Cresce a participação de fontes alternativas de recursos, como FGTS, CRI e LCI, na origem do financiamento imobiliário. Por outro lado, fatia da poupança é reduzida, modificando o perfil do funding brasileiro | Construção Mercado

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Crédito imobiliário

Cresce a participação de fontes alternativas de recursos, como FGTS, CRI e LCI, na origem do financiamento imobiliário. Por outro lado, fatia da poupança é reduzida, modificando o perfil do funding brasileiro

Por Luiza Carvalho
Edição 158 - Setembro/2014
CS_StoCKpHoto/SHutteRStoCK

Novas fontes de captação de recursos para financiamento imobiliário, além da poupança, ganharam espaço nos últimos anos. De 2008 a 2013, a participação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no funding imobiliário, por exemplo, quase dobrou, assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Já as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) triplicaram sua fatia. Apesar do forte crescimento da captação da poupança nos últimos anos, as empresas têm procurado diversificação do funding. No entanto, ainda existem entraves para que as fontes alternativas de recursos deslanchem finalmente. Há obstáculos tanto do ponto de vista econômico, como a elevada taxa de juros, quanto legislativo, já que ainda não há um arcabouço legal para novas alternativas mais baratas, como os covered bonds, fonte de recursos comum na Europa.

De acordo com dados do Banco Central, apesar do crescimento do patrimônio depositado em cadernetas, entre 2008 e 2013 a participação da poupança no financiamento imobiliário caiu de 80% para 59%. Segundo a Associação Bra sileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no primeiro semestre do ano, a captação líquida da poupança foi de R$ 8,3 bilhões, e o saldo total dos depósitos de poupança até junho foi de R$ 490 bilhões, 17% a mais do que no mesmo mês do ano passado. Ou seja, os resultados mostram que, apesar da queda da poupança na participação da origem do financiamento imobiliário, ainda não há sinais de que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) seja insuficiente para suprir a demanda no setor, ao menos em um futuro próximo, na opinião das fontes consultadas pela reportagem.

Os dados do Banco Central mostram que, de dezembro de 2008 a dezembro de 2013, os recursos de depósitos de poupança direcionados ao crédito imobiliário - valor estabelecido por lei em 65% dos saldos dos depósitos - cresceram 121%, de R$ 175,8 bilhões para R$ 388,7 bilhões, aumento superior ao crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) nominal (60%) e da Massa Salarial Disponível (63%), e comparável ao crescimento de todo o crédito do Sistema Financeiro Nacional (130%). Na opinião de Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central, o crescimento dos depósitos de poupança está inserido no contexto de desempenho ma croeconômico favorável dos últimos anos, com aumento da renda dos trabalhadores, do emprego e do crédito.

Por outro lado, é a própria situação macroeconômica que tem sido obstáculo às modalidades alternativas de funding para o setor imobiliário, embora elas te - nham crescido nos últimos cinco anos. Com a taxa Selic em 11% [até o fechamento desta edição] e sem perspectiva de redução no médio prazo, títulos como LCI e CRI se tornam menos atrativos. A taxa de juros em alta também freou a ida de incorporadoras e construtoras à bolsa de valores para captar recursos mais baratos via renda variável.

Funding transformado
A transformação na estrutura do crédito imobiliário não indica, segundo Roberto Sampaio, diretor da Empírica Real Estate, esgotamento dos recursos da poupança. "A poupança não caiu. Foram as outras fontes que aumentaram sua participação. Houve uma alta muito grande das operações com recursos do FGTS", resume Sampaio. A participação dos recursos do FGTS nos financiamentos aumentou de 11% para 19% no período, passando de R$ 24,5 bilhões em 2008 para R$ 123 bilhões em 2013. "O vigoroso crescimento de 409% dos recursos do FGTS aplicados no crédito imobiliário, também explicado pelo bom desempenho macroeconômico nos últimos tempos, deve-se ainda à influência de fatores como os aumentos do limite máximo de avaliação dos imóveis financiados no âmbito do Sistema fi- nanceiro de Habitação (SFH) em 2009 [Resolução nº 3.706] e em 2013 [Resolução nº 4.271], assim como o crescimento do emprego formal e, consequentemente, do número de contas individuais e aportes ao fundo", analisa Odilon dos Anjos.

A poupança parece ter fôlego para sustentar o crédito imobiliário nos próximos anos, embora o governo já trabalhe com a hipótese de um dia esse saldo chegar ao limite. Para Teotônio Rezende, diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, banco que detém 35% do saldo total da poupança, essa é uma conta empírica que depende de muitas variáveis. "Não trabalhamos no médio prazo com nenhuma restrição de crédito por eventual escassez de funding. A poupança e o FGTS são cruciais para o crédito brasileiro, e a participação de fontes alternativas, como securitização e a Letra de Crédito Imobiliário, ainda são residuais", diz Rezende.

Divulgação: CEF
Teotônio Rezende, diretor de Habitação da Caixa, afirma que "não trabalha no médio prazo com nenhuma restrição de crédito por eventual escassez de funding". Segundo ele, os recursos na Caixa são provenientes em 55% do SBPE e 45% do FGTS
Divulgação: Bacen

'Para as incorporadoras, o impacto da diversificação é uma maior oferta do volume total de recursos, com a consequente competição entre as instituições financeiras e a queda nos custos'
Sérgio Odilon dos Anjo

chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central


Atualmente, segundo ele, por conta da habitação social, principalmente o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), os recursos do funding na Caixa são provenientes em 55% do SBPE e 45% do FGTS. De acordo com ele, o Brasil e a Nigéria são os únicos países do mundo hoje que têm o crédito imobiliário quase que 100% sustentado por crédito direcionado - no mercado europeu, a principal captação é via covered bonds e, no mercado norte americano, a securitização. "O maior CRI habitacional feito pela Caixa foi de R$ 2,8 bilhões, o mesmo valor de nossa aplicação de 15 dias, ou seja, é pouco representativo ainda", diz Rezende.


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