Efeitos imediatos do Plano Diretor nos preços do mercado residencial de São Paulo | Construção Mercado

Artigo

Real Estate

Efeitos imediatos do Plano Diretor nos preços do mercado residencial de São Paulo

Por João da Rocha Lima Jr.
Edição 158 - Setembro/2014

Preliminares:
i. O perfil e a organização das cidades são resultado direto da força empreendedora. Empreendedores são os que investem e tomam riscos para validar empreendimentos, vender residências e implantar edificações destinadas à renda, notadamente os edifícios de escritórios. O Estado contribui com obras públicas, alguns edifícios de uso e equipamentos urbanos. Há outras edificações que interferem na paisagem implantadas por outros agentes, mas a preponderância é sempre resultado da intervenção dos empreendedores.

Foto: Marcelo Scandaroli



Um dos líderes da formulação do plano declarou em entrevista que os imóveis em São Paulo vão ficar mais caros. As análises mostram que vão




A disciplina de ocupação das cidades deve ser orientada pelo seu benefício para a sociedade e um dos indutores é o Plano Diretor, que cabe à administração impor (prefeitura e câmara). Entretanto, se a imposição é marcada por algum viés mais além de ser disciplinador (1), seja por pretender desenhar a cidade em vez de aceitar que a harmonia entre os interesses de empreendedores e moradores é que se constitui no único indutor válido do desenho, ou então (2) por criar ônus aos empreendedores, mas que irão afetar somente aos moradores, por implicar a formação dos preços da oferta, esse instrumento pode produzir efeitos perversos.

ii. A cobrança da outorga onerosa, cuja presença é destaque no plano, confere ao município um estoque de "terrenos virtuais", pois aos terrenos físicos se aloca somente parte do direito de construir (tende a ser a menor parte), ficando o município com o saldo, por meio da cobrança de outorga. A propriedade de terrenos é pulverizada e os seus preços se movem sob regras de mercado, mas a outorga tem preço definido e representa uma concentração de estoque em poder de um único agente do mercado, que não se submete a pressões, uma vez que o preço do direito de construir é tabelado. Quando esse preço é muito alto, como é o caso de São Paulo por meio do novo Plano Diretor, os terrenos nos quais os direitos se apoiam não tendem a perder preço, de modo que crescerão os custos do produto final com o cômputo dos elevados custos da outorga. Evidenciando-se que não há concentração de propriedade de terrenos e que o monopólio do direito de construir cobrado a preços muito altos está com a prefeitura, quem pode ser rotulado de especulador imobiliário, adjetivação tão ao gosto dos críticos da ação empreendedora no mercado imobiliário?

iii. O Plano Diretor recentemente aprovado para a cidade de São Paulo está ancorado nos denominados "eixos de estruturação da transformação urbana", premissa que, para responder às preocupações com o agravamento da mobilidade, provoca o adensamento de residências no entorno dos eixos de transporte de maior expressão, induzindo a implantação de empreendimentos para públicos de renda média. Ainda nestes eixos toma diretrizes para combater uma visão divulgada de que os empreendedores têm onerado os moradores da cidade ao privilegiarem grandes empreendimentos dotados de atributos de lazer privativos e exclusivos dos proprietários dos apartamentos. No plano: "retirar os muros dos novos empreendimentos".

Há outros indutores do desenho urbano preconizado pelo plano, cuja análise não é objetivo desta Carta. Aqui nos concentraremos em avaliar como o PDE deve afetar os preços de oferta dos imóveis residenciais. Sobre isto, um dos líderes da formulação do plano declarou em entrevista que os imóveis em São Paulo vão ficar mais caros. As análises mostram que vão.

iv. Considerados os efeitos do plano nos preços de oferta de imóveis residenciais nos eixos de adensamento, ou se construirão unidades cada vez menores para os públicos da faixa de renda referencial atual (e se assume que o público aceita esta quebra de anseios), ou este público será deslocado para bairros mais periféricos e aí ficará o dilema de entender qual será o produto a ser oferecido nos eixos e para qual público. As análises mostram que implantar empreendimentos nas faixas de renda equivalentes às do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é impossível, mesmo com os incentivos do plano para a implantação de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) nos eixos. Notamos que o plano exige uma quota máxima de área de terreno por unidade residencial construída, que, para o coeficiente de aproveitamento 4 nos eixos, induz unidades não maiores do que 80 m² de área de pavimento (inclui circulações), na média.

Ainda segundo os porta-vozes do plano, a se considerar os projetos aprovados e os protocolados na prefeitura que obedecem à regra atual, os seus efeitos só serão sentidos a partir de 2016.

v. Com esta breve síntese, vamos aos números, para mostrar que o efeito imediato é: o preço de oferta dos imóveis tenderá a crescer sob a égide do plano.

O preço da outorga é que levará os preços de oferta para cima, podendo haver compensações adiante por meio de: (1) terrenos perdendo preço; (2) custos de edificação caindo, por avanço nos métodos de construir; (3) custos de construção caindo, por quebra da qualidade dos imóveis; (4) diminuição da margem dos empreendedores.

1. A questão do poder de compra e como vem afetando o mercado nesta nova era do real estate
Usando a evolução de preços refletida pelo Índice de Valor de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), publicado pelo Banco Central como índice nacional podemos explorar, por meio de um protótipo de empreendimento para público de renda média, o que vem ocorrendo com seu poder de compra contra os preços de oferta dos imóveis e como o mercado (a oferta) vem se acomodando aos movimentos evidenciados.

GRÁFICO 1

O gráfico 1 ilustra, em média nacional, a evolução nominal dos preços dos imóveis residenciais e a variação nominal da renda do público de renda média. O poder de compra cai ao longo desse ciclo, porque os preços ofertados têm preservado as margens, sob uma estrutura de custos que sobe muito acima do que cresce a renda do mercado. Na Carta do NRE-Poli 33-13 (item 3.2. e gráfico 6) já tratei da estrutura de preços e da evolução de custos, para mostrar a estratégia que os empreendedores adotaram neste período de compensar a perda de poder de compra, i. Diminuindo as dimensões do imóvel na mesma vizinhança ou ii. Afastando as diferentes faixas de renda para vizinhanças mais periféricas, cujos terrenos são mais baratos para o mesmo coeficiente de aproveitamento.


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