ou o zoneamento não permite - o que faz com que eles comecem a se afastar. "Há dez anos a maior parte dos operadores logísticos queria estar antes do primeiro pedágio, em Barueri. Hoje, percebem que é melhor pagar o pedágio e andar um pouco mais, atingindo um espaço de mais qualidade, que pode oferecer custo menor de locação", diz Rezende.

Os grandes centros, no entanto, devem se manter como os principais polos brasileiros para a localização de galpões. "O eixo das rodovias Anhanguera e Bandeirantes - que está próximo a dois aeroportos (Cumbica e Viracopos) -, possui incentivos fiscais e proximidade com dois grandes centros consumidores, que são as regiões da Grande São Paulo e de Campinas. Por isso, empresas que não estão lá querem estar. E as que estão, continuarão", afirma André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties. O Rodoanel, próximo a São Paulo, também "será sempre um atrativo, bem como a região de Guarulhos, na rodovia Presidente Dutra, e a rodovia Régis Bittencourt, próximo à saída para Curitiba", acrescenta o executivo.


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